7. Инструменты и технологии инвестирования в недвижимость

7.1. Роль и значение недвижимости как объекта инвестирования

Как показано в разделе I, недвижимость отличается от других товаров чрезвычайной длительностью использования; иммобильностью; изменением рыночной ценности во вре­мени вследствие изменения близлежащей территории (стро­ительство метро или, наоборот, цементного завода); уникаль­ностью, что определяет приблизительность ее стоимости; асимметричностью распределения информации, поскольку потребительные свойства проявляются в потреблении, а не при покупке (например, шумные соседи); сочетанием потре­бительских качеств и инвестиционных¹, в том числе и спе­кулятивных.

Недвижимость представляется многим инвесторам ме­нее рискованным инструментом для осуществления инвес­тиций, чем, например, фондовый рынок. Однако инвести­ционная стратегия, основанная на вложении денежных средств с целью последующей продажи недвижимости, ра­ботает лишь до того момента, пока есть покупатели. Основ­ной предпосылкой уверенности в стабильно высоких темпах роста цен на жилье является предположение об избыточном и низко эластичном по цене спросе на жилье как одной из базовых потребностей человека. В случае финансовой недо­ступности жилья потенциальные покупатели могут исполь­зовать аренду жилья (сейчас она обойдется примерно вдвое Дешевле приобретения жилья в собственность с помощью ипотеки) или приобрести недвижимость по более низкой, ^чем в городе, цене в сельской местности.

Современный рынок недвижимости все более тесно свя­зывается с финансовыми рынками (прежде всего, через механизм ипотечного кредитования и инвестирования). В Рос­сии стремительный рост иен на жилье в последние годы яв­ляется следствием нескольких процессов. Со стороны спроса это вызвано повышением мировых иен на нефть примерно в три раза за последние пять лет и притоком вследствие это­го валюты в страну, обеспечившим ускоренный рост дохо­дов при их глубочайшей дифференциации; длительным от­ставанием от развитых стран по обеспеченности жильем на 1 человека. В качестве дополнительных факторов увеличе­ния спроса выступают пока еще не массовый, но быстро на­бирающий силу рынок ипотеки и дефицит инвестиционных возможностей при избыточной ликвидности, поступающей в страну.

Важнейшим риском инвестирования в недвижимость является долгосрочность вложения капитала, в то время как на рынке ценных бумаг можно найти инструменты как под краткосрочные и среднесрочные вложения, так и для дол­госрочных инвестиций на 3—5 лет. Чем краткосрочное ин­вестиционная стратегия, тем выше главный риск — внезап­ное изменение стоимости актива. От этого не застрахован никто ни на фондовом рынке, ни на рынке недвижимости. В целом фондовый рынок является более рисковым, чем ры­нок недвижимости, на котором кризисы и спады обычно видны заранее, и у инвесторов есть время «выйти в деньги», в то время как на рынке акций предсказания сбываются го­раздо реже¹.

Инвестиции в недвижимость являются одной из ключе­вых сфер экономической деятельности и имеют высокий мультипликационный эффект. В США и в ряде западноев­ропейских стран инвестиции в недвижимость составляют до 10% ВВП. Сектор инвестиций первичного рынка недвижи­мости (девелопмента) является важнейшей его частью, зани­мая на нем центральное положение. Он является источни­ком средств для получения подрядных заказов строительных организаций и, в конечном счете, источником предложения недвижимости на рынке. Поэтому от характера функциони­рования сектора инвестиций зависит в значительной степе­ни функционирование всего рынка недвижимости.

¹ Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость // Вопросы экономики. 2007. № 2. С. 114.

Инструменты и технологии инвестирования______

Инвестирование в недвижимость в СССР относилось к числу централизованных и контролируемых видов деятель­ности. Решения, связанные с использованием земельных ре­сурсов, определением направлений капиталовложений, их финансовым и материальным обеспечением (за исключени­ем инвестиций в индивидуальные жилые дома), всегда явля­лись прерогативой центральных органов управления эконо­микой и находились под их особым контролем. Инвестиции в недвижимость структурируются по следующим сегментам:

- в индивидуальные жилые дома;

- в многоквартирные жилые дома;

- в нежилые здания и сооружения.

В значительной степени инвестиции в индивидуальные жилые дома осуществляют мелкие инвесторы в целях лич­ного потребления. Входные и выходные барьеры в этом сег­менте значительно ниже, чем на рынке инвестиций в мно­гоквартирные жилые дома и нежилые здания и сооружения. Учитывая это, можно предположить, что сегмент инвести­ций в индивидуальные жилые дома высоко конкурентен.

