Тема 6. Ипотека (залог недвижимости)

Понятие ипотеки. Основания возникновения ипотеки и ее правовое регулирование. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Требования, обеспечиваемые ипотекой.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки. Залогодатель по договору ипотеки. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности.

Договор об ипотеки. Общие правила заключения договора об ипотеке. Содержание договора об ипотеке и существенные условия договора.

Государственная регистрация договора об ипотеке, ипотеки как обременения. Порядок государственной регистрации ипотеки. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке. Государственная пошлина. Погашение регистрационной записи об ипотеке. Публичный характер государственной регистрации ипотеки.

Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке. Пользование залогодателем заложенным имуществом. Содержание и ремонт заложенного имущества. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц. Право залогодержателя проверять заложенное имущество. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.

Отчуждение заложенного имущества. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества. Обременение заложенного имущества правами других лиц. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Последствия виндикации заложенного имущества.

Последующая ипотека. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке. Государственная регистрация последующей ипотеки.

Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам.

Уступка прав по договору об ипотеке. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Реализация заложенного имущества. Порядок проведения публичных торгов по решению суда. Объявление публичных торгов несостоявшимися. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.

Письменные задания к занятию:

1. Подготовить проект договора ипотеки помещения в обеспечение кредита, выданного АКБ «Сбербанк» предпринимателю Иванову на развитие бизнеса.

2. Подготовить проект искового заявления об обращении взыскания на заложенную дачу в случае невозврата долга по кредитному договору между банком и гражданином Ивановым.

3. Составить соглашение об оставлении сооружения за залогодержателем в случае признания торгов несостоявшимися.

4. Составить соглашение о внесудебном обращении взыскания на здание, принадлежащее ООО, не являвшегося должником по основному обязательству.

5. Подготовить проект искового заявления об истребовании предмета залога из чужого незаконного владения от имени залогодержателя.

ЗАДАЧИ

1. Предприниматель Садовский дал взаймы предпринимателю Соколову 5 млн. рублей на 2 года по залог нежилого помещения, принадлежащего Петрову. Договор залога был представлен на государственную регистрацию, однако регистрирующим орган было отказано в государственной регистрации ипотеки в связи с отсутствием доказательств факта передачи денежных средств по договору займа. Предприниматели обжаловали отказ в арбитражный суд.

Подлежит ли жалоба удовлетворению? Сформулируйте и аргументируйте правовую позицию заявителей и регистрирующего органа.

2. Волков приобрел квартиру на средства АКБ «УРСАБАНК», полученные им по кредитному договору на срок 15 лет с условием ежемесячных платежей по согласованному сторонами графику. Спустя 5 лет Волков попал под сокращение и лишился работы, вследствие чего в течение четырех месяцев не смог вносить платежи. АКБ обратился в суд с иском об обращении взыскания на квартиру. Волков возражал, отмечая, что готов возобновить платежи, как только найдет работу? Подлежит ли иск удовлетворению.

3.Открытое акционерное общество "Томскгазстрой" (продавец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к закрытому акционерному обществу "Пластиковые строительные конструкции "Венапласт" (покупателю) о расторжении заключенного между ними договора от 29.08.2002 купли-продажи здания общей площадью 744,34 кв. метра, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Березовая, д. 6, стр. 3, и обязании покупателя возвратить продавцу указанный объект недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. Покупатель к моменту истечения установленного договором срока (до 01.03.2003) уплатил лишь 25461 рубль 20 копеек за приобретенное в рассрочку здание стоимостью 420000 рублей, что в соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации дало продавцу право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата проданного объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела стороны 26.04.2004 подписали мировое соглашение, согласно которому ответчик обязался передать истцу недвижимое имущество в срок до 30.05.2004 по акту приема-передачи, а также определенную техническую документацию на это имущество, а истец возвратил ответчику денежные средства, полученные от него в счет оплаты спорного объекта, о чем составлен акт приема-передачи векселей от 16.04.2004.

