Тема 6. Тарифы и ценообразование в жкх

Тарифы и тарифная политика (основные положения)

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства невозможно без радикального из­менения тарифной политики в отрасли. Поскольку система тарифного регулирования вза­имоотношений поставщик - потребитель ЖКУ все еще находится в стадии становления, её правовое обеспечение не учитывает изменений в гражданском законодательстве.

Правовые проблемы применения тарифов на ЖКУ

До 6 мая 2003 г. законодательством было предусмотрено три вида обязательных платежей для собственников и нанимателей жилых помещений:

— плата за наем (ст. 671 ГК РФ) -для нанимателя и налог на недвижимость или на имущест­во организаций (ст. 14 ПК РФ), налог на имущество физических лиц (ст. 15 НК РФ) — для собственников жилых помещений;

— плата за пользование жилым помещением (ст. 55 ЖК РСФСР);

— плата за коммунальные услуги (ст. 57 ЖК РСФСР).

Федеральным законом от 06.05.03 № 52-ФЗ »0 внесении изменений и дополнений в За­кон Российской Федерации »0б основах федеральной жилищной политики» и другие законо­дательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг было добавлено еще 4 вида платежей для населения:

— плата за жилое помещение;

— плата за содержание;

— плата за ремонт жилья;

— плата за жилье.

Но при этом не отменена плата за пользование жилым помещением. Сложилась ситуа­ция, когда формально существуют 7 обязательных платежей за жилье и коммунальные услу­ги, причем по существу одни платежи являются составными частями других, например плата за пользование жилым помещением включает плату за содержание и плату за ремонт жилья.

Терминологическая путаница заложена в самом законодательстве. В части 5 ст. 1 Феде­рального закона «Об основах федеральной жилищной политики» (далее — Основы) в опреде­лении договора социального найма используется термин »плата за жилое помещение», а да­лее по тексту применяется термин «оплата жилья». Использование нового термина «плата за жилое помещение», видимо, можно объяснить только технической ошибкой законодателя. Плата за пользование жилым помещением и плата за жилье очень близки по смыслу, но рав­нозначными понятиями не являются, поскольку в состав платы за пользование жилым поме­щением входят такие платежи, как вывоз бытовых отходов, капитальный ремонт жилого по­мещения, а в плате за жилье они не предусмотрены.

В соответствии с Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости ус­луг ЖКХ (Постановление Госстроя России от 23.02.99 № 9), затраты на капитальный ремонт жилищного фонда входят в состав жилищных услуг, следовательно, платежи населения должны соразмерно своей доле покрывать эти затраты. Другими словами, «оплата за пользование жилым помещением (квартплата)» включает платеж за капитальный ремонт жилищного фонда. Постановление Правительства РФ от 02.08.99 № 887 устанавливает, что «структура плате­жей граждан... включает плату:

— за содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

— за капитальный ремонт жилищного фонда;

— за наем жилья (для нанимателей).

Кроме того, граждане оплачивают коммунальные услуги.

В то же время Основами плата за капитальный ремонт жилищного фонда в составе обя­зательных платежей населения не предусмотрена, т. е. предполагается, что собственники жи­лищного фонда (для муниципального жилищного фонда это местная администрация) самос­тоятельно определяют размер и порядок оплаты капитального ремонта.

Но если плата за капитальный ремонт жилища будет выведена из структуры платежей граждан, то необходимо предусмотреть новый механизм формирования фонда финансирова­ния ремонтных работ, причем отчисления в него должны быть обязательными для собствен­ника жилого помещения. Капитальный ремонт жилищного фонда — дорогостоящее меро­приятие и без стабильных долгосрочных накоплений денежных средств невозможное. Неце­левое использование средств, предназначенных для капитального ремонта, должно быть за­прещено законом, в противном случае в угоду сиюминутным интересам собственников или управляющих компаний износ жилых зданий по сравнению с нормативным увеличится в не­сколько раз. Данное ограничение становится актуальным в связи с тем, что контроль со сто­роны бюджета за целевым использованием средств ослабевает по мере сокращения бюджет­ного финансирования жилищно-коммунальных услуг, а после перехода на 100%-ную оплату ЖКУ населением, при наличии множества мелких компаний, управляющих жилищным фон­дом, правовых оснований для осуществления такого контроля просто не будет.