Инвестирование в многоквартирные жилые дома явля­ется наиболее масштабным видом инвестиций в недвижи­мость, но при этом и наиболее социально значимым, в силу того, что жилые квартиры, как правило, являются более де­шевым видом жилой недвижимости. Структурный анализ динамики инвестиций в многоквартирные жилые дома по­казывает их устойчивый рост. При этом доля крупнейшего инвестора — государства — в этом сегменте очень значитель­на, что свидетельствует об абсолютном доминировании од­ного крупнейшего инвестора и увеличении его монопольной власти.

Инвестиции в недвижимость на сегменте нежилых зда­ний и сооружений также постепенно увеличиваются, но так­же с доминированием крупнейшего инвестора — государ­ства. Таким образом, сектор инвестиций в недвижимость является неоднородным. Инвестор, входя в сектор инвести-чий рынка недвижимости (девелопмента), встречает на сво­ем пути значительные барьеры. Барьеры входа в сектор ин­вестиций в недвижимости внутренне структурируются по этапам, институтам, стоимости и срокам (табл. 7.1) и раз­деляются на две большие группы: нестратегические и стра­тегические. Нестратегическими барьерами являются барьеТаблица 7,1 Барьеры входа в сектор инвестиций рынка недвижимости

Основные этапы инвестиций девелоп мента	Основные учас гвующпс организации	Стоимость этапа	Срок прохож­дения
Получение лицензии застройщика	Окружной филиал федерального лицензионного центра при Госстрое	4150руб.	2 месяца
Получение участка под застройку	Администрации муниципалитетов	1. Стоимость земли, опреде­ляемая в ре­зультате аук­ционов 2. Арендная плата в размере сред­ней по городу	2-3 недели
Получение пнженерно-изыскагельской и проектной документации	Специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление данных работ и услуг	0,8-1, 5% от стоимости прове­дения строитель­но-монтажных работ	2-9 месяцев
Прохождение государствен­ной экспертизы проектной документации	Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов при региональном министерстве строительства и ЖКХ	3-12% отстой-мости проведе­ния строительно-монтажных работ	Не более 3 месяцев
1 !олученне разрешения на строительство	Управление Государственного архитектурно-строительного надзора Минстроя	Бесплатно	1 0 дней
Организация строительства объекта		Стоимость проведения строительно-монтажных работ + 0,72%	От 1,5 до 5 лет
Введение объекта в эксплуатацию		Бесплатно	1 0 дней
Государствен­ная регистрация возведенного объекта недвижимости	Регистрационная палата РФ	Госпошлина 7500 руб.	1 месяц

Инструменты и технологии инвестирования______

рьг, создаваемые фундаментальными условиями отрасли, факторами объективного характера и по большей части не­зависимые от деятельности фирмы или слабо поддающиеся ее воздействию. Стратегическими являются барьеры, созда­ваемые стратегией самой фирмы, факторы субъективного характера, присущие политике фирмы на рынке.

Наиболее существенными барьерами входа в сектор де-велопмента рынка инвестиций выступают:

- получение земли под застройку;

- необходимость значительного объема инвестиций для реализации проекта;

- значительный объем документации, необходимой для реализации проекта инвестирования в недвижимость;

- длительность периода реализации проекта инвестирова­ния в недвижимость.

Прежде всего, для реализации проекта инвестирования в недвижимость необходим подбор участка и формирование правоустанашшвающей документации на него для получения разрешения на строительства. Наиболее крупным право-обладателем собственности на земельные участки является государство на различных его уровнях: федеральном, регио­нальном и местном. Соответственно, наиболее распростра­нен девелопмент на участках, полученных у государства. Эта форма является наиболее приемлемой в силу более низких затрат на прохождение этого этапа. Поэтому целесообразно рассмотреть возможность получения правоустанавливающих документов (собственности, аренды) на участок у государ­ства.

Порядок предоставления земельных участков установлен Земельным кодексом РФ. В соответствии с ним в настоящее время выделяется два вида предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности участ­ков для строительства: О без предварительного согласования мест размещения

объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства °ез предварительного согласования места размещения объек­та осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участ­ка, включающих:

— подготовку проекта границ земельного участка и ус­тановление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельно­го участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспе­чения;

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикацию сообщения о проведении торгов (кон­курсов, аукционов) или приеме заявлений о предос­тавлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (кон­курсов, аукционов) на основании заявления граждани­на или юридического лица, заинтересованных в предо­ставлении земельного участка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельно­го участка в результате предоставления земельного уча­стка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В качестве подвида земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и пре­доставляемых для жилищного строительства, в Земельном кодексе РФ выделяются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предо­ставляемые для их комплексного освоения в целях жилиш-ного строительства на аукционе. Для участия в аукционе за­явители должны представить в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) выписку из единого государственного реестра юридичес­ких лиц — для юридических лиц, выписка из единого

