Раздел 3. Управление жилищно-коммунальным хозяйством

Тема 7. Управление жилищными услугами

Организация жилищного хозяйства. Общая характеристика жилищного фонда.

В составе жилищно-коммунального комплекса жилищное хозяйство занимает доминирующее положение, так как по существу все остальные составляющие функционируют и развиваются в соответствии с его потребностями.

Жилище - важнейшая часть социальной инфраструктуры города, т.е. комплекса, призванного обеспечивать удовлетворение социально бытовых нужд населения. Роль жилища заключается в обеспеченнм охраны людей от внешних неблагоприятных природных явлений, создании условий для развития семьи, личности, а также для повышения общего культурного и профессионального уровня людей. Жилище даёт возможность пользования коммунальными услугами, современным м бытовыми приборами и устройствами, облегчающими домашний труд Таким образом, состояние жилища оказывает первостепенное влияние на развитие всего городского хозяйства, транспорта, коммунальных и других предприятий.

Сфера услуг включает в себя материальные услуги непроизводственного назначения и нематериальные услуги, к которым относятся жилищные.

Жилищное хозяйство - это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека, дальнейшего повышения общего уровня благоустройства и санитарного состояния городов.

В современном городе жилищное хозяйство включает, с одном стороны, жилищный фонд муниципального образования, а с другой - предприятия, созданные для его обслуживания, содержания, эксплуатации и ремонта, а также организации, необходимые для управления этой деятельностью.

Жилищный фонд является основой национального богатства любого государства, в Российской Федерации он составляет более четверти основных фондов страны. Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, а также квартиры и служебные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Жилищный фонд различается по форме собственности как частный, государственный и муниципальный.

В частный жилищный фонд входят:

фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретен­ные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов, с не полностью выплаченным паевым взносом.

В государственный жилищный фонд входят:

ведомственный фонд, находящийся в государственной собственности и в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также вневедомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москва и Санкт-Петербург. а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

В результате экономических преобразований за последние годы изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Так, доля частного жилищного фонда превысила 50%, в том числе доля жилья, находящегося в собственности граждан, возросла с 26 до 50%, муниципального — до 30%. Более трети квартир государственного и муниципального жилищных фондов приватизировано.

Среди объектов городской недвижимости жилищный фонд выделяется прежде всего своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни, и с этим связаны жесткие требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными услугами, обеспечению безопасности и комфортности проживания. Социальная значимость жилищного фонда нашла отраже­ние в законодательстве Российской Федерации, которым установлены стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также поставки коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.

До настоящего времени жилищный фонд России недостаточно обеспечен элементарными удобствами, не говоря уже о том, что он не сопоставим по количеству предоставляемых жилищпых услуг, существующих в развитых странах. Так, на конец 2007 г. ситуация по благоустройству жилищного фонда России выглядела следующим об­разом: площади, оборудованные централизованным водоснабжением, составили 73% всего жилищного фонда, канализацией — 69%, централь­ное отопление было проведено лишь в 73% зданий жилищного фонда, горячее водоснабжение — только в 59%, ваннами было оборудовано 64%, а централизованную подачу газа имело только 70% от всего жилищного фонда. В целом же по стране наименее благоустроен жилищный фонд в Северном, Центрально-Черноземном и Восточно-Сибирском эконо­мических районах.

В настоящее время жилищный фонд городов страны отличается высоким уровнем износа, неоправданно большим сроком службы, мо­рально устаревшей планировкой, аварийным состоянием инженерного оборудования.

Поэтому развитие жилищного фонда города и обеспечение его сохранности является приоритетной задачей для муниципальных властей.

Под обеспечением сохранности жилищного фонда понимается поддержание и восполнение постепенно утрачиваемых свойств жилых зданий, осуществляемое посредством организации их эксплуатации, технического обслуживания, систем текущего и капитального ремонта. Организация содержания, эксплуатации и обслуживания жилищного фонда города включает работы по. благоустройству и санитарной очистке жилых зданий и прилегающей территории, а также по созданию оптимальных условий эксплуатации конструкций и инженерных систем жилых домов, обеспечивающих нормативные сроки их службы, с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Комплекс организационных мероприятий, связанных с этими про­цессами, называют технической эксплуатацией и содержанием жилого здания. Он включает в себя организационные меры, направленные на обеспечение бесперебойной работы и надежности элементов и систем объекта в течение всего срока его службы, т.е. различные виды работ, осмотров и ремонтов жилых зданий.

