2. Организация учета и расчетов за коммунальные услуги

Разработку и реализацию мероприятий по улучшению соотношения «цена — качество» коммунального обслуживания недвижимости предлага­ется проводить на основе анализа изменений соответствующих оценочных качественных и количественных показателей. Рассмотрим наиболее целесо­образные направления по совершенствованию управляющей (эксплуатиру­ющей) компанией системы учета и расчетов по коммунальным услугам.

В современных условиях первоочередным вопросом является модерниза­ция или установка дополнительных приборов учета коммунальных услуг с по­становкой современной пообъектной системы контроля и мониторинга электро-, тепло- и водопотребления как в целом по зданию, так и в разрезе каждого из арендуемых (занимаемых) помещений. Это, в свою очередь, по­зволит управляющей компании заключать прямые договоры с поставщи­ками коммунальных услуг без посредничества ДЕЗа, снизить вероятность переплаты за недополученные объемы, вводить различные расчетные меха­низмы с клиентами (арендаторами, жильцами) посредством повышения ставки аренды помещений, фиксированной абонентской платы, оплаты по фактически потребленному объему.

Применение дифференцированных лимитов на закупку коммунальных услуг для нужд технической эксплуатации предполагает заключение долгосроч­ных соглашений с производителями и поставщиками электроэнергии, хо­лодного водоснабжения, теплоэнергии. Соответствующие меры, как пра­вило, обеспечивают получение льготных тарифов на установленные мини­мальные квоты потребления коммунальных услуг. Еще одно преимущество — возможность использования оптовых тарифов при значи­тельном росте потребления коммунальных услуг как жильцами (арендато­рами), так и самой управляющей компанией. Положительный экономиче­ский эффект также может быть достигнут за счет применения дополнитель­ных финансовых инструментов: авансовой предоплаты, вексельной и кредитной формы расчетов и т.д., позволяющих клиентам производить расчет за услуги по фиксированным тарифам.

Внедрение энергосберегающих технологий предполагает обязательную проработку следующих направлений:

• ремонта жилых и служебных помещений с отделкой энергоэффектив­ными теплоизоляционными материалами — ПВХ-конструкций, теплого алюминия и т.д.;

• утепления и дополнительной теплоизоляции отдельных конструктивных элементов объекта в целом — чердаков, подвалов, оконных и дверных конструкций и т.д.

Ввод механизмов конкурсного отбора поставщиков необходимо рассматри­вать с учетом технической возможности совершенствования учета и комму­нального обеспечения объекта недвижимости, степени развития конкурен­ции на соответствующих рынках. Например, организация конкурсов (тенде­ров) для выбора контрагента по вывозу ТБО может потребовать создания системы раздельного сбора отходов и вторсырья, однако нужно учитывать, что это создает условия для снижения затрат подрядчика на переработку ТБО и, следовательно, тарифов на оказание услуг для управляющей (эксплуатирую­щей) компании.

Таким образом, в настоящее время оптимизация процессов коммуналь­ного обеспечения и учета производится на основе инновационных техно­логий, инструментов и механизмов менеджмента. Вследствие этого значи­тельное внимание при их разработке и реализации должно уделяться дополнительному развитию и повышению квалификации управляющего и об­служивающего персонала. С этой целью предлагается предусмотреть осуще­ствление как разового, так и периодического его обучения для последу­ющего использования в:

• эксплуатации и обслуживании передовых технологий, систем и оборудо­вания;

• управлении логистическими, материальными и финансовыми потоками, в том числе расчетами с предприятиями жилищно-коммунальной сферы, а также с клиентами (арендаторами, жильцами) по коммунальным услу­гам.

В табл. 3.14 приведен пример разработки комплекса мер по совершен­ствованию бизнес-процессов коммунального обслуживания недвижимости до заданного целевого уровня на основе расчетов и оценки [53]:

• прогнозируемых объемов и стоимости коммунальных услуг;

• суммы единовременных расходов на реализацию мероприятий и измене­ния годовой величины текущих эксплуатационных затрат.

В нашем случае анализ целесообразности разработанной программы улучшения соотношения качества, объемов и стоимости коммунальных услуг, приобретаемых и оказываемых клиентам (жильцам, арендаторам), осуществляется посредством интегрального показателя EUR (efficiency of util­ities re-engineering) (см. табл. 3.14), рассчитываемого по формуле [53]

где UCl — целевое среднегодовое значение сниженных прямых затрат на приобретение коммунальных услуг в течение рассматриваемого периода; UC0 — начальная величина прямых расходов на приобретение коммуналь­ных услуг (utilities costs); ΔEC — среднегодовое значение прироста эксплуата ционных затрат (exploitation costs) в результате модернизации систем, уста­новки и ввода нового оборудования в процессе реинжиниринга бизнес-про­цесса; I_UR — общая величина единовременных расходов — инвестиций в мероприятия по реинжинирингу бизнес-процесса коммунальных услуг (in­vestments on utilities re-engineering).

Таблица – Оценка эффективности мер по оптимизации коммунального обслуживания недвижимости