Инструменты и технологии инвестирования

291

государственного реестра индивидуальных предприни­мателей — для индивидуальных предпринимателей, ко­пии документов, удостоверяющих личность, — для фи­зических лиц;

3) документы, подтверждающие внесение задатка;

4) документы, содержащие предложения по планиров­ке, межеванию и застройке территории в соответствии с пра­вилами землепользования и застройки и нормативами гра­достроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие решения;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

— подготовка проекта границ земельного участка и ус­тановление его границ на местности;

— определение статуса разрешенного использования зе­мельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспе­чения;

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикация сообщения о проведении торгов (кон­курсов, аукционов) или приеме заявлений о предо­ставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами;

4) принятие решения о предоставлении земельного участ­ка для строительства'.

Очередным этапом предоставления земельного участка под строительство объекта недвижимости является принятие соответствующим органом решения о предоставлении зе­мельного участка. Основанием для принятия такого решения служит решение о предварительном согласовании мес­та размещения объекта.

На основании решения о предварительном согласовании .места размещения объекта и проекта границ земельного уча­стка устанавливаются границы участка на местности. Дан­ная процедура производится по заявкам и за счет граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства. Установление границ земельных участков (межевание) осуществляется организа­циями, имеющими лицензии на выполнение геодезических и проектно-изыскательских работ.

После проведения межевания земельного участка и со­ставления межевого плана необходимо осуществить государ­ственный кадастровый учет сформированного земельного участка¹.

Барьеры, возникающие из-за необходимости оформле­ния значительного объема документации, необходимой для реализации проекта инвестирования в недвижимость на вы­деленном участке, являются существенным препятствием, поскольку включают следующие самостоятельные этапы:

— получение инженерно-изыскательской и проектной до­кументации;

— прохождение государственной экспертизы проектной документации;

— получение разрешения на строительство;

— организация строительства объекта;

— введение объекта в эксплуатацию;

— государственная регистрация возведенного объекта не­движимости.

Инженерные изыскания для подготовки проектной до­кументации для строительства, реконструкции являются ви­дом строительной деятельности, обеспечивающим комплек­сное изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного исполь­зования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходи­мых для архитектур но-строи тельного проектирования, со-

¹ Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Россий­ской Федерации с постатейными материалами и судебной тикой. — М., 2006.

Инструменты и технологии инвестирования

293

ставление прогнозов взаимодействия объектов капитально­го строительства с окружающей средой, обоснование их ин-хенерной защиты и безопасных условий жизни населения¹. Инженерные изыскания для подготовки проектной до­кументации, строительства, реконструкции объектов капи­тального строительства выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на кото­рой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах тех-ногенного воздействия на окружающую среду, о прогно­зе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктив­ных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной зашиты таких объектов, разработки мероп­риятий по охране окружающей среды, проекта органи­зации строительства, реконструкции объектов капиталь­ного строительства;

3) материалов, необходимых для проведения расчетов ос­нований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки реше­ний о проведении профилактических и других необхо­димых мероприятий, выполнения земляных работ, а так­же для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласова­нии или утверждении.

Необходимость выполнения отдельных видов инженер­ных изысканий, состав, объем и метод их выполнения уста­навливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на ос­нове задания застройщика или заказчика, в зависимости от нида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строитель­ного проектирования, а также от сложности толографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологи­ческих, метеорологических и климатических условий терри­тории, на которой будут осуществляться строительство, ре­конструкция объектов капитального строительства, степени изученности указанных условий¹.

На основе материалов инженерных изысканий осуществ­ляется разработка предпроектной документации, в том чис­ле обоснование инвестиций в строительство, проектов и ра­бочей документации строительства зданий и сооружений, включая расширение, реконструкцию, техническое перевоо­ружение, эксплуатацию и ликвидацию объектов, а также ре­комендаций для принятия экономически, технически, соци­ально и экологически обоснованных проектных решений².

Для создания объекта недвижимости необходимо также оформить проектную документацию. Проектная документа­ция представляет собой документацию, содержащую мате­риалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяю­щую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капи­тального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

В случае, если подготовка проектной документации осу­ществляется физическим или юридическим лицом на осно­вании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ предоставить такому лицу:

1) градостроительный план земельного участка;

2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено за­дание на выполнение инженерных изысканий);

3) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства не­возможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

¹ Градостроительный кодекс РФ. — М., 2005. ' Боголюбов С.А. и др. Указ. соч.