Сущность, состав и структура жилищных услуг

В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В стране во второй половине XX в. было сооружено громадное количество жилищного фонда, однако качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.

Развитие жилищной сферы в советский и постсоветский периоды прошло несколько этапов: революционно-восстановительный, индустриальный, военно-восстановительный, административный, типовой, переходный.

В самом начале 1990-х гг. наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные черты:

разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;

существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения;

частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появление рынка жилья;

усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;

изменение организационно-правовых форм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Проводимые преобразования носили в основном внешний характер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма, который по сути своей был малоэффективным, а в условиях усиления рыночных отношений оказался абсолютно неприемлемым как несоответствующий изменившейся хозяйственной среде. В результате жилищные условия значительной части населения и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.

Таким образом, положение дел в жилищной сфере к концу XX в. можно оценить как неудовлетворительное, с явными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в себестоимости услуг предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалась недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватало по причине их неэффективного использования.

Даже неполный перечень рассмотренных проблем свидетельствует о наличии глубинных причин неудовлетворительного положения в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко в анализ их появления и обо­стрения в последние годы, отметим, что все причины целесообразно разбить на две большие группы: объективные и субъективные. К первой группе можно отнести остаточное ресурсообеспечение и недостаточное развитие жилищной сферы в советский период, а также объективные трудности переходного периода от командно-административной системы к рыночному хозяйству Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы.

С начала 1990-х гг. 43% государственного и муниципального жилого фонда уже приватизировано и находится в собственности граждан. Завершается процесс передачи ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную собственность. В ведении предприятий осталось не более 13% объектов коммунального хозяйства и 9% жилищного фонда.

Снижение объемов строительства жилья и острый дефицит ремонтно-реконструктивных работ объясняются отсутствием рациональ­ой системы хозяйственных отношений в данной области. Повышение эффективности воспроизводственного процесса в жилищной сфере является основой решения жилищной проблемы.

В среднем на одного жителя России приходится 17,8 м² общей площади, в том числе в городах - 17,5 м², в сельской местности - 18,4 м². Однако жилье распределено крайне неравномерно: примерно третья часть всех семей имеет менее 9 м² на человека, а 17 млн - менее 5 м². Для сравнения отметим, что в развитых странах, где жилищная проблема в основном решена, на одного человека приходится в среднем от 40 до 60 м², причем в США - 65 м2, а в Норвегии - более 70.

Число семей, улучшивших свои жилищные условия, постепенно сокращается, но их доля остается еще высокой. Приобретение жилья за свой счет или с помощью кредитов является возможным лишь для узкого круга жителей страны, так как жизненный уровень населения весьма низкий, а надежные механизмы получения жилья на основе долгосрочных кредитов отсутствуют. В целом более половины на­селения не удовлетворены своими жилищными условиями, но не могут решить свои жилищные проблемы самостоятельно.

Формы управления жилищными услугами

Организация управления жилищным хозяйством имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов. Одна из осо­бенностей состоит в том, что практически каждый жилой дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие или получившие жилые помещения в собствен­ность по другим основаниям, юридические лица, сдающие помещения внаем или использующие их для личных нужд, муниципальные и го родские власти.

Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников вносит в его управление определенные особенности. В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, действующего с 1 марта 2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещении в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищ ным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собствен­ников помещений в многоквартирном доме, органов управления това­рищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного по­требительского кооператива) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуга собствен­никам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В заключаемом договоре управления многоквартирным жилым домом должно быть указано следующее:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предо­ставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содер­жание и ремонт жилого помещения и размера платы за ком­мунальные услуги, а также порядок ее внесения;

порядок осуществления контроля за выполнением управля­ющей организацией ее обязательств по договору управления.