Жилищное законодательство призвано регулировать жилищные правоотношения между потребителем и поставщиком ЖКУ, а рассматриваемые нормы ст. 1 Основ жилищные право­отношения не регулируют. Они содержат экономические категории (плата за содержание жи­лья, плата за ремонт жилья), обычно используемые в отчетах при анализе деятельности пред­приятия или отрасли. По отдельно взятой квартире такой анализ с отнесением фактических издержек на содержание или на ремонт жилья выполнить невозможно, а гражданину и по­ставщику ЖКУ гораздо важнее иметь начисление оплаты по отдельным видам услуг (холод­ное водоснабжение, газо-, теплоснабжение и др.), поскольку предметом договора между ни­ми является оказание конкретной услуги

Отсутствие четкой структуры платежей населения за ЖКУ, отражающей фактические до­говорные отношения «поставщик — потребитель», порождает серьезные проблемы при рас­четах. Несомненно, что при расчетах платы за ЖКУ, необходимо опираться на нормативные документы, а не на интуицию специалиста. С учетом требований сегодняшнего дня и пер­спективы реформирования ЖКХ целесообразнее было бы закладывать в расчет взимание платы за каждый вид ЖКУ, что не соответствует действующему законодательству и ставит под сомнение законность таких расчетов. В то же время применение предусмотренных законом 7 видов платежей невозможно, так как 5 из них не имеют никакого отношения к взаиморасчетам между поставщиками услуг и населением.

Практически сложилось и повсеместно применяется начисление платы за ЖКУ по видам предоставляемых услуг. Но в связи с тем, что закон не предусматривает взимания платы по видам ЖКУ, наиболее распространена практика единого платежа с последующим его расщеплением по поставщикам и видам услуг.

Частью 3 ст. 15 Основ предусматривается установление Правительством РФ, органами го­сударственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления порядка оплаты жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах, тогда как в частном жилищном фонде установление такого порядка не предусматривается. Следовательно, в жи­лых помещениях, принадлежащих физическим и юридическим лицам может быть принят иной порядок оплаты жилья, чем в многоквартирном жилом доме для муниципальных и го­сударственных квартир. Иными словами, закон ставит объем прав граждан по пользованию жилым помещением в зависимость от формы собственности на жилые помещения. Кроме того, поставщик жилищных услуг может выставить потребителям, проживающим в жилых помещениях и находящимся в частной собственности, условия, отличные от условий для по­требителей услуг в муниципальном жилье, что противоречит части 2 ст. 8 Конституции РФ. где сказано, что »в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом част­ная государственная, муниципальная и иные формы собственности».

Положение еще больше усугубляется тем обстоятельством, что повсеместно существует симбиоз муниципального и частного жилья — приватизированные квартиры в муниципаль­ных жилых домах, при этом даже 100% приватизация квартир не означает перевод в частную собственность жилого дома в целом (если не образовано ТСЖ).

Порядок оплаты ЖКУ и структура затрат на их производство

Серьезной проблемой является то, что тарифы на ЖКУ не подразделяются на постоян­ную, не зависящую от количества потребления услуг (содержание сетей и др. объектов ин­фраструктуры), и переменную, находящуюся в прямой зависимости от этой части (электро­энергия, расходные материалы и др. ресурсы). В связи с тем, что тарифы целиком являются переменными, при применении примеров учета, при перерасчетах за предоставленные ЖКУ у поставщика снимаются с финансирования денежные суммы, неадекватные стоимости сэкономленных им ресурсов. Остаются не обеспеченные финансированием значительные объемы обязательных регламентных работ по содержанию и техническому обслуживанию объектов инфраструктуры.

Так, при 100% переменном тарифе энергосбережение у потребителя невыгодно произво­дителю тепла как из-за уменьшения объема продаж, так и из-за сохранения на прежнем уров­не постоянных затрат, плату за которые он перестает получать. В этом случае для решения ло­кальных задач теплоэнергетики, таких, как экономия топлива, сохранение контингента по­требителей тепла, предлагается использовать комбинированные тарифы (с выделением по­стоянной и переменной частей).

Государственная тарифная политика в области цен на услуги естественных монополи­стов, каковыми являются поставщики коммунальных услуг (тепло-, газо-, водоснабжение и др.), оказывает огромное влияние на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов Тарифы на ЖКУ, действующие в настоящее время, не учитывают условия проведения рефор­мы ЖКХ. Более того, фактически существуют двойные стандарты при тарификации услуг в зависимости от формы собственности поставщика услуг. Подтверждением этому служит воз­никновение многочисленных автономных котельных установок, причем их внедрение поощ­ряется на самом высоком уровне. Активно рекламируются их экономичность. эффективность, но при этом не учитывается, что в тарифы на их услуги не включены затраты на резервирование источников электроснабжения, тепла, запасов топлива. Без выполнения этих обязательных требований органы Госгортехнадзора, Юсэнергонадзоргу не согласовали бы пуск в эксплуатацию ни одной муниципальной котельной. Конечно, локальной котельной на каждом доме в жилом микрорайоне города невозможно иметь свой фидер для электроснабжения, водопровод, индивидуальный склад резервного топлива (мазута), можнс не предусматривать и резервный источник теплоснабжения. Но в этом случае тариф на производство тепла должен включать обязательные отчисления предприятиям, обеспечивающим безопасность жизнедеятельности данного домовладения.