'/--/"

295

В состав проектной документации объектов капитально­го строительства, за исключением проектной документации чиненных объектов, включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для ар­хитектурно-строительного проектирования, строитель­ства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результата­ми инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным пла­ном земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инже­нерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации строительства объектов капитально­го строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капиталь­ного строительства, их частей для строительства, рекон­струкции других объектов капитального строительства);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9} перечень мероприятий по обеспечению пожарной безо­пасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвали­дов к объектам здравоохранения, образования, культу­ры, отдыха, спорта и иным объектам социально-куль­турного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиоз­ного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

И) проектно-сметная документация объектов капитально­го строительства, финансируемых за счет средств соот­ветствующих бюджетов¹. Стоимость составления проектной документации со­ставляет 3—12% от стоимости строительно-монтажных работ. Оформляется она в течение 2,5—9 месяцев.

После получения инженерно-изыскательской и проек­тной документации необходимо пройти государственную эк­спертизу проектной документации. Предметом государствен­ной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям техни­ческих регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологи-ческим, экологическим требованиям, требованиям государ­ственной охраны объектов культурного наследия, требова­ниям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изыс­каний. Стоимость государственной экспертизы проектной документации составляет 0,8—1,5% от стоимости проведения строительно-монтажных работ.

На следующем этапе, после получения государственной экспертизы проектной документации необходимо получить также разрешение на строительство. Его выдает Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов при Министерстве строительства. Разрешение на строитель­ство представляет собой документ, подтверждающий соот­ветствие проектной документации требованиям градострои­тельного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, ре­конструкции, капитального ремонта и представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной доку­ментации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строи­тельство, реконструкцию объектов капитального строитель­ства, а также их капитальный ремонт¹.

Для начала строительства, реконструкции, капитально­го ремонта объекта капитального строительства инвестор должен направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной влас-

ГрадостроительныЙ кодекс РФ. — М., 2004.

Инструменты и технологии инвестирования______ .__

тн, орган исполнительной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разре­шения на строительство. К заявлению необходимо прило-лапь следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный учас­ток;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительную записку;

б) схему планировочной организации земельного учас­тка, выполненной в соответствии с градостроитель­ным планом земельного участка, с обозначением ме­ста размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схему планировочной организации земельного учас­тка, подтверждающей расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схему, отображающую архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инже­нерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капиталь­ного строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной эксперти­зы проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разреше­ние);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. После получения разрешения на строительство инвес­тор заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитально­го ремонта объекта капитального строительства должен на­править в Управление государственного архитектурно-стро­ительного надзора Минстроя извещение о начале работ. Это управление осуществляет контроль за процессом строитель­ства. Предметом государственного строительного надзора яв­ляется проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объек­тов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Должностные лица, осуществляющие государственный строительный надзор, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты ка­питального строительства, подпадающие под действие госу­дарственного строительного надзора.

К извещению о начале работ инвестор должен прило­жить следующие документы: !) копию разрешения на строительство;

2) проектную документацию в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копию документа о вынесении на местность линий от­ступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет

выполнения работ.

По результатам проведенной проверки органом государ­ственного строительного надзора составляется акт, являю­щийся основанием для выдачи подрядчику, застройщику или заказчику предписания об устранении выявленных наруше­ний. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проек­тную документацию, требования которых нарушены, а так­же устанавливается срок устранения выявленных наруше­ний. Приостановление строительства, реконструкции, капитатьного ремонта объекта капитального строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установлен­ном законодательством Российской Федерации. Стоимость государственного строительного надзора составляет пример­но 0,72% от стоимости строительно-монтажных работ.

Следующим этапом возведения объекта недвижимости является введение объекта в эксплуатацию. Разрешение на

Инструменты и технологии инвестирования

299

ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконст­рукции, капитального ремонта объекта капитального стро­ительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструирован­ного, отремонтированного объекта капитального строитель­ства градостроительному плану земельного участка и проек­тной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнитель­ной власти, орган исполнительной власти субъекта Россий­ской Федерации или орган местного самоуправления, выдав­шие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксп­луатацию (преимущественно это органы местного самоуправ­ления), должны проверять его соответствие проектной доку­ментации, требованиям разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка. Соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оценка с точки зрения надежности и безопасности — это предмет деятельности спе­циально уполномоченных органов (прежде всего, органов государственного строительного надзора). К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прила­гаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный учас­ток;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в слу­чае осуществления строительства, реконструкции, капи­тального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта ка­питального строительства требованиям технических рег­ламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированкого объекта капитального строительства проектной до­кументации и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

7) документы, подтверждающие соответствие построенно­го, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществ­ляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, ре­конструированного, отремонтированного объекта капи­тального строительства, расположение сетей инженер­но-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного уча­стка и подписанная лицом, осуществляющим строитель­ство;

9) заключение органа государственного строительного над­зора, органа государственного пожарного надзора о со­ответствии построенного, реконструированного, отре­монтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной до­кументации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет пост­роенного объекта капитального строительства, внесения из­менений в документы государственного учета реконструиро­ванного объекта капитального строительства¹.

