- •Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью
- •Управление объектом недвижимости: от стратегии – к тактике, от тактики – к оперативным задачам. Модель управления недвижимостью.
- •Содержание стратегического управления недвижимостью
- •Оценка факторов, формирующих стратегию управления
- •Мониторинг и анализ рынка недвижимости
- •Формирования стратегии управления объектом
- •Определение субъекта управления недвижимостью
- •Определение основных элементов стратегии маркетинга
- •Определение места объекта недвижимости в продуктово-рыночной стратегии компании
- •Оптимизация целей инвестирования
- •Оптимизация портфеля недвижимости по функциональному назначению объектов
- •Оптимизация способа инвестирования
- •Этап оценки и внедрения стратегии управления объектом
- •Программа управления объектом недвижимости
- •Осуществление стратегии управления
- •Использование традиционных методов стратегического планирования и специфика их применения в сфере управления недвижимостью
- •Модель Бостонской консультационной группы (матрица «Доля рынка - рост рынка» или портфельный анализ)
- •Swot-анализ
- •Модель «Привлекательность рынка - преимущества в конкуренции»
- •Управление жилой недвижимостью.
- •Результаты стратегического анализа
- •Оценка привлекательности и конкурентоспособности. Факторы, определяющие выбор альтернатив
- •Положение на матрице McKinsey
- •Управление коммерческой недвижимостью
- •Результаты стратегического анализа
- •Оценка привлекательности и конкурентоспособности. Факторы, определяющие выбор альтернатив
- •Положение на матрице McKinsey
- •Метод определение Комбинаций Продуктов и Рынков
- •Управление недвижимостью на тактическом уровне
- •Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •Состав функциональных направлений оперативного уровня управления недвижимостью
- •Административное управление: назначение и формы осуществления
- •Инкассо
- •Контроль за сменой жильцов
- •Контроль за расходами на обслуживание
- •Составление отчетности
- •Коммерческое управление: определение оптимального уровня качества эксплуатации (набора услуг и цен на них)
- •Организация деятельности по управлению объектом недвижимости
-
Управление жилой недвижимостью.
Общая характеристика СБЕ. Деятельность в данной СБЕ состоит в управлении новыми жилыми зданиями, построенными по монолитно-кирпичной технологии в г. Краснодар силами внутреннего подразделения ДЮ (ООО «Территория комфорта»).
Управление жилой недвижимостью предполагает оказание жильцам квартир услуг по эксплуатации и жизнеобеспечению жилых зданий, а также работа (сдача в аренду, эксплуатация и т.д.) с помещениями нежилого фонда, находящихся в жилых зданиях.
Как правило, деятельность в СБЕ осуществляют специализированные управляющие компании.
Целевые установки. Доля выручки от управления недвижимостью в общей выручке Компании должна составить 2 %. Проектная группа Исполнителя в качестве гипотезы предполагает, что доля выручки от управления жилой недвижимостью должна составить половину от этой цифры и, соответственно, 1 %.
Требуемая доходность для всех видов бизнеса – 20 %.
Цели по обороту Компании в целом |
Млн. долл |
Доля сзх в обороте компании(%) |
цели по обороту в сзх (млн. долл.) |
Требуемая норма доходности (%) |
Прибыль, млн. долл. |
2009 |
100 |
1 |
1 |
20 |
0,2 |
-
Результаты стратегического анализа
Анализ внешней среды
В данный момент ситуацию на рынке услуг эксплуатации недвижимости г. Краснодара можно охарактеризовать как переходный период. ЖКХ города переживает реформу: муниципальное учреждение "Жилзаказчик" переформировано в управление жилищного хозяйства городской администрации, рэпы перестанут существовать как класс, на смену им придут управляющие компании, определяемые на конкурсной основе. Объектом изучения СЗХ являются все новостройки города.
Текущий и прогнозируемый объем спроса представлен в таблице ниже:
Год |
Емкость рынка (натуральный показатель) |
Емкость рынка (млн. долл. США) |
2004 |
2195 тыс. м2 |
3,854 |
2005 |
2256,5 |
3,97 |
2006 |
2320 |
4,09 |
2007 |
2400 |
4,18 |
Потенциальный объем спроса составляют данные по новым домам, построенным по монолитно-кирпичной и кирпичной технологиям.
В настоящее время есть информация по 2-м конкурентам. Это компании Энка и Теплострой. Про последнюю известно, что в настоящее время она обслуживает около 45 тыс. м2 жилья.
Угроза появления новых конкурентов очень высока в данный период, т.к. расформированные рэпы имеют возможность скинуть весь балласт и сформировать новые управляющие компании, имеющие в преимуществе профессионализм, опыт, производственную базу, наработанные связи.
Выделяются следующие потребительские сегменты:
Название сегмента |
Характеристика сегмента |
жильцы построенных корпорацией домов |
доходы выше среднего, бизнесмены и их семьи , средний возраст. |
арендаторы квартир |
Представители бизнеса, топ-менеджеры из других регионов/стран |
арендаторы офисных помещений |
ведущие представители малого и среднего бизнеас, филиалы крупных компаний |
Среднерыночная рентабельность в СЗХ составляет 17,5 %.
Анализ внутренней среды
Структурное подразделение корпорации ООО "Территория комфорта" обслуживает все жилые объекты корпорации.
Объем продаж в настоящее время составляет порядка 290 тыс. долл. Обслуживается 72 тыс. м2 жилья, построенного ДЮ.
Объем рынка всего жилого комплекса огромный (порядка 183 млн. долл.), однако ДЮ может претендовать только на рынок новостроек, т.к. рынок существующих домов предположительно займут бывшие государственные учреждения (РЭП).
При этом ДЮ и на рынке новостроек придется выдерживать конкуренцию этих потенциальных конкурентов.
В структуре профильного внутреннего подразделения ДЮ есть специалисты высокого уровня и с большим опытом работы (бывшие сотрудники государственных структур).
Принять решение о найме ДЮ в качестве управляющей компании может только товарищество собственников жилья, там где таких товариществ нет, свою долю скорее всего получат бывшие госструктуры.
Ниже представлены данные по ключевым факторам успеха, которыми необходимо обладать для успешной деятельности на рынке, сравнение ДЮ по этим факторам с конкурентами, и степень соответствия ДЮ этим факторам.