Данное мировое соглашение было представлено сторонами в суд на утверждение. Определением суда первой инстанции Арбитражного суда Томской области от 29.04.2004 мировое соглашение утверждено, производство по делу прекращено.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу Томскпромстройбанка, не привлеченного к участию в деле, постановлением от 24.08.2004 указанное определение оставил без изменения, признав его соответствующим законодательству и не нарушающим права и интересы Томскпромстройбанка, являющегося залогодержателем спорного объекта.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов Томскпромстройбанк просит отменить эти судебные акты, ссылаясь на следующие обстоятельства.

В результате утверждения судом мирового соглашения по делу, в котором банк не участвовал, были нарушены его права и имущественные интересы как залогодержателя спорного объекта, поскольку залогодатель не имел права распоряжаться заложенным имуществом без разрешения залогодержателя. В подтверждение своих прав залогодержателя банк представил договор от 26.02.2003 N 12/1-336"З" о залоге недвижимого имущества, заключенный им с ЗАО "ПСК "Венапласт" (залогодателем), в котором в качестве предмета залога, обеспечивающего исполнение залогодателем обязательств по кредитному договору, значится спорное здание и содержится условие о возможности распоряжения заложенным имуществом только с письменного согласия залогодержателя.

Оцените изложенные доводы. Решите дело.

4. 5.ООО «Ромтекс» предоставило по договору займа своему сотруднику Иванову 1,5 млн.рублей на 2 года под залог принадлежащего ему гаража. Договор залога был надлежащим образом зарегистрирован. Через 2,5 года сменились участники ООО, руководитель и главный бухгалтер. Вскоре и сам Иванов уволился, не рассчитавшись с долгом, и уехал в другой город. Еще через 6 месяцев в ходе ревизии непогашенный долг был обнаружен, однако уволившегося Иванова в течение еще 6 месяцев найти не удалось и право требования по договору займа было уступлено ООО «Взыскатель», которому также длительное время не удавалось найти Иванова. Когда Иванов был обнаружен, он отказался возвращать долг, ссылаясь на пропуск срока исковой давности.

Оцените ситуацию. Дайте необходимые разъяснения ООО «Взыскатель».

Иванов же тем временем решил продать гараж, однако продать ему не удалось поскольку регистрационная запись об ипотеке не была прекращена. Он обратился в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения в связи с пропуском сроков исковой давности. В снятии ипотечного обременения ему было отказано в связи с отсутствием в законе в качестве основания снятия обременения - пропуска срока исковой давности.

Дайте необходимые разъяснения Иванову. Назовите основания прекращения ипотеки. Отличаются ли они от оснований погашения регистрационной записи об ипотеке. Какие возможны варианты разрешения сложившейся ситуации.

5. Между Сбербанком России (залогодержателем) и закрытым акционерным обществом "РУСТ" (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров на общую сумму 84 млн. рублей заключен договор о залоге от 09.03.99. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 млн. рублей. Договор нотариально удостоверен и представлен на регистрацию в установленном порядке.

Однако в государственной регистрации данного договора и вытекающих из него прав ГУ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" было отказано со ссылкой на статьи 2, 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", сославшись на то, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии от 16.07.96), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно статье 45 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заключить по кредитным договорам от 19.12.97 и от 09.03.99 самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.

Открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд города Санкт - Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге от нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт - Петербург, ул. Красных Текстильщиков, д. 2.

Какое решение вынесет суд?

6.Супруги Соколовы приобрели квартиру за счет кредитных средств, предоставленных АКБ «Сокол-банк». В связи с неоднократной просрочкой Соколовых банк предъявил иск об обращении взыскания на заложенную квартиру, однако Соколовы возражали, полагая требования банка не законными, что поскольку они никаких договоров о залоге не подписывали.

Оцените позиции сторон. Дайте необходимые разъяснения.