Опыт регулирования расторжения договоров долевого участия в строительстве

Застройщик вправе расторгнуть договор вследствие нарушения участником долевого строительства обязанностей по уплате цены не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения такого требования. Также застройщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при наличии у него сведений о получении участником долевого строительства вышеуказанного предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Основания расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства не предусматривают прямого регулирования предварительных действий до заявления одностороннего отказа от исполнения договора. При этом договор в обоих случаях считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Оно должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Регистрация расторжения такого договора осуществляется по заявлению одной стороны, но с предоставлением копии уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. При этом орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем проблемы, связанные с недобросовестными действиями по внесению изменений в реестр, могут возникнуть и в данном случае, поскольку регистратор проверяет лишь соблюдение порядка расторжения договора, а не фактические основания. В судебной практике также имеются споры о признании действующими (нерасторгнутыми) договоров, связанных с их расторжением в одностороннем порядке при действительном отсутствии соответствующих оснований (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2010 по делу № А45-27396/2009, Северо-Западного округа от 24.09.2013 по делу № А21-3093/2012).

Таким образом, данный подход к регулированию одностороннего отказа от договора свидетельствует о таком же, как предложено в Проекте, распределении рисков сторон.

¹См. подробнее об этом: M. Wolf, J. Neuner. Allgemeiner Teil des burgerlichen Rechts. 10. Auflage. Munchen, 2012. S. 357–361. ²В частности, основные принципы германской регистрационной системы анализировались и в Концепции развития гражданского законодательства (Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. URL: http://www.privlaw.ru/files/concep_11_2009.pdf (дата обращения: 09.01.2014). ³H-J Bauer, H. F. von Oefele. Grundbuchordnung. Kommentar. 3. Auflage. Munchen, 2013. ⁴Martin Wiemann. Die Mietdienstbarkeit: ein Finanzierungshinderniss? // Theodor Baums. Stephan Hutter. Gedachtnisschrift fur Michael Gruson. 2009. S. 448–449.