Отсутствие гибкой тарифной политики в ЖКК явилось одной из причин того, что ресур-сосберегающие технологии оказались невостребованными поставщиками ЖКУ и недоступ­ными для потребителей этих услуг. При формировании государственной тарифной политики необходимо учитывать, что тарифы на производство, оказание жилищно-коммунальных ус­луг должны состоять из постоянной и переменной частей. Мнение о создании схемы струк­туры платежей за коммунальные услуги с включением в переменную часть тарифа только ча­сти затрат на топливо не отражает истинного соотношения постоянной и переменной частей затрат на производство коммунальных услуг. Целесообразно ввести понятие абонентской платы для потребителей ЖКУ, включив в ее состав затраты на содержание и ремонт наруж­ных сетей, оборудования и сооружений таких объектов инфраструктуры, как котельные, во­дозаборы, очистные сооружения, станции химической очистки воды и т. п. Плата за услугу (переменная часть сегодняшнего тарифа на ЖКУ) должна включать ресурсы, затрачиваемые на производство и доставку услуги до потребителя, в т. ч. зарплату, электроэнергию, топли­во, химические реактивы и другие расходные материалы.

Необоснованное уменьшение платы за услугу ослабляет у потребителя мотивацию к эко­номии. Подобного рода тезисы вызывают неоднозначную (а зачастую — однозначно отрица­тельную) реакцию населения. Однако совершенно очевидно, что без ликвидации представле­ния о мнимой дешевизне ЖКУ, без определения их полной стоимости создание необходимых предпосылок к успешному реформированию ЖКХ невозможно в принципе. На день сегод­няшний сложилось положение, немыслимое в любой экономически развитой стране: величи­на платы за многие конкретные виды ЖКУ никак не связана с объемом реального потребле­ния. Если никого не удивляет наличие счетчиков электроэнергии, то точно так же не должно удивлять и наличие счетчиков по другим ЖКУ. Это должно стать обязательным требованием нормального функционирования ЖКХ, которое в равной степени обеспечивается и со сто­роны производителей ЖКУ, и со стороны потребителей.

Следует также учитывать, что, необоснованное занижение абонентской платы приводит к недофинансированию регламентных работ по содержанию и ремонту объектов инфраструктуры в случае установки приборов учета и перерасчетов за непредоставленные услуги.

Абонентскую плату, приходящуюся на 1 м² площади помещения, можно рассчитать, рас­пределив затраты на содержание и ремонт объектов инфраструктуры, внутридомовых комму­никаций на всю площадь помещений, подключенных к данной сети или использующих ее в качестве резерва. При расчете абонентской платы целесообразно применять коэффициенты интенсивности использования коммуникаций, учитывающие назначение подсоединяемых зданий и помещений.

Следует предусматривать освобождение поставщика услуги от ответственности за жизне­обеспечение объекта, не вносящего абонентскую плату, в случае расторжения или отказа от заключения договора на возмездное оказание ЖКУ. Некоторые потребители вообще не должны иметь законной возможности отказаться от заключения такого договора, особенно в тех случаях, когда вопрос касается сохранности здания и безопасности людей (например, теплоснабжение жилого дома). Большинство коммуникаций, подходящих к жилым микрорайонам, строилось с целью обеспечения населения ЖКУ, и только с их помощью возможно надежное жизнеобеспечение населенных пунктов. Расчет экономического эффекта внедрения ресурсосберегающих технологий должен учитывать либо использование этих сетей в качестве резерва (абонентская плата), либо затраты на создание альтернативы такому резерву.

Сегодняшнее законодательство создает иногда сложные ситуации. Когда услуга не пред­оставлена по вине поставщика, уменьшение оплаты в объеме всего тарифа (абонентская плата + плата за услугу) представляется справедливым и не противоречит закону. Но при дей­ствующей в настоящее время схеме оплаты ЖКУ порядок перерасчета за непредоставленные услуги, выполняемый в объеме постоянного тарифа за весь период непредоставления услуги потребителю, по собственной инициативе не потребляющему услугу, вступает в противоречие с нормами гражданского законодательства Российской Федерации. В частности, при выпол­нении перерасчета платы за лифт в полном объеме в связи с временным отсутствием соб­ственника жилого помещения и членов его семьи получается, что собственник жилого поме­щения освобождается от обязанности нести «бремя содержания принадлежащего ему имуще­ства», возложенной на него ст. 210 ГК РФ, так как в плате за лифт львиную долю составляют затраты на его содержание и ремонт, не зависящие от количества перевезенных пассажиров. Очевидно, что в случае, когда потребитель не воспользовался услугой по собственной иници­ативе, оплата может быть уменьшена только на сумму затрат, не понесенных при работе лиф­та за время отсутствия человека. Это подтверждается частью 2 ст. 16 Федерального закона от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», где сказано, что «неиспользова­ние домовладельцем принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим иму­ществом не являются основанием для освобождения домовладельца полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества..».

