4. Определение места объекта недвижимости в продуктово-рыночной стратегии компании

Данная процедура предполагает позиционирование объекта недвижимости относительно других объектов недвижимости, находящихся в собственности или управлении инвестора. Позиционирование необходимо в случае, если в собственности или управлении находятся несколько объектов недвижимости, представляющих собой определенный инвестиционный портфель.

Поскольку инвестиционный портфель представляет собой набор объектов недвижимости, отличающихся по своему местоположению, техническому состоянию, функциональному назначению, необходимое решение эквивалентно выбору оптимального портфеля из набора возможных портфелей. Поэтому речь идет о проблеме выбора оптимального портфеля объектов недвижимости.

Общая схема формирования портфеля выглядит следующим образом. Начинается оно с момента, когда инвестор имеет конкретную сумму денег для инвестирования. Эти деньги на определенный промежуток времени, который называется периодом владения, инвестируются в соответствующие объекты недвижимости. В конце периода владения инвестор продает объекты недвижимости, которые были куплены в начале периода, после чего использует полученный доход на потребление либо реинвестирует доход.

Принимая решение в начальный момент времени, инвестор должен иметь в виду, что доходность объектов недвижимости в предстоящий период владения точно неизвестна. Особенно это касается объектов, нуждающихся в капитальном ремонте и реконструкции, а также объектов незавершенного строительства. Доходность объектов недвижимости должна быть максимально высокой, но одновременно доходность должна быть настолько определенной, насколько это возможно. Это означает, что инвестор, стремясь одновременно максимизировать ожидаемую доходность и минимизировать неопределенность (то есть риск), имеет две противоречащие друг другу цели, которые должны быть сбалансированы.

Дополнительная проблема возникает из-за низкой ликвидности имеющихся на начальный момент объектов недвижимости. Дело в том, что в отношении целого ряда инвесторов практически невозможно определить начальный момент времени, то есть такой, в который у собственника нет никаких объектов недвижимости и он может начать формирование оптимального портфеля "с чистого листа". В действительности при принятии решений инвестору необходимо учитывать те объекты, которые он уже имеет и которыми будет вынужден обладать в обозримой перспективе, если он не в состоянии реализовать их по приемлемым ценам. Следствием наличия противоречивых целей является необходимость проведения диверсификации с помощью инвестирования не в один, а в несколько объектов недвижимости.

Схему выбора портфеля недвижимости можно представить как решение трех взаимосвязанных задач:

• оптимизация целей инвестирования;

• оптимизация портфеля недвижимости по функциональному назначению объектов, их местоположению и рыночному позиционированию;

• оптимизация способов инвестирования.