При выборе организации, которая будет заниматься управлением и жилищной сфере, собственники жилищного фонда должны руководствоваться следующим:

управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей (нанимателей, собственников, арендаторов, владельцев жилых и нежилых помещений) при предоставлении им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг;

управляющая организация должна быть экономически заинте­ресована в обеспечении потребителей качественными жилищ­ными (эксплуатация и наем) и коммунальными услугами.

Организация оптимальной схемы управления жилищным фондом означает для жителей города возможность выбора той управляющей организации, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание жилищного фонда и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Главными задачами управляющих организаций и компаний являются:

эффективное планирование объемов работ и услуг на передан­ном им в управление жилищном фонде;

заключение договоров с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями й обеспечение выполнения ими договорных обязательств;

работа с населением по удовлетворению потребностей жильцов в жилищно-коммунальных услугах и повышению дисциплины платежей населения.

Для реализации поставленных задач требуется соответствующая организационная структура управляющей компании, которая позволяла бы ей эффективно и качественно выполнять свои функции.

Реализуя основные целевые функции по обеспечению сохранно­сти и развития жилищного фонда города, управляющие организации осуществляют долгосрочное планирование этой деятельности. Специалисты профессиональных управляющих компаний должны владеть механизмами финансового планирования и управления, отражать их в рамках договорных отношений с собственником жилищного фонда, уметь организовать работу по привлечению согласованных с собственником источников финансирования для обслуживания жилищного фонда.

Организация управления жилищным хозяйством. Эксплуатация и техническое содержание жилищного фонда

Эксплуатация жилищного фонда состоит из большого числа процессов, разнородных по назначению и технологии. В нее входят систематические осмотры жилых домов, проведение текущего ремонта, наблюдение за техническим состоянием инженерного оборудования, благоустройство и озеленение территории, санитарная очистка, уборка, подготовка к капитальному ремонту (отбор зданий, разработка документации) и др.

В настоящее время техническая эксплуатация и содержание жнлищного фонда состоит из следующих элементов.

Система осмотров и контроля технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов. Целью осмотров является выявление различных дефектов конструктивных элементов и инженерных систем жилых зданий, контроль за техническим состоянием, использованием и состоянием помещений. Система осмотров регламентирована Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Установлено три вида осмотров:

общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется все здание, его конструкции, оборудование, и внешнее благоустрой ство;

частичный, при котором осматриваются лишь отдельные часла и элементы здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления или водоснабжения;

внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий (ураганов, наводнений, ливней и т.п.), а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации или по указанию вышестоящих организаций.

Для проведения технического осмотра из представителей заинтересованных сторон организуется комиссия, которую возглавляет начальник эксплуатационной службы. В ее состав входят лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, представители эксплуатационной службы, осуществляющей эксплуатацию инженерного оборудования зданий, жильцы, дома и др. Результаты всех видов осмотра оформляют актами, в которых фиксируются выявленные дефекты и повреждения, а также сроки их устранения.

Как правило, очередные общие технические осмотры зданий про­водятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приемке здания в зимнюю эксплуатацию. К перечню работ технического обслуживания (ТО) зданий и сооружений по подготовке их к сезонной эксплуатации относятся следующие работы: при подготовке здания к весенне-летней эксплуатации работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания; при подготовке к осенне-зимнему сезону - наоборот, выполняются работы по накрыванию, утеплению, герметизации.

Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования и организации текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются предстоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплуата­ции и приняты при осеннем осмотре.

Кроме осмотров в состав работ по техническому обслуживанию и содержанию жилых домов входит оценка их технического состояния, а также организация работ по наладке инженерных систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального ис­пользования их по назначению. К перечню работ по техническому обслуживанию и содержанию жилищного фонда относятся работы по уходу за кровлей, укрепление водосточных труб, открытие и свое­временное закрытие продухов в цоколях, обеспечение вентиляции чердаков и другие работы. Лица, проводящие техническое обслуживание, обязаны тщательно и добросовестно выполнять свои обязанности и досконально знать устройство зданий и сооружений, характерные язвимые места, дефекты, повреждения, особенности их устройства и функционирования.

