5.Особенности несостоятельности застройщиков

В соответствии с положениями Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» любая строительная фирма может быть признана банкротом, если она не в состоянии на протяжении 3 месяцев выплатить долг в размере 100 000 рублей и более.

Подать заявление в арбитражный суд о признании банкротом может как сама организация, так и физическое или юридическое лицо, имеющее требования к такой фирме.

Однако для признания организации застройщиком в деле о банкротстве, помимо общих признаков банкротства, необходимо наличие специальных условий:

1. Так, застройщиком признается строительная фирма, привлекающая денежные средства и (или) имущество участников строительства, независимо от ее организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

После введения в отношении застройщика одной из процедур банкротства назначенный судом арбитражный управляющий в пятидневный срок ставит в известность всех участников строительства о том, что они могут предъявить свои требования к застройщику, направив в месячный срок в арбитражный суд заявление вместе с договором о покупке квартиры и документом, подтверждающим оплату.

С даты введения наблюдения и в ходе последующих процедур исполнение исполнительных документов, выданных ранее, приостанавливается, а с момента открытия конкурсного производства - исполнение прекращается.

2. Еще одной особенностью банкротства застройщика является ведение двух реестров: реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. В реестр требований жилых помещений входят участники строительства, которые хотят получить квартиру, участвуя в завершении постройки дома.

Положения Закона о банкротстве дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили деньги в строительство домов. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход данного правового акта.

При осуществлении расчетов с кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов, предусмотрена очередность удовлетворения требований:

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;

• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

• в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;

• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.

Также законом предусмотрена возможность достройки жилого дома путем создания дольщиками жилищно-строительного коооператива, а также возмездной передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика-банкрота иному (новому) застройщику, который именуется приобретателем. Последний исполняет вместо застройщика обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, то есть достраивает жилой дом.

Приобретателю будут передаваться объект незавершенного строительства и предназначенный для его размещения земельный участок (права на него). Причем при наличии у застройщика нескольких недостроенных объектов имущество и обязательства могут передаваться как одному, так и нескольким приобретателям.

50. Понятие приватизации, цели, задачи приватизации и разграничение со смежными понятиями.

51. Законодательство о приватизации: структура, функции, особенности.

52. Порядок и способы проведения приватизации государственного и муниципального имущества.

Под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Субъектами отношений по приватизации государственного и муниципального имущества выступают, с одной стороны, собственники государственного и муниципального имущества, а также уполномоченные ими лица и органы.

Покупателями могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%, кроме случаев, предусмотренных законом.

Установленные федеральными законами ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороноспособности и безопасности государства обязательны при приватизации государственного и муниципального имущества. В случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка является ничтожной.

От имени Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований права собственника осуществляют уполномоченные органы по управлению имуществом, а также лица, привлекаемые для организации продажи приватизируемого имущества и (или) осуществления функции продавца.

Задачи приватизации:

Распоряжение Правительства РФ от 08.02.2017 N 227-р (ред. от 28.10.2019) <Об утверждении прогнозного плана приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2017 - 2019 годы>

Реализация плана приватизации направлена на достижение основных целей и задач, предусмотренных государственной программой Российской Федерации "Управление федеральным имуществом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. N 327 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Управление федеральным имуществом", направленных на:

• сокращение участия государства в экономике,

• в том числе на повышение эффективности продаж акций крупных хозяйственных обществ, акции (доли) в уставных капиталах которых находятся в федеральной собственности,

• в целях создания условий для привлечения инвестиций,

• стимулирования развития фондового рынка,

• а также модернизации и технологического развития экономики.

Из учебника про приватизацию:

Понятие приватизации. Термин "приватизация" (от лат. "privatus" - частный) в самом широком смысле - передача государственного имущества в собственность частных лиц. С правовой точки зрения приватизация представляет собой специальный способ прекращения права государственной и муниципальной собственности и переход ее в частную собственность за плату или безвозмездно <1>.

В действующем Законе о приватизации 2001 г. приватизация понимается в более узком значении: под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Закона о приватизации 2001 г.).

В российском законодательстве впервые понятие приватизации было сформулировано в Законе РСФСР от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР": приватизация государственных и муниципальных предприятий - приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий (ст. 1 Закона).

Понятие приватизации также содержалось в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации". Преамбула Закона указывала на целевой характер такого отчуждения, а именно: повышение эффективности экономики, социальную ориентацию, улучшение платежного баланса Российской Федерации и осуществление протекционизма по отношению к российским товаропроизводителям <1>.

Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий). Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном законом.

Разграничение приватизации со смежными понятиями: what a shit?

Законодательство о приватизации

1. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ

2. Программа приватизации, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации

3. Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2284 (ред. от 28.09.2017, с изм. от 16.11.2017) "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" - ограничения на приватизацию отдельных групп федерального имущества

4. Ограничения на приватизацию, специальный порядок в различных ФЗ – Воздушный кодекс - Аэродромы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не могут быть отчуждены в собственность физических лиц, юридических лиц.

5. Законы субъектов - Закон г. Москвы от 17.12.2008 N 66 (ред. от 05.06.2019) "О приватизации государственного имущества города Москвы"

Классификация объектов приватизации

1) Имущество, не подлежащее приватизации (объекты гражданских прав, оборот которых не допускается (объекты, изъятые из оборота), а также имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности);

2) Имущество, подлежащее приватизации + имущество, приватизация которого ограничена или осуществляется в особом порядке (стратегические предприятия и акционерные общества, для приватизации которых необходимо соответствующее решение Президента РФ, и т.д.)

Закон о приватизации 2001 г. не распространяется на ряд отношений, возникающих при отчуждении определенного имущества:

1) земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;

2) природных ресурсов;

3) государственного и муниципального жилищного фонда;

4) государственного резерва;

5) государственного и муниципального имущества, находящегося за пределами территории Российской Федерации;

6) государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

И так далее

Важным этапом приватизации является ее планирование, которое осуществляется посредством разработки прогнозного плана (программы) приватизации. Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества утверждается Правительством РФ на срок от одного года до трех лет. В нем указываются основные направления и задачи приватизации федерального имущества на плановый период.

Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления самостоятельно. Порядок приватизации имущества включает принятие решения об условиях приватизации имущества, которое принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации.

Условия о приватизации федерального имущества разрабатывает Росимущество. В решении об условиях приватизации федерального имущества должны содержаться следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; начальная цена имущества, если иное не предусмотрено решением Правительства РФ, срок рассрочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходимые для приватизации имущества сведения.

Состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте. Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них. В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства унитарного предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми унитарное предприятие несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Закон предусматривает следующие способы приватизации:

1) Преобразование унитарного предприятия в акционерное общество или в общество с ограниченной ответственностью;

2) Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) Продажа акций акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) Продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ;

6) Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

7) Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

8) Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ;

9) Продажа акций акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Способы приватизации расположены в Законе в определенном порядке исходя из степени их значимости. Как правило, переход к следующему способу приватизации допускается, если предыдущий способ не может быть использован или не был реализован.