Раздел 2. Экономика жкх

Тема 4. Общая характеристика системы управления жкх на муниципальном уровне

Основные цели и задачи развития жилищно-коммунального комплекса

Под жилищно-коммунальным комплексом (ЖКК) муниципального образования понимается совокупность различных, но организационно и технологически взаимосвязанных видов производственно-экономической деятельности, ориентированных на выполнение работ или оказание услуг, объективно необходимых для жизнеобеспечения территории, посредством предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

В состав ЖКК входят предприятия и организации вне зависимости от форм собственно­сти, ведомственной принадлежности, любых организационно-правовых форм хозяйствова­ния, осуществляющие различные виды производственно-хозяйственной деятельности, на­правленные на жизнеобеспечение муниципального образования через предоставление необ­ходимых ЖКУ. Объектами ЖКК являются здания, инженерные коммуникации, сооружения и технологические звенья производственного цикла (жилищный и нежилой фонд и объекты инженерной инфраструктуры; объекты водоснабжения и водоотведения, тепло-, электро-, газоснабжение, инженерные сети и т. д.).

Особенности ЖКК обусловлены его социальной и экономической значимостью, а также сложной системой взаимосвязей хозяйствующих субъектов и потребителей услуг, в первую очередь населения.

Социальная значимость ЖКК состоит в создании необходимых условий для комфортно­го и безопасного проживания граждан на территории города [в здоровом доме].

Экономическая значимость ЖКК определяется постоянным потребительским спросом на работы и услуги и высоким потенциалом для развития частного бизнеса.

ЖКК представляет собой сложную системы социально-экономических отношений, ин­тересов и взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления, пред­приятий и организаций, бизнеса и населения, как потребителя ЖКУ.

ЖКК включает в себя широкий круг деятельности по управлению многоотраслевым муниципальным хозяйством и разделяется на три сектора. Первый - жилищный комплекс, це­ли и задачи которого состоят в обеспечении нормальной эксплуатации объектов жилой и не­жилой недвижимости (бытовое обслуживание, торговые и офисные здания, сфера досуга, об­разовательные учреждения, культурно-просветительные и учреждения здравоохранения и др.). Второй - коммунальный комплекс, осуществляющий производство и поставку необходи­мых ресурсов (воды, тепла, электроэнергии, газа) для обеспечения комфортных условий про­живания. Третий - комплекс благоустройства, осуществляющий все виды работ по обеспече­нию необходимого уровня благоустройства окружающей городской среды (строительство и содержание городских магистралей и мостов, озеленение, садово-парковое обслуживание, санитарная уборка, рекреация и т. п.) и оказание специальных услуг (ритуальное обслужи­вание населения).

С позицией создания конкурентной среды, жилищный комплекс является наиболее привлекательным, хотя развитие конкуренции сдерживается существующей структурой управле­ния жилищным фондом.

Коммунальный комплекс характеризуется монопольным положением большинства предприятий на локальных рынках, как правило, в пределах муниципальных образований, что обусловлено технологическими особенностями и условиями формирования систем жизнео­беспечения территорий, связанными с сетевой поставкой ресурсов. Вместе с тем, в сфере ес­тественных монополий имеются определенные возможности для формирования конкретной среды на отдельных технологических сегментах производства и предоставления соответству­ющих коммунальных услуг (ремонт оборудования и объектов, закупка материалов и топлива и т. д.) на основе конкурсного привлечения организаций-исполнителей различных организа­ционно-правовых форм хозяйствования.

В комплексе благоустройства сочетаются элементы потенциально монопольных и потен­циально конкурентных секторов (санитарная уборка, сбор и утилизация бытовых отходов, озеленение, благоустройство)

Управление жилищным фондом и системами его жизнеобеспечения, согласно действую­щему законодательству, находятся в ведении органов местного самоуправления.

При разработке стратегии развития ЖКК города следует учитывать взаимосвязанную си­стему целей, задач и их распределение между различными структурными элементами, кото­рые находятся в определённых связях и отношениях между собой.

Основную цель функционирования ЖКК можно сформулировать, как обеспечение эффек­тивного, механизма устойчивого и надежного функционирования систем жизнеобеспечения населения, повышение качества жилищно-коммунальных услуг в сочетании с оптимизацией затрат и обеспечением социальной защиты населения.

Достижение этой цели базируется на следующих принципах:

— ообеспечение качества принятия решений с минимальным значением рисков по предос­тавлению ЖКУ населению;

— предоставление качественных ЖКУ населению — как главного заказчика и потребителя через систему договорных отношений;

— формирование программ социальной защиты интересов населения по предоставлению льгот и субсидий в соответствии с установленным порядком;

— применение принципов государственно-частного партнерства (концессия) по управлению рисками между управляющими жилищными организациями, поставщиками ЖКУ и муни­ципальными органами власти в целях повышения эффективности их деятельности;

— демонополизация предприятий ЖКХ и создание условий для развития конкурентных от­ношений;

— обеспечение прозрачности и контролируемости финансовых потоков в управлении жи­лищными организациями и предприятиями-поставщиками ЖКУ и др.

Задачами системы управления в жилищном и коммунальном комплексах муниципально­го образования являются:

—планирование и выполнение комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации и содержания объектов и качества жилищно-коммунального об­служивания;

— разработка и утверждение тарифов на отдельные виды жилищно-коммунальных услуг;

— определение стратегии и программ реформирования ЖКХ;

— формирование конкурентной среды в жилищно-коммунальном секторе, в том числе на ос­нове разделения функций и системы договорных отношений среди управляющих жилищ­ных организаций и исполнителей услуг;

— создание благоприятных организационно-экономических и правовых условий для разви­тия самоуправления граждан и эффективного функционирования товариществ собствен­ников жилья и регистрации объектов кондоминиума в качестве единого комплекса недви­жимого имущества, включая земельные участки;

— организация центра жилищных субсидий с учетом прогнозируемого увеличения количест­ва граждан, обращающихся за субсидиями в процессе реформирования ЖКК;

— участие в разработке программ обновления территорий сложившейся застройки, в том числе реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда для обеспечения безопас­ных и функционально целесообразных условий проживания людей в здоровом доме.