Регистрация возведенного объекта недвижимости в го­сударственном кадастре является необходимым и заключи­тельным этапом создании объекта недвижимости. Ее прово­дит Регистрационная палата РФ со взиманием госпошлины 7500 руб. в течение 1 месяца.

Таким образом, анализ входных барьеров в сектор ин­вестиций в недвижимость (девелопмента) показывает нали­чие существенных препятствий входу новых инвесторов, что является главной причиной доминирования государства в секторе инвестиций в недвижимость (за исключением сег­мента инвестиций в индивидуальные жилые дома).

' Градостроительный кодекс РФ. — М., 2005.

301

7.2. Государственные ипотечные агентства: российский и мировой опыт создания и развития ________

Решение задачи структурной модернизации российской экономики и переход на траекторию устойчивого экономи­ческого развития требует учета интересов всех участников рынка. Именно на основе гармонизации экономических ин­тересов всех субъектов рыночного хозяйства, и прежде всего населения, осуществляется инвестиционное развитие как рынка жилья, так и всей национальной экономики. Обяза­тельным при этом является включение государства как эко­номического субъекта в процесс управления инвестиционно-финансовыми отношениями на рынке жилья, реализуемое в различных формах на федеральном, региональном и муни­ципальном уровнях российской экономики. Организация массового строительства жилья с помощью ипотечного жи­лищного кредитования представляет собой принципиально новый, разработанный специально для современных россий­ских условий способ обеспечения доступности строительства пли приобретения жилья для абсолютного большинства граж­дан России.

Дискуссионность выбора моделей развития ипотеки в России обусловлена тем, что использовавшиеся ранее меха­низмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государ­ственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жи­лищной проблемы. Большое значение для создания ипо­течного механизма в России имеет образование в сентябре 1997 г. на государственной основе Агентства ипотечного жи­лищного кредитования как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Кон­цепция Агентства была разработана при активном участии специалистов из «Фанни Мэй», Института экономики горо-Ла США (ОгЬап 1п511Ш1е) и Международного агентства раз­вития США (ШАЮ).

Механизм развития ипотечного рынка в странах с высо­коразвитыми банковскими системами, например в США.

базируется на центральных системообразующих институтах федеральных агентствах «Фредди Мак» и «Фэнни Мэй», опи­рающихся на бюджетные ресурсы. Агентства располагают активами в размере соответственно 700 млрд и 900 млрд долл., в настоящее время объем выданных ими кредитов составля­ет 1,1 трлн и 1,5 трлн долл. Государственная национальная ипотечная ассоциация «Джинни Мэй» принадлежит феде­ральному правительству, общий объем выданных ею креди­тов превышает 2 трлн долл.¹

Обобщение опыта развития системы ипотечного креди­тования в зарубежных странах позволяет выделить особен­ности его реализации (табл. 7.2).

Основная задача российского Агентства ипотечного жилищного кредитования — способствовать развитию жи­лищного ипотечного кредитования посредством рефинанси­рования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых ком­мерческими банками — первоначальными кредиторами. Именно на Агентство возлагается функция привлечения дол­госрочных финансовых ресурсов для кредитования населе­ния. Для этого Агентство выпускает долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. В усло­виях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом формиру­ет долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также содействуют повышению ликвилности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность). Очевидно, концепция Агентства приближена к модели «Фанни Мэй».

Второй функцией Агентства являются стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агент­ство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других го­сударственных учреждениях.

Инструменты и технологии инвестирования

303

¹ Миронова О. Как решить квартирный вопрос// Южная сто­лица. 2004. 3 августа. С. 14.

