5. Управление недвижимостью на оперативном уровне

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразуме­вает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отноше­нии как комплекса, так и потребителей.

В последние годы наблюдается тенденция определенной концентрации управляющих организаций вследствие профессионализации управления и, в особенности, сопряженных с этим расходов. Мнения инвесторов расхо­дятся в том, что касается (пере)поручения некоторых функций в области управления имуществом и недвижимостью - на тактическом и оператив­ном уровнях - специалистам извне (наемным управляющим из управля­ющих организаций). Как правило, оперативное управление недвижимо­стью полностью поручается управляющим организациям.

В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвес­тора.

Основой управления недвижимостью на оперативном уровне является оперативный план - развернутое планирование всех сторон деятельности отдельных функциональных служб, (план и последовательность мероприятий и операционный бюджет).

1. Состав функциональных направлений оперативного уровня управления недвижимостью

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (марке­тинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, по­ручает оперативное управление объектом специализированным управляю­щим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. Управляющие организации нара­ботали достаточно опыта в различных секторах рынка недвижимости. В то же время идет процесс профессионализации управления недвижимостью путем обучения специалистов и компьютеризации процесса управления.

2. Административное управление: назначение и формы осуществления

В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обра­ботка информации о всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, соглас­но действующему законодательству. Этот перечень дополняется инструк­циями управляющего на тактическом уровне. Помимо этого для нужд ин­формационного обеспечения управления на оперативном и/или тактичес­ком уровне производится сбор, систематизация и обработка информации, имеющей отношение к недвижимости и пользователям. Отдельные состав­ляющие административного управления приведены ниже в таблице 3.2.3.

1. Инкассо

Согласно договору аренды пользователи обязаны ежемесячно или ежеквар­тально вносить оплату за предоставленное помещение. Арендная плата может облагаться или не облагаться НДС в зависимости от законодательства страны. Плата должна переводиться съемщиком на счет инвестора или управляющей организации в определенный момент времени (чаще всего, в начале месяца или квартала). Перевод суммы может проводиться путем автоматического инкассо (автоматического списывания со счета пользовате­ля) или путем оплаты посланной фактуры. Арендная плата,как правило повышается на сумму аванса на обслуживание и, в некоторых случаях, на рекламу, который потом учитывается при окончательном произведении рас­четов с пользователем. Администрация следит за рассылкой фактур и конт­ролирует получение оплаты или задержки по оплате. В случае неуплаты пользователю направляется предупреждение, и, если необходимо, к должни­ку могут быть применены дальнейшие санкции.