Недостатки тарифной политики в ЖКК могут привести и, к сожалению, уже приводят к негативным последствиям для экономики отрасли в целом. Если при плановой, директив­ной экономике все ее дефекты нивелировались безадресными государственными дотация­ми, то сегодня конкретный потребитель ЖКУ необоснованно платить деньги не будет.

Серьезной проблемой, возникшей на стыке формирования тарифов и финансирования потребителей ЖКУ, является практика применения, так называемых, усредненных тарифов по муниципальному образованию. Если для конкретного муниципального образования (го­рода) такое усреднение является оправданным, то для района, в состав которого входят и го­рода, и сельские поселения, «усреднение» тарифов совершенно незаконно, поскольку в дан­ном случае администрация муниципального образования пытается решать проблемы фи­нансирования менее эффективных (сельских) поставщиков услуг за счет городских жителей. что прямо нарушает конституционные права горожан. Имеется законный способ решения проблемы финансирования сельских поставщиков ЖКУ — через получение сельскими жи­телями жилищных субсидий (даже если в результате все сельские потребители ЖКУ станут клиентами отдела жилищных субсидий, поскольку себестоимость ЖКУ на селе выше в 1.5-2 раза, чем в городе).

Отсутствие перечня видов ЖКУ, попадающих под действие федеральных и региональных стандартов по оплате жилья и коммунальных услуг, позволяет неоднозначно толковать по­рядок применения стандартов.

В настоящее время нормы, устанавливающие порядок ценообразования, разобщены, со­держатся в различных нормативных документах, поэтому их применение на практике весьма затруднено. Объединение таких норм в одном документе с отменой устаревших имело бы большое практическое значение.

Инвестиционный потенциал тарифной политики

Хроническое недофинансирование жилищно-коммунального комплекса, сложное экономическое положение жилищно-коммунальных предприятий, высокая степень износа основных фондов, низкое качество предоставления жилищно-коммунальных услуг. недостаточная нормативно-методическая база для формирования рыночных экономические отношений, тормозят процессы развития конкурентной среды. привлечения частного бизнеса и инвестиций.

Одной из причин этой проблемы является недостаточный, несоответствующий объ­ективной потребности инвестиционный потенциал тарифов на жилищно-коммунальные услуги, что значительно снижает заинтересованность инвесторов во вложении средств как в за­мену изношенных фондов, так и в их развитие.

В настоящее время собственных источников средств финансирования капитальных вло­жений у предприятий ЖКК. не хватает, привлечение внешних источников инвестирования весьма проблематично, в том числе из-за отсутствия у инвесторов желания осуществлять вло­жения в отрасль с низкой рентабельностью. Повышение же рентабельности, в свою очередь, невозможно без наличия объемов финансирования. Таким образом, получается замкнутый круг: высокая рентабельность, как условие притока инвестиций с одной стороны, и привлечение инвестиций, как условие повышения рентабельности предприятий, — с другой.

Несмотря на значительные объемы финансирования, направляемые в инженерную ин­фраструктуру, уровень надежности инженерных коммуникаций в 2,5-3 раза ниже, чем в европейских странах, ресурсоснабжающие предприятия до сих пор получают значительные бюджетные дотации.

Обеспечить покрытие затрат на потребление жилищно-коммунальных услуг населению городской бюджет заведомо не в состоянии. Поэтому единственный путь снижения издержек в коммунальной сфере в нынешней экономической ситуации заключается в сокращении по­терь, жесткой экономии ресурсов и энергоносителей.

В процессе рыночных преобразований сложилась достаточно парадоксальная ситуация. Так, объекты коммунального хозяйства, оцениваемые по балансовой стоимости суммой по­рядка 70 млрд. руб., в действительности имеют значительно большую рыночную стоимость. Это подтверждается тем, что объем оказываемых услуг постоянно растет, и их сумма оказыва­ется практически равной половине остаточной стоимости основных фондов.

К началу 2003 г. степень износа основных фондов составила: по теплоснабжению — око­ло 50%, водоснабжению — 52%, электрическим сетям — 63%,, при этом преобладает износ инженерных сетей внутри -дворовых и домовых коммуникаций.

Несмотря на наличие правовой базы для формирования инвестиционной составляю­щей тарифа, фактически она не формируется или формируется в недостаточном объеме и не пополняется. Это привело к тому, что за счет средств коммунальных предприятий практиче­ски не производятся ремонт и замена изношенных основных фондов. Эти работы в основном выполняются в аварийном режиме, что в 3—5 раз увеличивает их стоимость и низкое качест­во. Недостаток финансовых средств для реабилитации основных фондов при одновременном их неэффективном использовании ведет к дальнейшему снижению надежности коммуналь­ных систем, росту аварийности.