Количественная оценка достижения степени реализации поставленных целей и задач комплекса благоустройства определяется через нормативы или стандарты, с применением со­ответствующих методов по оценке технического состояния дорожных покрытий, соответ­ствие экологическим нормативам по санитарной очистке территорий и утилизации отходов. Система регулирования установленных нормативов должна включать:

— уровень технического состояния и объемы содержания территории муниципального обра­зования в соответствии с предъявляемыми требованиями (по отношению к общей площа­ди территорий, отдельно по магистралям, проездам, внутриквартальной территории);

— оценку качества санитарного состояния территорий — определяется как отношение пери­ода времени (месяц, недели) к общему годовому (квартальному) времени, при котором со­стояние площадей, улиц, проездов и т.д. соответствует санитарным нормам;

— объем бытовых отходов, подлежащих обработке (ликвидации, утилизации);

— величину площади озеленения (определяется соотношением фактически достигнутого уровня нормативному уровню, при котором обеспечивается условие соответствия требова­ниям качества зеленых насаждений).

Данные показатели также могут использоваться при обосновании стандартов освещенно­сти территорий, нормативов содержания рекреационных зон, развитии гостиничного и банно-прачечногохозяйств.

Задачи муниципального управления коммунальным комплексом должны решаться с учетом особенностей и возможностей местного самоуправления по формированию местною бюджета на принципах самофинансирования. При этом необходимо обеспечивать макси­мально требуемые нормативы и стандарты обслуживания с учетом сбалансированных ресур­сов и наличием финансовых средств. Из этого следует основной вывод: важным направлени­ем деятельности местных органов управления является расширение финансовой базы муни­ципального образования за счет получения доходов от использования вторичных ресурсов при переработке отходов, создания безотходных технологий при санитарной очистке терри­торий, предоставления дополнительных сервисных услуг и т. д.

Повышение эффективности управления коммунальным комплексом должно обеспечи­ваться за счет совершенствования организационного обеспечения, создания индикативного экономического механизма планирования и системы регулирования мероприятий по дости­жению установленных нормативов и стандартов качества, внедрения современных техноло­гий, технических систем и оборудования для снижения удельных затрат при проведении работ. Основными принципами государственной и муниципальной жилищно-коммунальной политики являются:

— доступность жилищных и коммунальных услуг (покрытие за счет государства части расхо­дов на содержание, ремонт или строительство жилья, предоставление коммунальных услуг;

— разработка, внедрение и поддержка различных кредитно-финансовых механизмов приоб­ретения, реконструкции и капитального ремонта, строительства жилья);

— высокое качество жилья (по уровню архитектуры, качеству стройматериалов и отделки, а также по качеству содержания, обслуживания и управления);

— рыночная конкуренция (между частными управляющими организациями, за финансовую помощь федерального правительства и муниципалитетов, за благорасположение жителей, за кредиты коммерческих банков, за инвестиции населения и т. д.);

— многовариантность и равноправие моделей по строительству, приобретению, содержанию и управлению жильем (долевая собственность, совместная собственность, частная соб­ственность; различные организационные формы финансирования);

— контроль жителей, общественное участие в бюджетном процессе муниципального образо­вания (информирование, консультации, совместное принятие решений, партнерство, а также в зависимости от моделей управления предусматривается различная степень вовле­чения жителей в управление — от участия в работе управляющих органов, начиная с прав рекомендательного голоса, до полного самоуправления).

Задача муниципалитета состоит в том, чтобы все его жители независимо от уровня дохода были обеспечены качественными услугами ЖКК-. Качество, объем, номенклатура оказываемых услуг должны соответствовать существующим социальным нормативам и стандартами. Конт­роль за качеством предоставляемых потребителям услуг ЖКК (например, соблюдение стандар­тов подаваемой воды и т. д.), выработку критериев оценки деятельности предприятий и органи­заций по обеспечению указанных услуг должен осуществлять муниципалитет. Показатели каче­ства должны учитываться при оценке деятельности предприятия ЖКК и выделения дотаций. Особый интерес представляет группа услуг ЖКК, которыми население пользуется бесплатно. Это услуги дорожно-мостового, садово-паркового хозяйства, городского освещения и др.

Другим важнейшим направлением деятельности в вопросах регулирования ЖКК являет­ся контроль за соблюдением прав потребителей в вопросах оплаты услуг отрасли. Большин­ство предприятий ЖКК — монополисты в своей области, что требует особого контроля за це­нами и качеством.

Максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и комму­нальных услуг устанавливается ежегодно в размере относительно совокупного дохода семьи. Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг должны предоставляться местными администрациями через их соответствующие структуры, а не предприятиями, ока­зывающими данные услуги.

До 70% бюджета средней российской семьи составляют затраты на питание. Поэтому функция местных органов власти по обеспечению социальной защиты населения при пред­оставлении услуг ЖКК является чрезвычайно важной.

Органы местного самоуправления несут непосредственную ответственность за плани­рование, развитие и обеспечение деятельности муниципальных объектов ЖКК. Сложив­шийся жилищный фонд и его инфраструктура, включая городское благоустройство, требу­ют больших инвестиционных расходов как на обновление и новое строительство, так и на поддержание объектов недвижимости в надлежащем состоянии. Кроме того, в электроэнер­гетике, водопроводно-канализационном хозяйстве и некоторых других подотраслях ЖКК необходимы дополнительные капитальные вложения для создания резервных мощностей (затраты, как правило, производятся и за счет средств государства, и за счет средств муни­ципалитета).

Это обусловило необходимость децентрализации управления, развития самостоятельнос­ти территорий. В результате перераспределения прав и ответственности территориальные ор­ганы власти получили больше прав и возможностей для решения вопросов местного значе­ния, включая развитие ЖКК. Вместе с тем функции и задачи местных органов власти замет­но усложнились, так как теперь они должны опираться на собственные территориальные ре­сурсы.

Методы формирования стратегии и механизмы реализации программы реформы ЖКК в муниципальном образовании должны учитывать основные положения принятой в 2001 г. Правительством РФ «Подпрограммы реформирования и модернизации жилищно-комму-нального комплекса РФ» в составе федеральной программы «Жилище»:

— обеспечение финансового оздоровления предприятий ЖКК на основе инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности;

— отказ от прямых дотаций за жилищно-коммунальные услуги предприятиям ЖКК и переход к новой модели экономических отношений на основе создания правовой базы;

— для передачи бюджетных ресурсов, предназначенных на дотирование от коммунальных предприятий отрасли в распоряжение гражданам и изменение организационно-правовых форм муниципальных унитарных предприятий;

— организация передачи бюджетных ресурсов, предназначенных на дотирование предпри­ятий ЖКК, от жилищных и коммунальных предприятий на персонифицированные соци­альные счета граждан;

— совершенствование системы социальной защиты населения с учетом показателя доли рас­ходов на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи;

— разделение функций собственника, управляющего муниципальным жилищным фондом и подрядными организациями на основе договорных отношений;

— передача муниципального жилищного фонда с баланса муниципальных унитарных пред­приятий на баланс службы муниципального заказчика или в казну;

— отмена льготы по НДС для населения при оплате ЖКУ;

— организация передачи функций по расчетам за ЖКУ в единые расчетно-кассовые центры, имеющие специализированную информационную базу;

— проведение единой федеральной тарифной политики;

— привлечение инвестиций в ЖКК, в основном, на заемной основе (с частичным бюджетным софинансированием).