Содержание и уборка лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий, включая санитарную очистку жилых зданий и прилега­ющей территории. Периодичность проведения этих работ регламентируется Типовыми укрупненными нормами обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений, исходя из местных условий города.

Система ремонтов жилищного фонда, включая проведение текущих и капитальных ремонтов жилых домов. Незначительный физический износ жилых зданий устраняется с помощью текущего ремонта, а значительный (более 60%), а также моральный износ - только с помощью одного из видов капитального ремонта - реконструкции. При выборе вида ремонта обычно руководствуются нормативами физического из­носа жилых домов.

В настоящее время в практической деятельности эксплуатирующих и ремонтных подразделений жилищного хозяйства современного города в основном применяют систему эксплуатации и ремонта жилых зданий, основанную на выполнении аварийно-восстановительных работ. Более перспективная система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилищного фонда до настоящего времени практически не используется.

Финансирование эксплуатации и ремонта жилого фонда осуществляется за счет его хозяина (собственника). Если это муниципальный жилищный фонд, то его эксплуатацией и ремонтом занимаются, как правило, муниципальные организации: жилищно-эксплуатационные конторы, ремонтно-эксплуатационные управления, жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭК, РЭУ, ЖЭО) и т.д., созданные для обслуживания и эксплуатации жилых домов. Их услуги частично оплачивает муниципальный бюджет города. Если это товарищество собственником жилья (ТСЖ), то оно само выбирает исполнителя работ (подрядчика) и платит ему из собственных средств. Таким образом, техническое содержание и эксплуатация жилищного фонда является комплексной системой, в которой тесно взаимосвязаны следующие направления:

техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда;

благоустройство и содержание жилого фонда; определение финансово-экономических условий эксплуатаии;

управление эксплуатацией жилищным фондом.

Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в жилых зданиях требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьировать в различном диапазоне, в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:

исходное состояние жилищного фонда;

имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг и их соответствие установленным стандартам;

ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем инженерное и сантехническое оборудование;

площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;

уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем жильцами.

Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к организации содержания и эксплуатации каждого жилого дома. Для каждого такого объекта требуется самостоятельная программа управления его эксплуатацией, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. Поэтому в последние годы в связи с проведением реформы ЖКХ развивается принципиально новая сфера деятельности в жилищном хозяйстве города в управление жилищным фондом специ­ализированными организациями (управляющими компаниями). От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей поставки коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории зсмельного участка.

При организации системы управления жилищным фондом города необходимо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и с членами их семей. Вся работа управляющей организации должна быть направлена на удовлетворение требований граждан, проживающих в домах, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, выполнение заявок на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зависеть успех организации на рынке предоставления услуг по управлению и эксплуатации жилищного фонда города.

Роль органов местного самоуправления в реформировании системы управления жилищным хозяйством

В настоящее время ЖКХ - одна из самы^важных и проблемных сфер в деятельности органов местного самоуправления. Зачастую по качеству жилищно-коммунальных услуг население судит об эффективности власти. Следовательно, этой сфере должно быть уделено особое внимание.

Местное самоуправление подразумевает право местного сообще­ства определять главные параметры своей жизни. К числу таких пара метров относится качество проживания, обеспечиваемое системой жилищно-коммунального обслуживания.

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах органпзации местного самоуправления в Российской Федерации», ЖКХ отнесено к вопросам местного значения, т.е. к вопросам непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с законодательством осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.

Согласно указанному Закону, муниципальное образование - это городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения.

Под городским поселением понимается город или поселок с прилегающей территорией, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. В составе городского поселения также могут находиться сельские населенные пункты, не относимые законом к сельским поселениям.

Сельское поселение - это один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и др.), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Муниципальный район включает несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения. Самоуправление осуществляется непосредственно населением и (или) через выборные и иные органы, которые могут выполнять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными за­конами и законами субъектов Российской Федерации.

Городской округ - это городское поселение, которое не входит и состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

К вопросам местного значения поселения (городского и сельского) в части жилищно-коммунального обслуживания населения относится:

- организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водо­снабжения, водоотведения, снабжения населения топливом;

- обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства;

- организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора.