Таблица 7.2

Сравнительный анализ системы ипотечного кредитования в различных странах и регионах

Стремы и регионы	Преимущественно используемая модель ипотечного кредитования	Основные инструменты привлечения средств	Формы государственного участия в развитии ипотечною кредитования
США п Канада	Вторичный рынок закладных	Ценные бумаги, обеспеченные закладами	Поддержка операторов вторичного рынка, налоговое стимулирование, государственное страхование кредитов
Западная Европа	Одноуровневая, в последнее время Набирает обороты рынок ипотечных облигаций	Сберегательные счета, ипотечные облигации	Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование
Восточная Европа	Одноуровневая	Сберегательные счета, ипотечные облигации	Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование
Африканские государства (ЮАР)	Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки создания втор и ч ног о р ын к а	Сберегательные счета	Создание государственных кредитных организаций — операторов вторичного рынка
ЮгО-ВоСТОЧНаЯ Азия {«новые индустриаль­ные страны»)	Одноуровневая, в некоторых странах имеется вторичный рынок	Сберегательные счета, ценные бумаги, обеспеченные •закладными	Создание государственных кредитов, направление государственных средств на ипотечное кредитование
Латинская Америка	Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки создания вторичного рынка	Сберегательные счета	Привлечение государством средств в ипотечное кредитование, сочданис государственных операторов вторичного рынка

Устойчивые позитивные тенденции деятельности АИЖК обусловливают удлинение сроков ипотечных кредитов, выда­ваемых российскими банками, с 20 до 27 лет, что свидетельствует о перспективности деятельности данного института в направлении повышения эффективности рынка жилья и уве­личения доступности жилья. Развитию ипотечного рынка способствовало бы создание крупных системообразующих ипотечных банков с государственным участием, выступаю­щих в качестве «точки опоры» рынка ипотечных кредитов.

Пплотный проект Агентства осуществляется в Санкт-Петербурге, администрация которого оказывает всемерную поддержку развитию механизма ипотечного кредитования. Согласно концепции двухуровневой системы ипотечного кредитования выделяются следующие его этапы.

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотеч­ные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жи­лья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кре­дита — выделение средств на покупку жилья — специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целе­вое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согла­совываются между Агентством и банками. Так, в настоящее время сумма кредита и платежи по нему предполагают при­вязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процен­тной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР¹, Кредиты дол­жны предоставляться на срок от 5 до 10 лет с ежемесячны­ми обратными выплатами.

¹ ЛИБОР — средневзвешенная ставка рефинансирования кре­дитов на наиболее авторитетной в мире Лондонской межбанков­ской бирже. Широко используется банками при установлении пе­ременной ставки процента по кредитам, в частности ипотечным. Например: 9% годовых, плюс текущая ставка Либор по годовым заимствованиям. Еще осенью 2004 г. годовая ставка Либор (на которую, собственно, и ориентируются наши ипотечные банки) находилась на своем историческом минимуме — около 1,5%, а в начале 2005 г. она приблизилась к своему средневзвешенному многолетнему значению — к 3%. На 15 июля 2008 г. она состави­ла 3,19938% на 12 мес. (в долларах).

Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга соглас­но агентским стандартам. Андеррайтинг — это проверка бан­ком платежеспособности клиента. Ее показателем является отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячно­му доходу заемщика, которое не должно превышать 35%, а отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс. долл. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент от­носятся страхование утраты и повреждения предмета зало­га, а также страхование жизни и трудоспособности заемщи­ка. Статистика стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует о том, что чем выше доля кредита в стоимо­сти залога, тем больше кредитный риск. Возрастает риск как неплатежа заемщика, так и того, что в случае обращения взыскания на предмет залога и реализации его с торгов бан­ку не удастся компенсировать свои потери.

Возможность досрочного погашения по кредитам пре­дусматривается с определенными ограничениями. Во-пер­вых, в течение первых 12 мес. после получения кредита за­емщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемшик обязан заранее уведо­мить банк о досрочно погашаемой сумме. После осуществ­ления частичного досрочного погашения производится пе­рерасчет аннуитетных платежей, исходя из нового остатка ссудной задолженности.

Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сокра­тить свою задолженность в условиях ухудшения общей эко­номической ситуации или по другим индивидуальным при­чинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность заемщика стимулирует­ся целевым использованием кредита-исключительно на при­обретение жилья. Более продуманное региональное законо­дательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру вы, селения неплатежеспособных заемщиков, также ужесточает подход к выплатам по кредиту. Как показывает практика, за­емщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реаль­ных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному гашению.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возмож­ность продать ипотечные кредиты по остатку ссудной задол­женности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остают­ся за банком. Ответственность банков за выдачу кредитов ре­ализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заем­щиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслужива­ющий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное чис­ло выплат банка по данной схеме — три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процен­тной ставки, частичное, полное досрочное гашение) или про­цедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечно­му кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный вы­куп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства об­служивающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство са­мостоятельно обслуживает кредит.

На третьем этапе Агентство выпускает производные ценные бумаги (деривативы), обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, низкая активность российского фон­дового рынка, особенно после кризиса августа 1998 п, огра­ничивает возможности Агентства по привлечению средне- И долгосрочных ресурсов.