Преобладание в структуре тарифа эксплуатационных затрат и недостаточная доля инвес­тиционных расходов вызвана рядом причин. Одной из них является установление регулиру­ющим органом норматива рентабельности, не имеющего содержательного обоснования и не учитывающего потребность предприятий ЖКК в инвестициях.

В настоящее время стоимость основных фондов коммунальных предприятий значитель­но отстает от рыночной стоимости (в 1,5-2 раза). Переоценка проводится нерегулярно (на не­которых предприятиях последняя переоценка была проведена в 1997—1998 гг.) и, как следствие, низка доля затрат на амортизацию, которая, как известно, является одним из основных источников воспроизводства основных фондов, реализации инвестиционных проектов и возврата кредитов на их осуществление.

В большинстве коммунальных предприятий не создаются ремонтные фонды, являющиеся важным источником замены изношенных фондов. Финансирование на ремонт, как правило, осуществляется на базе фактических затрат без необходимых технико-экономических обоснований. В то же время не использованная до конца года часть затрат на ремонт изымается у предприятия. Фактически большая часть средств, предназначенных на ремонт, используется на аварийно-восстановительные работы.

Общий уровень финансирования ЖКК за счет всех источников (доходов от реализации ус­луг, дотаций, целевых бюджетных выплат) составляет не более 70—80 % от потребности. Проис­ходит накапливание дебиторской задолженности. Бюджетное финансирование не превышает 30-50 % от утвержденной, как правило, заниженной потребности в этих средствах. Недостаток финансовых ресурсов отражается, в первую очередь, на снижении инвестиционных возможностей предприятий. Это ведет к дальнейшему недоремонту основных фондов, сниже­нию надежности работы систем жизнеобеспечения и качества обслуживания потребителей.

В этой связи необходимым является создание нормативного и финансово-экономического механизма, обеспечивающего гарантированный уровень надежности функционирования жилищно-коммунального хозяйства и качественного обслуживания потребителей. Эти цели подразумевают не только реабилитацию изношенных основных фондов и предотвращение нарастающей аварийности, но и замену морально устаревшего оборудования, совершенство­вание технологии, реализацию мероприятий по ресурсосбережению и др.

Таким образом, объективная обоснованность инвестиционной составляющей закрепляется обязательностью ее включения в тариф, то есть целевая цель - расширенное воспроиз­водство, обеспечивается механизмом реализации по привлечению необходимых средств. Та­кая задача решается быстрее, в том числе с учетом задействования административного ресур­са, нежели долговременное и проблематичное выстраивание инвестиционных механизмов. которые бы способствовали привлечению средств с рынков капитала.

Органы местного самоуправления участвуют в обеспечении обоснования величины эф­фективного использования инвестиционной составляющей, включаемой в тариф.

Основные виды тарифицируемых работ и услуг, характеристика отраслевой специфики деятельности предприятий ЖКХ

К перечню продукции, работ и услуг ресурсоснабжающих орга­низаций, которые тарифицируются установленным порядком, относятся услуги по водоснаб­жению и водоотведению, отоплению и горячему водоснабжению, газоснабжению, электроэнергетике. Тарифы устанавливаются на продукцию и услуги этих предприятий пример­но раз в два-три года. Конкретные сроки определения тарифов устанавливаются органами местного самоуправления и утверждаются постановлениями глав администрации муници­пальных образований. Их индексация осуществляется не чаще 1 раза в год в целях учета инфляции как на потребительском рынке, так и в целом по промышленности. Тарифное регу­лирование деятельности предприятий осуществляется также в виде установления предельных расценок на уборку, содержание и на отдельные виды работ по объектам:

1. Теплоэнергетики.

2. Газоснабжения.

3. Электроэнергетики.

4. Водоснабжения.

5. Инженерии ЖКХ — коллекторы.

6. Инженерии ЖКХ — очистные сооружения.

7. Инженерии ЖКХ — иные. Так, например, состав тарифицируемых работ и услуг включает:

— прием и транспортировку поверхностных, производственных (нормативно-чистых и нор­мативно-очищенных) сточных вод;

— эксплуатацию подземных коллекторов, газопроводов, силовых кабелей, кабелей связи, си­гнальных кабелей и иных объектов инженерии.

Ежегодно планируются и финансируются плановые и регламентные работы по подготов­ке к зимним условиям и отопительному сезону объектов муниципального образования.

Бюджетные средства выделяются, главным образом, на проведение реконструкции, капитального ремонта, создание инфраструктуры коммуникационных коллекторов. К особенностям осуществления инвестиционной деятельности можно отнести выполнение капитальных ремонтов на регулярной основе, включающих работы по:

— полному или частичному исправлению или восстановлению сооружений с ликвидацией дефектов, влияющих на их несущую способность и устойчивость;

— периодическому возмещению износа или замене отдельных элементов (с применением более усовершенствованных конструкций и долговечных материалов);

— улучшению эксплуатационных качеств сооружений и водоемов, обеспечению их пропускной способности и эффективной работы водоохранных объектов.