К вопросам местного значения в той же сфере на уровне муниципального района относятся:

- организация в границах муниципального района электро- и газо- снабжения поселений;

- организация утилизации и переработки бытовых отходов.

Органы местного самоуправления отдельных поселений, входяших в состав муниципального района, вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления муниципального района о передаче им части своих полномочий за счет субвенций, предоставляемых из бюджетов этих поселений в бюджет муниципального района. И наоборот, органы местного самоуправления муниципального района также могут заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий за счет субвенций, предоставляемых из бюджета муниципального района в бюджеты соответствующих по селений. Указанные соглашения должны заключаться на определенный срок, содержать положения, устанавливающие основания и порядок прекращения их действия, в том числе досрочного, порядок определения ежегодного объема субвенций, необходимых для осуществления передаваемых полномочий, а также предусматривать финансовые санкции за неисполнение соглашений.

Вопросы местного значения городского округа в части ЖКХ - теже, что и вопросы местного значения поселения.

Органы местного самоуправления различных муниципальных образований вправе решать иные вопросы, не отнесенные к их компетенции, только при наличии собственных материальных ресурсом и финансовых средств (за исключением субвенций и дотаций, предоставляемых из федерального бюджета и бюджета субъекта Российском Федерации).

Для решения вопросов местного значения органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округом обладают следующими полномочиями:

принятие устава муниципального образования и внесение в него изменений и дополнений, издание муниципальных правовых актов;

установление официальных символов муниципального образования;

создание муниципальных предприятий и учреждений, финаисирование муниципальных учреждений, формирование и paзмещение муниципального заказа;

установление тарифов на услуги, предоставляемые муниципальными предприятиями и учреждениями, если иное не предусмотрено федеральными законами;

организационное и материально-техническое обеспечение подготовки и проведения муниципальных выборов, местного референдума, голосования по отзыву депутата или члена выборного органа местного самоуправления, выборного должностною лица местного самоуправления, голосования по вопросам изменения границ муниципального образования, его преобразования;

принятие и организация выполнения планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципалыго образования, а также организация сбора статистических показателей, характеризующих состояние экономики и социальной сферы муниципального образования, а также предоставление указанных данных органам государственной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

учреждение печатного средства массовой информации для опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации;

осуществление международных и внешнеэкономических связей в соответствии с федеральными законами;

иными полномочиями в соответствии с законодательством и уставами муниципальных образований.

Органы местного самоуправления поселений и городских округов вправе (в соответствии со своими уставами) привлекать граждан на добровольной основе к выполнению социально значимых работ. Для ЖКХ положение имеет существенное значение, поскольку эта сфера обладает повышенной социальной значимостью. К социально значимым работам могут быть отнесены только работы, не требующие специаль­ной профессиональной подготовки. К выполнению социально значимых работ могут привлекаться совершеннолетние трудоспособные жители поселений и городских округов в свободное от основной работы или учебы время на безвозмездной основе и не более чем один раз в три месяца. Продолжительность таких работ не может составлять более четырех часов подряд.

В целях объединения финансовых средств, материальных и иных ресурсов для решения вопросов местного значения могут быть образованы межмуниципальные объединения, учреждены хозяйственные общества и другие межмуниципальные организации в соответствии с федеральными законами и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. В этих же целях органы местного самоуправления могут заключать договоры и соглашения. Указанные межмуниципальные объединения не могут наделяться полномочиями органов местного самоуправления. Представительные органы муниципальных образований в рамках межмуниципального сотрудничества могут принимать решения об учреждении межмуниципальных хозяйственных обществ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью.

В процессе управления ЖКХ на муниципальном уровне необходимо учитывать положения нового Жилищного кодекса РФ, принятого Федеральным законом 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ и введенного в действие с 1 марта 2005 г.