инструменты и технологии инвестирования

307

Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний пень Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки _в стране по классическому американскому образцу. При этом государство выступает как активный экономический субъект в структуре механизма ипотечного кредитования, реализую­щий свою деятельность на федеральном уровне.

Схема кредитования такова (рис. 7.1):

1. Коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры.

2. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источником «длинных» денег.

Однако следует учесть, что данная модель эффективно работает в странах с устойчивой экономикой и развитой ипо­течной инфраструктурой, которая не сформировалась на се­годняшний день в России. Как показано на рис. 7.2. Агент­ство по ипотечному жилищному кредитованию выполняет системообразующую роль в создании ипотечного механизма в России. Агентство призвано решать следующие задачи:

- подготовку требуемых стандартов и процедур по долго­срочному ипотечному кредитованию для банков, наме­ренных сотрудничать с Агентством;

- приобретение у коммерческих банков долгосрочных ипотечных кредитов, удовлетворяющих требованиям Агентства; выпуск под гарантии государства ценных бу­маг, обеспеченных приобретенными ипотечными креди­тами, для размещения средств инвесторов, прежде все­го долгосрочных.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию РФ функционирует по классическому американскому образцу (рис. 7.2)

В многообразных схемах ипотеки, применяемых в реги­онах России, активным субъектом механизма ипотечного кредитования выступают региональные органы государ­ственной власти. Характерной чертой развития региональ­ной ипотеки является ее социальная направленность — ре­гиональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Это обуслов­лено значительным количеством семей, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплат­ного выделения социального жилья.

В настоящее время около десяти регионов России в той или иной форме развивают на своей территории региональ­ные программы ипотечного кредитования. В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Рес­публика и др.) получили развитие схемы кредитования на­селения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, че­рез создаваемые внебюджетные фонды.

Однако льготирование процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования средств частных инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными. В ряде регионов России (Бел­городская область. Башкирия и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Башкирии заемщики получают кредит (заем) в виде стро­ительных материалов, а в Белгородской области рассматри­вается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной фор-ме — в виде сельскохозяйственной продукции, которая впо­следствии продается по ценам, устанавливаемым организа­торами такого рода кредитования. Однако замена денежных инструментов натуральными ведет к несоизмеримости за­трат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гаранти­ровать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соот­ветствия размеру кредитных ресурсов.

Достаточно реалистична программа ипотечного креди­тования, которая разработана в Москве. В августе 1998 г. правительство Москвы одобрило концепцию городской про­граммы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечное агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не бан­ковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторично­го ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение ста­туса официальных кредитов МИА, выкуп ипотечных креди­тов, в том числе проведение операций на вторичном ипо­течном рынке. Данный механизм ипотечного кредитования сходен с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выку­пает у банков все долги вместе с залоговыми обязательства­ми. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2—4% от сум­мы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение кредитов полностью лежит на байках в течение всего срока кредитования строительства жилья. МИА выпускает облига­ции, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. МИА привлекает средства инвесторов через размещение ценных бумаг, обес­печенных собственными активами, а также поручительства­ми Правительства Москвы. Собственные активы МИА фор­мируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.

Особого внимания заслуживает модель ипотечного кре­дитования, применяемая в г. Сэров Нижегородской облас­ти. Основой саровской ипотеки стал специально созданный фонд социального развития (ФСР). Строительство и приоб­ретение жилья осуществляется Фондом социального разви­тия г. Саров за счет собственных средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, уча-

мнструменгы и технологии инвестирования^

31-1

_сгиук>щими в Программе кредитования строительства и при­обретения жилья. Финансирование программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования пред­приятий, получающих в этом случае налоговые льготы; кре­диты, предоставляемые Фонду кредитными учреждениями, _к чему их стимулируют налоговые послабления: средства жи­телей, когда часть жилья уже построена и продается ново­селам. Многие элементы проверенной в г. Сарове програм-цы есть и в других регионах, в частности, в Оренбургской, Самарской, Белгородской, Ростовской областях, в Башкор­тостане. Хотя они и отличаются от классической ипотеки, тем не менее, в определенной мере являются приемлемыми в конкретных региональных условиях, и, что самое главное, все они используются на рублевых, т.е. отечественных кре­дитных инструментах.

В г. Ростове-на-Дону программа городской ипотеки на­чала работать в конце 1999 г. Она дала возможность полу­чить изолированное жилье жителям, например, коммуналь­ных квартир. Нуждающимся выдавалась льготная ссуда на 10—15 лет. В первую очередь помощь оказывалась работни­кам бюджетной сферы. В г. Ростове-на-Дону ипотечные про­граммы развиваются совместно с Агентством жилишных программ администрации Ростовской области, Ростсбербан-ком и ссудосберегательным обществом. Ипотечный кредит может получить практически любой желающий (после соот­ветствующей проверки его платежеспособности) по рыноч­ной ставке сроком на 15 лет.