Переход от государственной собственности к частной с ее многообразием организацион­но-правовых форм кардинально изменил систему управления жилищным фондом. На рынке жилья и жилищных услуг участвуют различные субъекты предпринимательской деятельнос­ти. Муниципальные органы власти должны знать их интересы и учитывать в своей политике, создавать такие условия, которые заинтересовывали бы в конечном результате всех участни­ков процесса жилищно-коммунального обслуживания на всех этапах жизненного цикла объ­екта недвижимости, включая содержание и ремонт жилищного фонда и систем его жизнеобе­спечения. Основными участниками являются: муниципалитет, население (потребитель жи-лищно-коммунальных услуг и одновременно собственник приватизированного или приобре­тенного жилья), предприятия и организации — исполнители жилищно-коммунальных работ и услуг и новая структура — управляющая жилищная организация, которая должна стать ос­новным связующим звеном между муниципальными органами власти, населением и испол­нителями жилищно-коммунальных услуг (работ).

В каждом муниципальном образовании должна быть финансово, экономически и социальнообоснованная программа реформирования ЖКК, учитывающая местную ситуацию, территориальные особенности и степень развитости рынка ЖКУ.

На уровне муниципального образования создание эффективной системы управления в соответствии с требованиями рыночных отношений рассматривается как наиболее приори­тетная задача в условиях реформирования ЖКХ, включающая формирование организацион­ных структур управления, адекватных требованиям рыночных методов, с обоснованием ра­циональных вариантов муниципального управления и регулирования.

Организационно-производственная структура ЖКК

Важнейшим фактором повышения эффективности управления ЖКК является упорядоче­ние организационных структур управления. Развитие договорных (конкурентных) отношений в сфере управления жилищным фондом и систем его коммунального жизнеобеспечения в му­ниципальном образовании является основой перехода от административных методов управ­ления к экономическим за счет разделения ответственности:

- собственника жилищного фонда - за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;

- управляющей жилищной организации - за планирование и организацию работ, обеспе­чивающих реализацию поставленных целей;

— подрядных.

При проектировании организационной структуры управления предприятий ЖКК необходимо учитывать следующие требования:

- обеспечение непрерывности и стабильности процесса предоставления ЖКУ;

- сохранение полной управляемости управляющей жилищной организации на период реор­ганизации предприятия ЖКК;

- обеспечение условий преемственности в деятельности органов социальной защиты;

- использование накопленного технико-технического, информационного, технического, кадрового и организационного потенциалов;

- правовое, финансовое, информационное, кадровое организационное обеспечение предла­гаемой реорганизации в условиях недостаточной проработки нормативно-правовой базы всех иерархических уровней управления (макро-, мезо- и микроуровней);

- регулирование муниципальной администрацией процесса перехода к новым формам уп­равления;

- обеспечение открытости проводимой реорганизации и повышение самостоятельности населения в выборе управляющих организаций.

С учетом различного уровня развития рыночных отношений в муниципальных образова­ниях организационные структуры управления жилищным фондом с системами коммуналь­ного жизнеобеспечения сводятся к трем принципиальным моделям по организации управления:

1. Все функции по управлению ЖКК выполняются соответствующими муниципальными унитарными предприятиями или государственными унитарными предприятиями по согласова­нию с комитетами по управлению муниципальным имуществом (МУП ЖКК, КУМИ) - производственно-техническими объединениями (ГУП ПТО), входящими в состав органов управления администрации муниципального образования и объединяющим в одном лице заказчика и подрядчика.

2. Создается жилищно-коммунальная организация, осуществляющая функции заказчика по всем видам жилищного и коммунального обслуживания — служба единого заказчика — на основе рационального разделения функций между собственником основных фондов ЖКК и организациями, привлеченными для управления и обслуживания принадлежащего ему жи­лищного фонда и организации предоставления жилищно-коммунальных услуг;

— формируются специализированные управляющие компании по привлечению инвестиций для финансирования модернизации и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры, энергосервисные компании по реализации ресурсосберегающих проектов и другие.

Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях при управлении жилищным фондом осуществляется на основе создания единых служб заказчика или путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ).

К основным факторам, характеризующим конкретные условия деятельности по управле­нию жилищным фондом в муниципальном образовании, и влияющим на параметры органи­зационной структуры, относятся: фактические и прогнозные объемы работ и услуг, опреде­ляемые количественными характеристиками; размеры общей площади и техническое состоя­ние жилищного фонда и систем его инженерного обеспечения; рассредоточенность жилищ­ной инфраструктуры; формы собственности и другие факторы.

Структурные рыночные преобразования в ЖКК муниципального образования связаны с коренным изменением функций органов власти и управления. Создание рынка работ и услуг в сфере управления и обслуживания жилищного фонда и объектов инженерной инфраструк­туры, публичные конкурсные процедуры отбора управляющих организаций и подрядчиков базируются на принятии нормативно-правовых документов, определяющих «правила игры», обеспечивающие эффективное функционирование ЖКК и направленные на формирование договорных отношений и развитие конкурентной среды.

В основу построения эффективной структуры управления жилищным и коммунальным комплексами должно быть положено рациональное разделение функций между собственником (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), профессио­нальной управляющей организацией, подрядными жилищно-эксплуатационными и комму­нальными ресурсно-снабжающими организациями.

Структура управления ЖКК включает следующих участников:

— собственник, выделение и обособление функций которого является обязательным условием формирования эффективной системы управления ЖКК, независимо от размера муници­пального образования. Основными функциями органов местного самоуправления, как собственника жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, должны являться:

— установление нормативно-технических требований, стандартов состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры и качества предоставляемых ЖКУ;

— определение источников доходов и обеспечение необходимого уровня финансирования в соответствии с установленными стандартами эксплуатации;

— заключение договора с выбранной (на конкурсной основе) или созданной организацией на управление жилищным фондом и инфраструктурой;

— заключение договоров с населением на предоставление ЖКУ (в случае отсутствия прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией).

Жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) — предприятия, выполняющие работы на подрядной основе по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационная организация может быть создана в организационно-правовой форме: хозяйственное общество, акционерное общество, хозяйственное товари­щество или муниципальное унитарное предприятие. Основы деятельности жилищно-эксплуатационных организаций (ст. 22 ЖК) определены, как обеспечение качественнной экс­плуатации жилищного фонда.

Обслуживание жилищного фонда определено как сфера для развития конкуренции, т. е. собственники жилья, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей обслуживания жилых зда­ний.

Ресурсоснабжающие организации (РСО) — организации, поставляющие электроэнергию (энергорснабжающие), оказывающие услуги по водоснабжению (снабжению водой) и водо-отведению, поставляющие газ (газоснабжающие), оказывающие услуги по теплоснабжению и горячему водоснабжению (теплоснабжающие) путем присоединения к внутридворовой сети объекта жилой недвижимости организации-балансодержателя или гражданина.

Отношения по электро-, тепло-, водо-, газоснабжению между РСО и потребителями их продукции регулируются нормами § 6 главы 30 Гражданского кодекса, определяющими пра­вила заключения договоров, которые распространяются на отношения поставки ресурсов как юридическим, так и физическим лицам. В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О естественных монополиях» данная деятельность по поставке газа, электрической и тепловой энергии, осу­ществляемая в отсутствие конкуренции в силу технологических особенностей производства, отнесена к деятельности субъектов естественных монополий, т. е. в соответствии со ст. 3 дан­ного Закона — к деятельности по удовлетворению спроса на различные виды энергии, потре­бителями которой являются юридические и физические лица.

Многоотраслевое предприятие ЖКХ представляет собой муниципальное унитарное пред­приятие жилищно-коммунального хозяйства (МУП ЖКХ), осуществляющее несколько видов деятельности, в том числе:

— электро-, тепло-, водоснабжение потребителей;

— оказание услуг водоотведения или очистки сточных вод;

— оказание услуг по содержанию и ремонту жилых зданий;

— выполнение работ для муниципальных нужд (благоустройство территорий муниципального образования, обслуживание объектов наружного освещения, содержание дорог и прочее);

— оказание услуг бытового потребления (услуги бань, прачечных; гостиничные услуги);

— содержание общежитии;

— оказание ритуальных услуг и прочие.

При осуществлении каждого вида деятельности предприятие обязано руководствоваться теми правовыми и нормативными актами, которые регулируют каждый из выполняемых ви­дов деятельности.

Профессиональная управляющая жилищная организация (далее — управляющая организа­ция) осуществляет предоставление жилищных и коммунальных услуг домовладельцам и нанимателям и обеспечение сохранности жилищного фонда. Муниципальная служба заказ в качестве управляющей организации может быть учреждена органом местного самоупр. ния (например, в форме муниципального унитарного предприятия или муниципальног рождения).

В соответствии с действующим законодательством товарищества имеют право:

- самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижи тью: силами правления или привлекаемых специалистов — профессионалов;

- нанять профессионального управляющего или/и управляющую организацию;

- заключать договоры с предприятиями ремонтно-эксплуатационными и специализиро ными любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуж нию, эксплуатации и ремонту жилого дома;

- привлекать, в т. ч. на конкурсной основе, подрядчиков на любые виды работ;

- контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции;

- невыполнение или плохое качество в рамках договора.

В этих условиях важны рекомендации по оценке эффективности альтернативных сп< бов управления кондоминиумами с учетом практики финансово-хозяйственной деятелы ти ТСЖ, которые должны включать:

— сбор учетной информации о доходах и расходах бюджета ТСЖ при различных способах равления и их анализ с учетом состояния имущественного комплекса;

— расчеты удельных показателей и их оценку, классификацию кондоминиумов по показ, лям финансово-хозяйственной деятельности и способам управления кондоминиумами

— обоснование методических подходов к системе показателей и оценке эффективности личных способов управления на основе построения модели управления кондоминиума

— разработку рекомендаций по оптимизации управления и обслуживания на основе упра! ния объектами кондоминиума;

— бизнес-планирование как инструмент формирования и реализации стратегии управления кондоминиумом.

Информационно-вычислительные или единые расчетно-кассовые центры (ЕРКЦ), со­здаваемые в виде коммерческих организаций (муниципальных унитарных предприятий, хо­зяйственных и акционерных обществ, хозяйственных товариществ) как специализированные организации, осуществляют деятельность по сбору и расчету платежей граждан за ЖКУ там, где управление жилищным фондом осуществляет одна управляющая организация. ЕИРЦ мо­жет быть создан как структурное подразделение этой организации.

Подрядные организации и предприятия в сфере коммунального хозяйства осуществляют деятельность по:

— санитарной очистке территории;

— содержанию дорожного хозяйства, уличного освещения;

— банно-прачечного и гостиничного хозяйства, ритуальных услуг.

Данные направления деятельности имеют определенные особенности, состоящие в об­щественном характере предоставляемых работ, когда заказчиком на их выполнение выступает муниципальное образование, а также в отсутствие прямых платежей населения по некоторым выполняемым работам (например, уличное освещение, содержанию дорог, парков и т. д.).

Основными функциями и задачами подрядных организаций в этой сфере является:

— содержание в надлежащем техническом состоянии улиц, площадей, придомовых территорий в соответствии с требованиями к организации транспортного и пешеходного движения;

— качественная и своевременная уборка, санитарная очистка территории;

— озеленение и освещение территории по установленным нормативам;

— сбор, вывоз и утилизация бытовых и производственных отходов;

— улучшение качеств содержания и дизайна объектов рекреации (платежей, культурно- тор­говых и развлекательных сооружений, мест отдыха населения), стоянок автотранспорта, рекламы, урн и т. д.;

— развитие и повышение стандартов обслуживания в гостиничном и банно-прачечном хо­зяйстве;

— обеспечение ритуального обслуживания.

Бизнес-план как инструмент формирования и реализации стратегии управления кондоминиумом

Повышение эффективности использования и эксплуатации жилищного фонда - одна из наиболее важных и актуальных задач жилищной и коммунальной политики муниципальных органов власти.