Новый ЖК РФ вводит много новых правил по сравнению с ранее действовавшим Жилищным кодексом, примятым в 1983 г. К важнейшим из этих правил относятся нормы о разграничении компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 12—14), о порядке перевода жилого помещения в нежилое и наоборот (ст. 23), о переустройстве и перепланировке жилого помещения (ст. 25—29), об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32), о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33), об основаниях признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ст. 51), об очередности предоставления жилых помещений по договорам социального найма (ст. 57), об основаниях пользования жилым помещением по до­говору социального найма (ст. 61), об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (ст. 72), о вре­менных жильцах (ст. 80), о жилых помещениях специализированного жилищного фонда (ст. 92—98), о предоставлении служебных жилых помещений (ст. 104), о порядке внесения и размере платы за жилое по­мещение и коммунальные услуги (ст. 155—157), об управлении много­квартирными домами (раздел VIII).

Заложив основы правового регулирования жилищного сектора на уровне Федерации, ЖК РФ требует соответствующего изменения методов управления этим сектором и на муниципальном уровне. Так, в ст. 12, 13 и 14 ЖК РФ четко разграничена компетенция различных уровней управления жилищным сектором ЖКХ.

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

определение порядка государственного учета жилищных фондов;

установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещении в многоквартирных домах;

определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

определение иных категорий граждан для предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых уста­новлены федеральным законом;

определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооператршов, правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищностроительных кооперативов;

определение порядка организацрш и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения членов това­риществ собственников жилья;

определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

определение оснований и порядка признания жилых помеще­ний непригодными для проживания;

признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

установление правил пользования жилыми помещениями;

определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

учет муниципального жилищного фонда;

установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, для признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованием законодательства.

В условиях изменения компетенции органов самоуправления, повышения их финансовой самостоятельности и перехода к бюджетам, ориентированным на результат, перед ними стоят следующие основные задачи по реформированию ЖКК:

Совершенствование местной нормативной базы.

Реформирование муниципальных предприятий (акционирование и др.).

Установление экономически обоснованных тарифов на содержание жилищного фонда, водоснабжение, водоотведение.теплоэнергию и др.

Разработка и реализация программ ресурсосбережения.

Поощрение создания класса собственников жилья.

Содействие созданию конкурентной среды в управлении и эксплуатации жилищного фонда.

Организация службы жилищных субсидий.

Создание муниципальных расчетно-кассовых центров для сбора платежей заЖКУ.

Установление нормативов качества отдельных видов ЖКУ, контроль за их соблюдением.

Реформа системы управления жилищными услугами

Реформирование жилищной сферы началось с принятием Закона СССР «О собственности СССР», введенного в действие с 1 июня 1990 г., Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», действующего с 1 января 1991 г.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый в 1992 г., - главный документ, на основании которого осуществляется жилищная реформа. В нем впервые были введены понятия недвижимости, социального жилищного фонда и социальной нормы жилой площади.

Важнейшая новация закона - переход к оплате жилья и коммунальных услуг «в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги». Заметим, что речь идет не о свободной цене, а лишь о возмещении издержек; другими словами, деятельность по эксплуатации жилищного фонда не должна приносить прибыль. Переход к этой системе предполагалось осуществить в течение пяти лет параллельно с введением системы компенсаций малообеспеченным семьям для оплаты жилья в пределах социальной нормы.

Другая новация - введение права на выселение. Соответствующая норма (ч. 6 ст. 15) гласит: «...если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения... по нормам общежития».

Что касается гарантий права на жилище, то они включают:

строительство домов социального жилищного фонда;

льготы по его оплате (система договоров найма);

субсидии по оплате жилья при превышении ею определенной части доходов.

Прошедший период характеризовался интенсивной работой по правовому регулированию жилищной сферы. В развитие принятых ранее федеральных законов «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и «Об основах федеральной жилищной политики», а также постановлений Правительства РФ в течение 1993—1996 гг. в субъектах Российской Федерации были разработаны и введены в действие нормативные документы.

Прошедший период подтвердил эффективность предусмотренных направлений жилищной реформы, позволил полностью или частично решить ряд поставленных в программе задач.

Жилищная реформа проводится с целью решения следующих задач:

Обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание условий проживания, отвечающих принятым стандартам.

Определение стандарта (норматива) условий проживания.

Демонополизация жилищно-коммунального хозяйства.

Совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Развитие договорных отношений между субъектами собственности и хозяйствования.

Снижение издержек по содержанию и ремонту жилищного фонда и поставке коммунальных услуг.

Организация социальной защиты населения.

Совершенствование законодательной нормативной базы в ЖКХ.

За последнее время внимание государства к проблемам ЖКХ усилилось. В 2001 г. Правительством РФ принята подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации на период 2002—2010 гг.» в составе федеральной целевой программы «Жилище». Выделены основные направления реформирования ЖКХ.

Финансовое оздоровление предприятий ЖКХ, включающее в себя инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию накопившейся многолетней задолженности. Без решения этой первоочередной задачи никакие другие мероприятия не дадут положительного эффекта.

Передача бюджетных средств на дотирование отрасли от предприятий к жителям осуществляется в комплексе с мерами социальной защиты малоимущих граждан. Вместо дотирования предприятий ЖКХ и водятся адресные жилищные субсидии, зачисляемые на персонифицированные счета граждан. При этом готовится отмена федерального стандарта, касающегося доли платежей граждан в стоимости жилищио-коммунальиых услуг: будет установлен единый показатель для получения жилищных субсидий - доля расходов на оплату ЖКХ в совокупном доходе семьи.

Изменение экономических отношений в отрасли предполагает разделение функций собственника, управляющего муниципальным жилищным фондом (балансодержателя) и обслуживающих организаций на основе договорных отношений между ними, что позволит создать конкурентную среду в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.

Изменение тарифной политики, включающее введение государственного регулирования тарифов на услуги естественных монополий (электроэнергию и природный газ) и ежегодное установление федеральным законом предельной стоимости ЖКУ на 1 м² жилой площади дифференцированно по субъектам Российской Федерации.

Привлечение частных инвестиций.

Содержание жилищного фонда и систем инженерного обеспечения поселений потенциально привлекательно для инвесторов. Предусматривается переход с бюджетной на заемную основу инвестирования отраслей ЖКХ (концессионные механизмы) с частичным бюджетным софинансированием.

Необходимо отметить, что жилищно-коммунальное хозяйство Российской Федерации, на протяжении многих лет находящееся в стадии реформирования, до сих пор остается зоной повышенных социально-экономических и политических рисков. По-прежнему на неудовлетворительном уровне находится качество как обслуживания жилья, так и предоставляемых коммунальных услуг.

Жилищный кодекс РФ в ст. 164 раскрывает непосредственное управление многоквартирным домом - когда собственники помещсний заключают договоры на содержание и ремонт с лицами, осуществляющими эти виды деятельности, и выступают (все или большинство) в качестве одной стороны такого договора. Выбор способа управления многоквартирным домом проводится на общем собрании собственников (п. 3 ст. 161).

Очевидно, что для реализации приведенной нормы органы местного самоуправления должны разработать нормативно-правовой акт регулирующий порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, в которых собственники помещений не приняли решения о выборе способа управления.

Анализ показывает, что основными проблемами, существующими в отрасли и мешающими ее дальнейшему развитию, является сохранение в настоящий момент административных принципов управления и неготовности населения и органов местного самоуправления эффективн управлять принадлежащей им собственностью как в жилищной, так и в коммунальной сфере. Накопившиеся проблемы жилищно-коммунального комплекса могут быть устранены посредством реализации пи уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, комплекса мероприятий по развитию ЖКХ РФ на 2006—2008 гг., разделяемых на пять основных взаимоувязанных задач, решение которых в среднесрочной перспективе позволит формировать условия для дальнейшего развития отрасли.

Первая задача - развитие инициативы собственников жилья.

Вторая задача - развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания многоквартирных и жилых домов (демоно полизация предложения услуг).

Третья задача - развитие коммунальной сферы на основе государственно-частного партнерства.

Четвертая задача - совершенствование тарифного регулирования организаций коммунального комплекса.

Пятая задача - повышение эффективности государственной бюджетной политики.

Реализация данных задач будет способствовать сохранности жилищного фонда и повышению качества жилищно-коммунального обслуживания населения.