Возможность ведения инвестиционной деятельности в значительной степени обеспечивается выручкой от реализации тарифицируемых работ и услуг.

Вместе с тем предприятия и организации тепло- и водоснабжения являются крупнейшими получателями целевых бюджетных ассигнований, поскольку выручка от реализации услуг по теплоснабжению не может покрыть необходимых затрат на реновацию объектов. В этой связи при учете инвестиционных затрат в их деятельности потребуется значительный рост тарифов на их продукцию, работы и услуги. Это утверждение можно объяснить следующим образом. Платежи населения и других пользователей жилищно-коммунальных услуг должны покрывать (хотя бы частично) не только затраты, связанные с самой поставкой энерго-, водо- и других ресурсов, не только издержки по текущему содержанию соответствующих объектов ЖКК, но и расходы на их реновацию (расширенное воспроизводство). Более того, с учетом фактического состояния коммунальных сетей инвестиционную составляющую тарифов следует считать главенствующей. Если реально такая работа проводится и,следовательно, обеспечивается гарантированное предоставление ЖКУ в соответствии с нормативными требованиями, то повышение тарифов становится обоснованным и справедливым. Естественно, рост тарифов не должен превышать предельно-допустимой реальной платежеспособности населения.

Существует и другая сторона данного вопроса: органы местного самоуправления несут всю полноту ответственности за принимаемые решения по реновации, то есть за эффективность предлагаемых инвестиций. Это значит, что, например, приобретаемое оборудование должно в наибольшей степени соответствовать местным конкретным условиям эксплуатации (в частности — температурному режиму).

Определение нормативной величины расходов (тарифов) на содержание и ремонт жилищного фонда

Потребность в финансовых средствах при определении тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда определяется в расчете на 1м2 общей площади жилья.

Формирование тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда предполагает пред­варительный анализ эффективности фактических затрат на содержание и ремонт жилищного фонда и выполнения объемов данных работ за определенный период (как минимум год).

Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых здании, ре­монт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, благоустройство и обес­печение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий прочих прямых за­трат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов. Затраты на проведение капи­тального ремонта жилищного фонда (ремонтный фонд) в данной работе не рассматривается.

Нормативная себестоимость калькуляционной единицы (кв.м общей площади жилья) оп­ределяется путем деления полной нормативной себестоимости на общую площадь жилья с учетом его классификации. Определение платежей за найм муниципального жилья Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма.

Средства, собранные в виде оплаты за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. В переходный период реформирования системы финансирования жилищных услуг эти средства рекомендуется использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

Величина платы за найм учитывается при расчете жилищных субсидий. При этом применяется величина ставки платы за найм для жилищного фонда с характеристиками, признанными стандартами при расчете жилищных субсидий.

Определение базовой ставки за найм жилого помещения производится, исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании.

А=(БiхВi)(12х100), (1)

где, А - средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление жилищного фонда по отдельным группам капитальности жилых зданий в расчете на 1 кв. м общей площади (в рублях);

Бi - балансовая восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади в каждой группе жилых зданий по капитальности в действующих ценах (в рублях);

Вi - -норматив отчислений на полное восстановление по каждой группе капитальности (в %), численно равный соответствующей норме амортизационных отчислений, указанной в Постановлении СМ СССР №1072 от 22 октября 1990 г.

Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма.

Средства, собранные в виде оплаты за найм жилых помещений, поступают в распоряже­ние их собственника. В переходный период реформирования системы финансирования жи­лищных услуг эти средства рекомендуется использовать для проведения капитального ремон­та, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

Величина платы за найм учитывается при расчете жилищных субсидий. При этом приме­няется величина ставки платы за найм для жилищного фонда с характеристиками, признан­ными стандартами при расчете жилищных субсидий.

Определение базовой ставки за найм жилого помещения производится, исходя из опре­деления отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муници ном образовании.

При расчете базовой ставки платы за найм жилого помещения рекомендуется использо­вать классификацию жилых зданий по группам и величины соответствующих норм амортиза­ционных отчислений, которые приведены в «Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР». Согласно Мето­дическим указаниям по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремок-жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденные при­казом Госстроя России от 12.12.96 №17-152В каждой 1-ой группе зданий по капитальности определения размер отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади жилогс здания в месяц по формуле:

А=(БiхВi )(12х100), (2)

где, А - средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление жилищного фонда по отдельным группам капитальности жилых зданий в расчете на 1 кв. м общ. площади (в рублях);

Бi - балансовая восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади в каждой группе жилых зданий по капитальности в действующих ценах (в рублях);

Вi - норматив отчислений на полное восстановление по каждой группе капитальности %), численно равный соответствующей норме амортизационных отчислений, указанно в Постановлении СМ СССР №1072 от 22 октября 1990 г.

Средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади муниципального и государственного жилищного фонда (А) рассчитывается по формуле:

Аср = (А1*S1+ А2*S2+... An*Sn)/(S1 + S2 +…+Sn), (3)

где, А1, а2, Аn - средние размеры ежемесячных отчислений на полное восстановление жилых зданий по каждой группе капитальности;

S1, S2, Sn - общая площадь жилых зданий каждой группы капитальности. Базовая ставка платы за найм жилого помещения определяется, как:

Нб=Дн * Аср (4)

где, Дн -доля оплаты населением в необходимых отчислениях на полное восстановление 1 кв.м жилищного фонда.

Органы местного самоуправления могут устанавливать значение коэффициента Дн зависимости от конкретной социально-экономической ситуации и типа договора найма жилого помещения.

Для жилья, предоставляемого по договору социального найма возможным критерием при определении Дн может служить сопоставление базовой ставки платы за найм со средневзве­шенной величиной налога на недвижимое имущество собственников жилья. Такое сопостав­ление целесообразно в случае проведения в регионах политики поощрения населения к при­нятию решения о приватизации жилья.

Для жилья, предоставляемого в государственном и муниципальном жилищном фонде на иных, кроме социального найма, основаниях величина Дн может устанавливаться выше.

Каждое жилое помещение отличается собственным набором потребительских свойств, от которых зависит объем получаемых проживающими в нем жилищных услуг. Эти свойства от­ражаются в рыночной стоимости этих услуг. Однако на первом этапе введения платы за найм для упрощения процедуры дифференциации ставок платы за найм целесообразно предусмо­треть разбиение всего муниципального и жилищного фонда на ограниченное число групп. К каждой группе должны относиться жилые помещения с однородными потребительскими свойствами. При этом на первом этапе рекомендуется не усложнять процедуру с точки зрения учета характеристик отдельных жилых помещений, а ограничиться оценками местоположе­ния и свойствами жилого дома в целом. В этом случае ставки платы за найм будут дифферен­цироваться по выделенным группам, а внутри групп будут одинаковыми.

При выделении групп жилых домов с различными потребительскими свойствами реко­мендуется сначала определить примерное максимальное число устанавливаемых групп, учи­тывая увеличение трудозатрат на перерасчет ставок платы за найм из-за увеличения числа ус­тановленных групп.

Дифференциация ставок платы за найм производится по двум основным потребитель­ским свойствам:

1) потребительские свойства районов;

2) потребительские свойства домов.

В качестве альтернативного подхода к определению групп жилых домов можно рекомен­довать использовать в качестве дифференцирующих признаков некоторые интегральные па­раметры. Например, в ходе разработки зонирования города по стоимости земли информации о зонировании может служить интегральной характеристикой для оценки потребительских свойств района.

В качестве интегрального признака потребительских свойств дома можно использовать такой параметр как период постройки дома, который в достаточно точной степени отражает и материал стен, и степень износа, и планировку зданий и квартир.

В результате подготовки классификации и соотнесения с ней каждого конкретно жилого дома весь муниципальный и государственный жилищный фонд разбивается на определенное число групп, для которых и могут быть установлены различные ставки платы за найм.

Сбор платежей по оплате жилья, предоставляемого внаем, производится собственником жилья или организацией, уполномоченной выполнять эти функции. Поскольку в переходные период средства, получаемые от сборов платы за найм, рекомендуется использовать нг проведение капитального ремонта, реконструкцию и модернизацию жилищного фонда, собственник может перераспределить их между различными домами муниципального жилищного фонда в виду:

— разных ставок платы за найм;

— различных объемов требуемых работ.

Основные задачи концепции ценообразования в ЖКХ регионов.

Согласно Подпрограмме «Реформирование и модернизация ЖКК в РФ» основная цель тарифного регулирования цен на энергоресурсы жилищно-коммунального хозяйства — это создание условий привлечения частных инвестиций в предприятия городской и инженерно инфраструктуры.

Постановлением Правительства РФ от 08.05.2002 № 301 «Об утверждении Положения о предоставлении и расходовании субсидий из фонда реформирования региональных финансов» утверждены основные направления реформирования тарифной и ценовой политики. Такими направлениями являются:

1) установление уровня оплаты потребителями, в том числе населением и бюджетными учреждениями, топливно-энергетических ресурсов и коммунальных услуг на основе экономически обоснованных нормативов;

2) сокращение и устранение перекрестного и бюджетного субсидирования тарифов;

3) создание предсказуемых условий формирования и исполнения бюджетов, координация и увязка цен и тарифов с бюджетной политикой, внедрение в бюджетный процесс тарифного плана, установление и соблюдение лимитов потребления топливно-энергетических ресурсов и их экономия;

4) соблюдение федеральных стандартов себестоимости жилищно-коммунальных услуг и их оплаты населением;

5) отказ от регулирования цен, за исключением цен на продукцию и услуги, отвечающих объективным и законодательно установленным критериям региональных (локальных) монополий.