Льготы приобретателям жилья предоставляет и налого­вое законодательство. В соответствии с гл. 23 Налогового кодекса РФ из налогооблагаемой базы граждан вычитают­ся: сумма, направленная на погашение процентов по ипо­течному кредиту, и сумма, израсходованная на приобретение жилья.

ООО «Донской народный банк» совместно с компани­ей «Титул» разработали новый проект ипотечного кредито­вания. В Донском народном банке процедура получения ипотечного кредита и проверки платежеспособности клиента проводится гораздо быстрее, чем в некоторых банках, но не ^в ущерб его надежности. До принятия решения о воз­можности использования подобранной заемшиком кварти-РЬ1 в качестве обеспечения ипотечного кредита отдел правовой экспертизы и оформления компании «Титул» изучает историю квартиры. Правовая экспертиза проводится по 53 пунктам, результаты заносятся в «Протокол разрешения на сделку». Сделка оформляется только при наличии четы­рех разрешений: менеджера, начальника отдела правовой эк­спертизы, начальника отдела оформления и генерального директора.

После проведения правовой экспертизы компанией «Ти­тул», одобрения квартиры Донским народным банком и стра­ховой компанией, заемщику назначается дата заключения кредитного договора. Заемщик подписывает со страховой компанией, указанной Донским народным банком, договор страхования. Это договор, по которому страхуются риски, связанные с жизнью и трудоспособностью заемщика.

Ипотечная кредитная сделка состоит для клиента из двух этапов. Первый — подписание кредитного договора. В этом договоре устанавливаются срок и размер кредита, про­центная ставка, порядок определения и размер ежемесячного платежа. Вторым этапом заключения ипотечной сделки яв­ляется заключение договора купли-продажи и ипотеки. Это смешанный гражданско-правовой договор, который содер­жит элементы договора купли-продажи квартиры и догово­ра ипотеки. Договор купли-продажи и ипотеки — трехсто­ронний, в нем участвуют продавец, покупатель (он же залогодатель) и банк-кредитор (он же залогодержатель).

Особо необходимо отметить имеющиеся льготы по ипо­теке для молодых семей. В соответствии с постановлением губернатора Ростовской области от 18 февраля 2003 г. № 95 государственные служащие и молодожены имеют право на получение из бюджета Ростовской области субсидии в раз­мере 3/4 ставки по кредиту.

Наиболее эффективные предложения по развитию ипо­теки:

I. Снижение процентной ставки по ипотечному креди­ту до 5—1%, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражда­нам коммерческими банками, в сложившихся условиях невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают). Обеспе-

Инс трументы и технологии инвестирования______ ₃. -

чить требуемую величину процентной ставки представляет­ся возможным в рамках другого вида кредитной организа­ции, с более дешевым источником ресурсов и определенным законодательно основным видом деятельности — кредито­ванием граждан для строительства и покупки жилья. В рам­ках действующего законодательства таким институтом может стать кредитный потребительский кооператив граждан. Од­нако он имеет существенный недостаток — недостаточную защиту финансовых интересов его членов. Оптимальным решением будет являться развитие сети строительных сбе­регательных касс.

2. Увеличение срока действия кредитного договора до 20—25 лет вместо существующих 10—15, а также сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях (БТИ, Комитет по управлению жилищным фон­дом, ГУЮ и др.).

3. Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипо­течных ценных бумаг. В качестве кредитных средств для ин­вестирования по ипотечным схемам можно использовать средства, являющиеся резервными для коммерческих банков и находящиеся в распоряжении Центрального банка РФ. Эти средства также будут выполнять свои резервные функ­ции, но не в денежном выражении, а в объектах недвижи­мости.

4. Субсидирование из федерального бюджета (за счет профицита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным со вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

5. Разработка схемы дифференцирования процентных ставок для субъектов Федерации с целью их участия в ре­финансировании. С точки зрения развития рынка жилья и жилищного строительства, проблема рефинансирования ипотечных кредитов является в настоящее время одной из самых актуальных и приоритетных. Созданное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипо­течные кредиты по ставке 15% годовых. Такая ставка при­емлема только для 5—7% населения страны, уровень дохо­дов которого позволяет брать достаточно дорогие кредиты.

Для успешной реализации региональных программ ипо­течного жилищного кредитования и установления максимальной процентной ставки по кредитам необходимо рас­считывать среднестатистический доход семьи, причем в каж­дом регионе отдельно.