В настоящее время для эффективного функционирования единого комплекса недвижи­мого имущества кондоминиумов необходимо использовать как существующие методы управ­ления, так и новые методы на основе современных рыночных технологий экономического управления.

Под технологией экономического управления понимается совокупность способов, правил и порядка их применения для подготовки и принятия решений по эффективному управлению кондоминиумами.

Как показала практика, технология экономического управления кондоминиумами долж­на иметь свой собственный инструментарий, включающий методы и модели выбора альтер­нативных способов управления объектами, разработку и выбор стратегии управления, фор­мирование оптимальных цен и тарифов на эксплуатацию и обслуживание при рациональной организации работ и качестве предоставления услуг.

Технология экономического управления с использованием методов бизнес-планирования должна обеспечить функционирование и развитие кондоминиумов на основе следующих тре­бований к хозяйственно-финансовой деятельности управляющих жилищных организаций:

самоокупаемость, самофинансирование, обеспечение текущей платежеспособности, рацио­нальная политика по ценообразованию, удовлетворяющая как потребителей услуг, так и ис­полнителей.

Использование бизнес-планирования позволяет:

— оценить потенциальные возможности имущественно-земельного комплекса для получе­ния дохода;

— рассчитать необходимый объем финансовых ресурсов для технической эксплуатации жи­лищного и нежилого фондов и проведения необходимых ремонтно-восстановительных ра­бот;

— определить организационный план эффективного управления финансовыми потоками;

— оценить риски;

— определить ожидаемые экономические, коммерческие и социальные результаты деятель­ности ТСЖ и разработать стратегию управления.

Бизнес-план может служить инструментом для контроля основных финансово-экономи­ческих, организационных показателей. С изменением исходных данных следует проводить корректировку бизнес-плана и его результирующих показателей.

Планирование деятельности ТСЖ с использованием бизнес-плана обеспечивает опреде­ление показателей хозяйственной деятельности ТСЖ, позволяет управляющим ТСЖ прогно­зировать перспективу развития кондоминиума, осуществлять более четкую координацию уп­равления, т. е. делает ТСЖ более мобильным к различным изменениям рыночной ситуации.

Бизнес-план направлен на эффективную реализацию стратегии развития единого ком­плекса объектов кондоминиума. Он должен отвечать на самый главный вопрос: как эффек­тивно использовать ресурсы для получения максимальных доходов, а также будут ли при этом достигнуты социальные цели проекта.

Важно именно на этапе формирования кондоминиумов и создания ТСЖ определить те общие количественные (стоимостные) границы и условия, в которых может быть организова­на деятельность товариществ с наибольшим экономическим и социальным эффектом. Такой подход позволяет решать вопросы выбора направлений, стратегий, тактик и оперативных методов технической эксплуатации и ремонта объектов в кондоминиуме, развития предпри­нимательской деятельности с целью получения дополнительных доходов.

Из этого следует, что бизнес-план - необходимый инструмент технического, экономиче­ского, финансового и управленческого обоснования методов управления общим имуществом кондоминиума, включая взаимоотношения со службами единого заказчика, ресурсоснабжа-ющими и подрядными организациями, инвестиционными, страховыми, сбытовыми и други­ми организациями, а также потребителями.

Бизнес-план используется как:

— внутренний документ — представляет собой информационное досье для собственников жилья, т. е. программу деятельности ТСЖ по управлению кондоминиумом с оценкой ре­зультатов на каждом этапе;

— внешний документ — предоставляет информацию об организационно-технических, эконо­мических, финансовых, юридических и прочих характеристиках кондоминиума, а также о возможных рисках и проблемах управления имуществом. Такая информация может быть представлена внешнему инвестору (коммерческому банку), городским и другим заинтере­сованным организациям, органам управления, принимающим решения о капитальном ре­монте, реконструкции объекта, его модернизации, достройке (например, об отводе участ­ка, получении права на застройку).

Бизнес-планирование используется при реализации следующих целей:

— эффективного управления общим имуществом кондоминиума с целью улучшения деятель­ности по организации эксплуатации и ремонта объектов, создания условий для комфорт­ного проживания жителей;

— обоснования целесообразности формирования кондоминиумов и создания ТСЖ;

— участия в обновлении жилищного фонда, в том числе за счет надстройки этажей и ман­сардных помещений с целью получения дополнительной площади для коммерческой дея­тельности;

— разработки финансового плана капитального ремонта;

— выявления потенциальных возможностей кондоминиума и получения дополнительных доходов;

— совершенствования планирования доходов и расходов, анализа издержек;

— разработки проектов внедрения и повышения эффективности ресурсосберегающих меро­приятий и др. Бизнес-план может быть трех видов:

1. Полный — содержащий все расчеты получения тех или иных результатов, справки и сви­детельства. Такой бизнес-план носит конфиденциальный характер и предъявляется ограни­ченному числу заинтересованных лиц (например, городским органам власти, инвесторам, банкирам).

2. Достаточный — содержащий все разделы бизнес-плана по предлагаемому варианту и не обязательно включающий подробные расчеты по альтернативным вариантам. Он носит доказательный характер относительно перспектив реализации проекта и развития кондоми­ниума.

3. В виде резюме — представляющий собой краткие выводы по каждому разделу бизнес-плана, без обоснования и расчетов (может быть приложением к деловому предложению). Та­кой бизнес-план, содержащий страницы текста с «ответами без решений», имеет значение некой «визитной карточки» или даже рекламы самого ТСЖ либо разрабатываемого проекта.

Выбор целей конкретного ТСЖ должен исходить, с одной стороны, из текущего состояния объектов кондоминиума, а с другой — из финансовых возможностей в данной экономической ситуации. Детализация зависит от временного горизонта: цели, ориентированные на страте­гическую перспективу (сроком более 3 лет), — имеют достаточно общие формулировки, ори­ентированные на ближайший период (сроком до 1 года) — конкретные (оперативное плани­рование). Есть три способа достижения поставленных целей:

— количественно определить основные показатели развития ТСЖ (например, снизить из­держки на 1 кв. м площади кондоминиума, установить приборы учета и т. д.);

— разделить основную цель на несколько конкретных задач (например, снижение размера экс­плуатационных затрат предполагает уменьшение числа работников, увеличение периодич­ности выполняемых работ, снижение издержек при техническом обслуживании);

— установить конкретные сроки достижения заданных показателей.

Составляя бизнес-план, собственники жилья приобретают инструмент контроля и управ­ления, позволяющий обеспечить планомерное управление общим имуществом кондоминиу­ма и жилищно-коммунальным обслуживанием. Структура и содержание бизнес-плана, дета­лизация его отдельных разделов определяются размерами и возможностями формируемого кондоминиума, потенциалом, а также перспективами дальнейшего развития создаваемого или уже созданного земельно-имущественного комплекса.

Модель формирования эффективной системы управления ЖКК

Зарубежный и отечественный опыт хозяйствования показывает, что управление деятель­ностью ЖКК осуществляется по трем направлениям:

— правовое (нормативные и законодательные акты, контроль за их исполнением);

— экономическое (бюджетное финансирование программ, льготная и ценовая политика);

— организационно-распорядительное (формирование организационных структур управления).

Управление ЖКК в соответствии с административно-территориальным делением реги­онов России, осуществляется на трех уровнях, состоящих из шести подсистем:

— федеральном (по семи федеральным округам);

—региональном (республиканском, краевом, областном и окружного подчинения, городов Москвы и Санкт-Петербурга, т. е. уровень субъектов Федерации);

— муниципальном (уровень местного самоуправления).

Системно-комплексный подход к организации эффективной структуры управления ЖКК представляет собой последовательно принимаемые на различных уровнях управления и неразрывно связанные между собой управленческие решения во всех сферах деятельности ЖКХ.

Данная модель состоит из базовых функциональных подсистем, синхронно, последова­тельно и взаимосвязано работающих для реализации конечной цели управления и достаточ­но подробно раскрывает сущность современной системы управления ЖКК, которая направ­лена на повышение качества обслуживания потребителей (населения).

Первая подсистема (взаимодействие между генеральным направлением и стратегическими целями охватывает федеральный уровень), который обеспечивает реализацию следующих задач:

— определение стратегии развития ЖКК на прогнозируемый период;

— разработку правового, технического и научно-методического инструментария достижения прогнозируемых стратегических целей;

— координацию формирования эффективной системы управления ЖКК и организацию ис­полнения федеральных стандартов качества и финансирования ЖКУ;

— инвестирование в природные ресурсы;

— благоустройство и рекреацию земель;

— охрану окружающей среды;

— создание нового поколения транспортных средств;

— разработку ресурсосберегающих технологий;

— развитие энергетических мощностей, крупных водопроводно-канализационных сооружений.

Вторая подсистема (стратегические/тактические цели) рассматривает задачи региональ­ного (субфедерального) уровня, направленные на разработку косвенных методов управления ЖКК, а именно:

— определение направлений развития ЖКХ регионов;

— утверждение правовой базы функционирования ЖКК территорий (государственные соци­альные стандарты, ценовое и тарифное регулирование, лицензирование и сертификация услуг);

— формирование реестра предприятий и организаций естественных локальных монополи­стов и антимонопольное регулирование их деятельности;

— организацию работы государственной жилищной инспекции по сертификации услуг в ЖКК, лицензированию деятельности по эксплуатации инженерных систем городов;

— формирование межбюджетных отношений;

— координация процессов изменения цен и тарифов на услуги в зависимости от уровня дохо­дов населения и др.

Субъекты Федерации реализуют федеральные программы, несут ответственность за их выполнение, устанавливают уровень цен и тарифов на продукцию и услуги крупных компа­ний, обслуживающих всю территорию, подотчетную субъекту Федерации. Правительства субъектов Федерации несут ответственность за строительство федеральных и республикан­ских шоссейных дорог, часто — за развитие сети электро- и газоснабжения.

Третья подсистема (тактические/оперативные цели) муниципальный уровень, т. е. осу­ществляет функции линейного управления жилищно-коммунальной сферой и решает задачи:

— разработки и утверждения нормативной базы ЖКК по передаче муниципальных объектов в хозяйственное ведение и ведению реестра муниципальных собственников;

— соблюдения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг, их параметрам и ко­личеству;

— организации эффективного функционирования объектов ЖКК;

— формирования цен и тарифов на ЖКУ;

— разработки местных программ реформирования, демонополизации и энергоресурсосбережения в ЖКК;

— создания механизмов социальной защиты населения при повышении оплаты жилья и ЖКУ;

— организации контроля качества ЖКУ и работы с обращениями граждан;

— другие вопросы муниципального значения.

Четвертая подсистема отвечает за решение управленческих задач органов местного са­моуправления по организации производства ЖКУ предприятиями различных форм собствен-

ности с учетом оптимизации затрат, повышения качества обслуживания потребителей и вос­производства основных фондов ЖКК.

Пятая подсистема раскрывает характерные особенности и организационные предпосыл­ки, связанные с потреблением ЖКУ, а именно:

— формирование договорных отношений по найму, аренде жилья, поставке коммунальных услуг;

— приватизация жилищного фонда;

— организация сбора платежей, представление льгот и субсидий по оплате ЖКУ;

— определение правил пользования жилыми помещениями и местами общего пользования в жилых домах;

— формирование самоуправления в жилищной сфере;

— контроль за соблюдением стандартов качества ЖКУ;

— другие задачи, вытекающие из отношений, складывающихся в жилищной сфере.

Шестая подсистема является новым, общественно значимым, современным и необходи­мым звеном эффективной системы управления ЖКХ, через которую осуществляется изуче­ние деятельности каждой из пяти базовых подсистем. Это организационные структуры и функции общественных организаций. Системный анализ конечных результатов работы сис­темы управления позволяет принимать рациональные управленческие решения в каждой из подсистем и, таким образом, создает самовоспроизводящуюся» систему управления ЖКК, отвечающую конечным целям управления — повышению качества жилишно-коммунального обслуживания потребителей услуг (населения).

Организация взаимодействия местных органов власти с предприятиями и организациями жилишно-коммунального комплекса

Рыночные условия функционирования ЖКК заставляют муниципальные органы управ­ления и предприятия искать такие партнерские отношения, в основу которых должен лечь поиск взаимных интересов. Местные власти выступают в роли Заказчика на жилищно-ком-мунальные услуги и Организатора услуг, а предприятие по оказанию данных услуг — в роли Подрядчика.

Существует определенное различие между обеспечением (или организацией) услуги и ее производством. Муниципалитет, являясь организатором и принимая решение об обеспече­нии конкретной услуги для населения, не обязательно должен сам производить эту услугу, ис­пользуя муниципальное оборудование и своих служащих. Он может передавать функции по про­изводству другому лицу, заключать соглашения, договоры, контракты с частными фирмами на оказание услуг. При этом не обязательно, чтобы муниципалитет, снимая с себя функцию произво­дителя, должен оставить и роль организатора. Ответственность за обеспечение услуги ЖКК сохра­няется за муниципалитетом, даже если он не занимается производством услуги.

Долгосрочное развитие предоставляет участникам возможности доступа к общественным службам и инфраструктурам и является на сегодняшний день общепризнанной целью, которую преследуют все участники процесса развития: федеральные, региональные и местные органы вла­сти, частные организации и предприятия с различными формами специализации, граждане/по­требители.

В условиях становления рыночных отношений особого внимания заслуживают вопросы вза­имоотношений местных органов власти с ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО).

Освобождение РСО от опеки отраслевыми органами ставит перед ними новые задачи (на­пример, поиск и закупка сырья, материалов и полуфабрикатов, сбыт готовой продукции и прочее). Это обуславливает необходимость поддержки таких предприятий со стороны мест­ных органов власти. Действуя на определенной территории, предприятие затрагивает интересы территории, вносит конструктивный или деструктивный вклад в ее развитие. Как известно, перед местными органами власти стоит важная задача — обеспечить благоприятную материальную, со­циальную и экологическую среду обитания для всего населения. Местным властям при решении таких задач, как обеспечение занятости трудоспособного населения, финансирование и инвести­рование местных профамм и проектов; предоставление населению и хозяйствующим субъектам различных видов услуг (социально-бытовых, жилищно-коммунальных и пр.), улучшение экологи­ческой ситуации в населенном пункте и др., трудно обойтись без помощи предприятий, располо­женных на данной территории. РСО, в свою очередь, заинтересовано в льготной налоговой, фи­нансово-кредитной политике местных властей, высоком научном и трудовом потенциале терри­тории, в развитии производственной, транспортной, рыночной инфраструктуры; улучшении со­циально-бытовых условий жизни местного населения и др.

Местные органы самоуправления, наиболее близкие к гражданам и потребителям, услуг ЖКУ, должны находить эффективные решения для удовлетворения их требований, управлять инфра­структурным объектом и коммунальной службой самостоятельно или делегировать управление ча­стным предприятиям. Зарубежный и отечественный опыт отдает предпочтение реформам, осно­ванным на государственно-частном партнерстве (концессии), которое в рамках соглашения по де­легированному управлению частному предприятию является не только механизмом внебюджет­ного финансирования коммунальных служб, но механизмом социально-экономического разви­тия территории.

Сбалансированный контракт между устроителем концессии и концессионером обеспечивает координацию их деятельности, а также контроль за соблюдением прав и обязанностей сторон на основе взаимного доверия и рационального распределения рисков между ними.

В условиях монопольных жизнеобеспечивающих систем (водопроводно-канализационное хо­зяйство, энергетика, городской транспорт), когда монополизм естественен и неизбежен, участие частного сектора в обслуживании потребителей может быть достаточно разнообразным.

В рамках государственно-частного партнерства (концессии) могут использоваться:

1. Договор об обслуживании. Функции частной компании ограничены той сферой деятельности, которая предоставлена фирме поручением муниципального предприятия. Муниципальный орган управления несет полную ответственность за текущее управление предприятием, устанавливает тарифы на услуги потребителей, финансирует основные средства производства, оборотный капи­тал, эксплуатацию и ремонт и несет полный коммерческий риск. Частные фирмы получают ком­пенсацию за оказываемые услуги и риски в соответствии со своими предложениями на торгах.

2. Договор об управлении. В соответствии с условиями управленческого контракта муници­пальные предприятия передают частной компании все функции по эксплуатации, ремонту и об­служиванию технологической системы. При такого рода соглашениях муниципальный орган уп­равления участвует в формировании стратегии и обеспечении эффективного контроля за деятель­ностью предприятия. Он устанавливает тариф на оплату услуг потребителем, финансирует основ­ные средства производства, оборотный капитал, эксплуатацию и ремонт, и, как правило, в полной мере несет коммерческие риски. Компенсация, выплачиваемая частному оператору, включает единовременную выплату, а также некоторые другие выплаты.

3. Договор об аренде. По условиям арендного соглашения, собственником которой является государственный (муниципальный) орган управления, сдается в аренду частной компании муни­ципальное имущество в целях эксплуатации, ремонта и обслуживания. Финансирование наиболее важных направлений деятельности и владение основными средствами производства остаются в руках муниципального органа управления.

Арендатор за счет собственных средств финансирует и компенсирует расходы по замеще­нию выбывших компонентов с небольшим сроком службы. По контракту одна часть тарифной платы поступает в муниципальный орган управления, который финансировал создание основ­ных фондов, другая часть тарифной платы принадлежит частной компании. В арендном соглашении указывается доля тарифных платежей, причитающихся частной компании. Арендаторы не­сут коммерческий риск по эксплуатации фондов.

Аренда — наиболее удобная форма вхождения в рыночную среду для убыточных и малорента­бельных предприятий. Сдача в аренду позволяет собственнику рационально использовать в хо­зяйственном обороте имущество, которое в силу объективных причин не лает ему возможности эффективно им распоряжаться. Арендатор может начать производственно-хозяйственную дея­тельность, даже не имея своего стартового капитала, прибегнув к системе банковских кредитов. Выгода здесь обоюдная.

В зависимости от видов выполняемых частными предприятиями (операторами) работ конт­ракты на предоставление жилищно-коммунальных услуг могут заключаться практически в любых сферах деятельности ЖКК. Рациональное распределение риска позволяет муниципальному орга­ну управления продолжать обеспечение услуги, но ограничить себя при этом ролью, соответству­ющей своему статусу: формирование спроса, принятие решения о покупке товара (услуги), конт­роль за исполнением оператором условий контракта и оплата счетов, предоставления необходи­мых льгот и гарантий.

В случае, когда в жилищно-коммунальной сфере возникает необходимость стимулировать по­требление некоторых товаров и услуг у определенных групп населения, этого можно добиться по­средством применения такого организационного механизма как дотация. Дотации выдаются му­ниципалитетом производителю. Они могут предоставляться в денежной форме, в форме освобож­дения от налогов или предоставления налоговых льгот, низкопроцентных займов или гарантий по займам.

Эффект от предоставления дотаций достигается за счет снижения цен на услуги для всех или определенных групп потребителей (чаще всего, это малоимущие слои населения, студенты, инвалиды и т. п.).

В дотационном механизме производителем (оператором) является частная фирма, муниципа­литет и потребитель выступают соорганизаторами (муниципалитет выбирает определенных про­изводителей, которые получают дотации, а потребитель выбирает наиболее подходящего произво­дителя), которые оплачивают все услуги производителю.

Одним из основных способов предоставления (доставки) услуги является самообслуживание. Например, частная компания, являясь организатором — спонсором городского праздничного ме­роприятия на улице или в общественном парке может сам убрать территорию после проведения мероприятия или организовать приобретение этой услуги непосредственно у муниципального ор­гана, оплатив муниципальному предприятию ЖКК за услуги по уборке территории. Такой меха­низм называется продажей услуг муниципальными органами управления.

Многообразие форм предоставления жилищно-коммунальных услуг населению позволяет обеспечить равноправные условия потребительского выбора в необходимом количестве и требуе­мого качества для различных групп потребителей.

Основу организации управления и преобразований на рынке услуг должны составлять потребнос­ти населения. Именно с учетом условий обеспечения равенства между совокупным спросом и со­вокупным предложением они должны определять весь спектр услуг, их качество, а также способы предоставления.

Становление новой системы взаимоотношений между органами местного самоуправления и предприятиями во многом обеспечивается их активной позицией. Это может проявляться следу­ющим образом:

— во-первых, целесообразно привлекать административное руководство и совет трудового кол­лектива крупных предприятий к формированию и обсуждению муниципальных программ и планов развития, включение их представителей в состав творческих коллективов или ра­бочих групп по разработке проектов этих документов, привлечение специалистов предпри­ятий к работе в составе экспертных комиссий;

— во-вторых, следует выходить с предложениями о создании акционерных и хозяйственных обществ, хозяйственных товариществ, потребительских союзов, то есть участвовать в со­вместном финансировании тех или иных проектов;

— в-третьих, необходимо устанавливать внешнеэкономические связи, контакты с зарубеж­ными аналогичными фирмами с целью создания на территории муниципалитета совмест­ных предприятий по решению местных проблем и привлечения иностранных предприятий в качестве партнеров;

— в-четвертых, требуется информировать предприятия о запланированных или предполага­емых к реализации крупных проектах на территории района (города).

Необходимо, чтобы предприятия и население района знали о тех мерах, которые предприни­мает или намерена предпринять администрация (района, города) в рамках реализации своей социально-экономической политики.

По мере развития рыночных отношений все большее значение приобретают косвенные рычаги регулирования ЖКК и, в первую очередь, местные налоги, ценовая политика, рент­ные платежи и льготное кредитование подрядной деятельности.

Как показывает мировой опыт действенным рычагом развития городов в рыночной сис­теме служит налоговая политика. Существует несколько десятков местных налогов, позволя­ющих стимулировать деятельность предприятий и организаций, приносящих пользу городу и горожанам путем введения льготных ставок налогообложения или повышения уровня мест­ного налогообложения на те виды деятельности, которые идут в ущерб интересам города или развиваются за счет приоритетных направлений.

Большое значение имеет кредитная политика, проводимая в муниципальном образовании. Это связано с тем, что большинство видов жилищно-коммунальной деятельности должно про­водиться с привлечением краткосрочных ссуд и долгосрочных кредитов за счет создания сети муниципально-коммерческих банков в городе. Регулирование объема и процентных ставок кредита позволяет стимулировать развитие ЖКК и снизить негативные риски.

В ряде случаев важную роль играет ценовая политика, проводимая путем варьирования цен и тарифов на ряд приоритетных работ и услуг по жизнеобеспечению территории.

Механизм формирования муниципального заказа на ЖКУ

Вопросы упорядочения и оптимизации бюджетного финансирования жилищно-комму-нального комплекса муниципальных образований напрямую связаны с правильной организацией договорных отношений между местными органами самоуправления, предприятиями и потребите­лями. Оптимизация бюджетных расходов, налогообложения, разграничение прав и обязанностей собственников, исполнителей и потребителей, услуг ЖКК становится возможным через исполь­зование муниципального заказа и принципов концессии.

Под муниципальным заказом на жилищно-коммунальное обслуживание населения понимать совокупность муниципальных контрактов, заключаемых органами местного самоуправления с пред­приятиями, оказывающими жилищно-коммуналъные услуги населению, и распорядительных актов ор­ганов местного самоуправления, определяющих нормативное регулирование условий оказания услуг и расчетов по ним с участием средств граждан и бюджетных средств.

Органы местного самоуправления могут самостоятельно принимать соответствующие реше­ния по механизму формирования и исполнения муниципальных контрактов на жилищно-комму­нальное обслуживание населения в соответствии со своими нормативно-правовыми актами, при­нятыми в законодательном порядке в пределах предмета ведения муниципального образования.

При разработке местными органами самоуправления нормативных актов, регламентирующих размещение и исполнение муниципального заказа, возможно применение норм, регулирующих отношения по государственному заказу.

Формирование новых договорных отношений в сфере организации и предоставления ЖКУ гражданам предусматривает переход к договорам, заключаемым между собственниками жилищного фонда или органами местного самоуправления как заказчиками поставок, и ресурсоснабжающими организациями как поставщиками ресурсов для целей их потребеления и покупки гражданами. Соответствующие договоры предусматривают оплату поставленных гражданам русерсов по их стоимости для граждан и доплату или возмещение возникающих в связи с такими поставками убытков органами местного самоуправления.

Орган местного самоуправления выступает заказчиком на оказание гражаданам услуг:

- по управлению жилищным фондом, содержанию и ремонту жилищного фонда – в отношениях с управляющей или жилищно-эксплуатационной организацией;

- по отоплению и горячему водоснабжению – в отношениях с теплоснабжающей организацией;

- по водоснабжению и водоотведению – в отношениях с водоснабжающей организацией.

Каждая из указаннных организаций осуществляет конкретный вид деятельности для гражадн и получает соответствующий доход без какой-либо связи, зависимости и влияния от деятельности других организаций поставщиков ресурсов или исполнителей работ или услуг.

Муниципальный заказ как финансово-правовая основа реализации договорных отношений в жилищно-коммунальном комплексе муниципальных образований позволяет упорядочить отношения сторон, оптимизировать целевое бюджетное финансирование и минимизировать налогообложение всех участников процесса организации производства и потребления ЖКУ.