В целях выполнения Указа Президента Российской Федерации "О реформировании жилищно-коммунального хозяйства" от 28.04.97 г. N 425, а также руководствуясь положениями Концепции ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации, утвержденной Первым заместителем Председателя Правительства Российской Федерации, Председателем Правительственной комиссии по реформированию ЖКХ от 29.01.99 г.:

1. Утвердить Положение о Федеральном центре ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации.

2. Возложить функции Федерального центра ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации на государственное унитарное предприятие "Центр нормирования и информационных систем в ЖКХ"

Федеральный центр ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации (Центр) осуществляет свою деятельность в целях

выполнения Указа Президента Российской Федерации "О реформировании жилищно-коммунального хозяйства" от 28.04.97 г. N 425, а также руководствуясь положениями Концепции ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации, утвержденной Первым заместителем Председателя Правительства Российской Федерации, Председателем Правительственной комиссии по реформированию ЖКХ от 29.01.99 г.

Источником финансирования Центра является хозяйственная деятельность, осуществляемая по договорам с юридическими лицами.

Основной целью деятельности Центра является совершенствование политики ценообразования с учетом соблюдения интересов всех участников процесса реформирования ЖКХ, одновременно с созданием условий для обновления с материальной базы отрасли - основных фондов и развития современной инженерной инфраструктуры, позволяющей предоставлять услуги в необходимом количестве и надлежащего качества.

Политика ценообразования и регулирования тарифов в жилищно-коммунальном хозяйстве является составной частью общей ценовой политики Российской Федерации в период становления рыночной экономики и реформирования отрасли.

Основными задачами деятельности Центра являются:

- обоснование уровня затрат, непроизводительных потерь и стоимости коммунальных услуг, четкий учет и справедливости цен и тарифов;

- формирование социально-экономических обоснованных цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, отражающие финансовые возможности и потребности поставщиков и потребителей ЖКУ;

- оптимизация и регулирование процесса ценообразования в ЖКХ;

- определение стоимости жилищно-коммунальных услуг на всех этапах их производства и поставки потребителю;

- поэтапный переход к введению единых (одинаковых) цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для всех потребителей в пределах муниципального образования или субъекта Федерации;

- разработка отраслевой (федеральной, региональной и муниципальной) нормативной базы формирования и регулирования цен и тарифов на ЖКУ, разграничивающей полномочия каждого уровня управления;

- обеспечение гибкого вариантного подхода к вопросам цено- и тарифообразования с соблюдение необходимых функций в сфере регулирования цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги за соответствующими уровнями управления: федеральных, субъект Федерации, муниципальные образования, предприятия и организации ЖКХ;

- соблюдение основных принципов установления цен и тарифов на ЖКУ;

- деполитизация механизма утверждения цены на основе профессионального и доступного для операторов подхода к формированию стоимости ЖКУ;

- правовая регламентация процедуры представления, рассмотрения и утверждения цен и тарифов;

- определение интервала времени, в течение которого действуют установленные цены и тарифы;

- включение величины планово-расчетной прибыли, необходимой для осуществления расширенного воспроизводства и обновления основных фондов предприятий;

- обеспечение прозрачности расчетов тарифов для исключения повторного учета затрат;

- соблюдение принципа равноправия всех субъектов рынка жилищно-коммунальных услуг в ходе рассмотрения и согласования цен и тарифов на услуги отрасли.

Функции Центра

Разработка и распространение по регионам России методологических подходов к определению стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Оказание организационно-методической помощи, координация решения проблем ценообразования на жилищно-коммунальные услуги на уровнях субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Обеспечение субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления нормативно-методическими и справочными материалами в области ценообразования на жилищно-коммунальные услуги на договорной основе.

Распространение передового опыта и повышение квалификации руководителей и специалистов по ценообразованию на жилищно-коммунальные услуги путем обмена опытом, организации семинаров, совещания и т.д.

Мониторинг и анализ динамики изменения цен (тарифов) на жилищно-коммунальные услуги по регионам Российской Федерации.

Организация разработки федеральных, отраслевых и региональных норм и нормативов, включаемых в себестоимость жилищно-коммунальных услуг.

Оказание организационной и методической помощи субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления в разработке нормативно-методической базы по ценообразованию.

Подготовка к изданию нормативно-методических материалов, справочно-информационных сборников по проблемам ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве.