4. Этап оценки и внедрения стратегии управления объектом

Система оценки стратегий управления объектом недвижимости

Вслед за определением альтернативных стратегий в рассматриваемой нами модели следует этап их всесторонней оценки и выбора оптимальной стратегии управления объектом недвижимости. Иными словами, в концепции сервейинга предполагается разработка заранее нескольких альтернативных стратегий управления, из которых после соответствующей оценки необходимо выбрать какую-то одну. Можно предложить следующую систему оценки стратегий.

Последовательность: стратегия не должна содержать противоречивых целей и программ.

Согласованность: стратегия должна учитывать возможности рынка, потенциал местоположения объекта недвижимости, законодательные ограничения, техническое состояние объекта недвижимости, цели собственника.

Преимущества: стратегия должна обеспечивать возможности для поддержки конкурентного преимущества предлагаемых услуг по аренде объекта недвижимости, реализуя тем самым цели собственника.

Осуществимость: стратегия не должна предполагать чрезмерных расходов имеющихся ресурсов и не должна вести к возникновению неразрешимых проблем.

5. Программа управления объектом недвижимости

Выбранная стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления объектом недвижимости. По своей сущности программа управления объектом недвижимости представляет собой бизнес-план, программу предпринимательской деятельности. Она описывает объект недвижимости (настоящее или будущее), планируемые услуги по аренде (особенно важны преимущества по сравнению с конкурентами), рынок, на который эти услуги нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты.

По своей форме это документ, позволяющий планировать управление объектом недвижимости путем конкретизации способа достижения цели собственника. Это является основой для обоснования практических действий по реализации управленческих мероприятий. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намечаемых целей.

По каждому направлению управления объектом недвижимости разрабатываются целевые мероприятия, необходимые для достижения поставленных целей. Все мероприятия взаимоувязываются между собой по срокам выполнения. Разрабатывая программу управления, предприниматель продумывает свою рыночную стратегию, соизмеряет свои замыслы с реальностью и различными ресурсными ограничениями. Это позволит при реализации замысла избежать таких фундаментальных ошибок, как нехватка капитала и отрицательный баланс движения денежных средств. Хорошо проработанная программа управления является инструментом контроля и управления объектом недвижимости, поскольку служит основой для сопоставления намеченных результатов с фактическими достижениями.

Для разработки способной принести успех программы управления необходимо затратить достаточно много времени. Требуется собрать и проанализировать разнообразную информацию, иногда повторно изучить (перепроверить) собранные сведения или выполнить дополнительные исследования. Требуется время и для хорошего оформления самой программы управления. Однако, хотя в бизнесе и не существует магической формулы успеха, есть проверенное очень многими правило, которое гласит: "Предприниматель, который неудачно планирует, планирует неудачу".

В программе управления объектом недвижимости должны найти свое отражение следующие данные:

• адрес объекта;

• тип объекта;

• цель программы;

• срок реализации проекта;

• правовой статус объекта с земельным участком;

• описание объекта;

• заключение о техническом состоянии объекта недвижимости;

• фактическое использование объекта;

• имеющиеся ограничения по использованию объекта недвижимости;

• результаты маркетинговых исследований;

• стратегия управления объектом недвижимости;

• наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;

• основные мероприятия по управлению объектом недвижимости;

• сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;

• капитальные вложения и погашение кредита;

• величина чистой настоящей стоимости будущих доходов.