5. Основные сделки с недвижимым имуществом

На практике выделяются следующие наиболее распро­страненные сделки с недвижимостью:

— купля-продажа недвижимости,

— купля-продажа предприятий,

— аренда зданий и сооружений,

— аренда земли,

— аренда предприятий.

5.1. Купля-продажа недвижимости

5.1.1. Общая характеристика и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (догово­ру продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, соору­жение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества является возмезд-ным, консенсуальным {поскольку права и обязанности сторон возникают в момент достижения договоренности повеем су­щественным условиям договора), двухсторонним (каждая из сторон имеет и права и обязанности). Его существенными ус­ловиями являются предмет, цена, а при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры —также перечень проживающих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобре­тения его покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Предметом договора купли-продажи недвижимого иму­щества является только недвижимое имущество. Это могут быть как здания, строения, сооружения, так и земельные

Основные сделки с недвижимым имуществом

185

участки. Купля-продажа земельных участков помимо норм ГК регулируется также актами земельного законодательства, которым в этом регулировании отдается приоритет.

В договоре продажи недвижимости должны быть указа­ны данные, позволяющие определенно установить недвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по дого­вору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ч.1 ст. 554 ГК). Например, может быть указано, что продаваемый склад рас­положен в Северном жилом массиве города Ростова-на-Дону, в пятистах метрах южнее котельной АО «Прибор». При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласован­ным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК).

Цена в договоре не является определимой. Она должна быть прямо предусмотрена. При отсутствии в договоре со­гласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключен­ным (ч. 2 п. I ст. 555 ГК). При продаже государственного и муниципального имущества в порядке приватизации норма­тивная цена такого имущества устанавливается равной ры­ночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством РФ об оценочной дея­тельности¹ .

5.1.2. Возникновение и прекращение прав на земельные участки в случае продажи находящейся на них недвижимости

Как уже отмечалось, при продаже недвижимого имуще­ства, прочно связанного с земельным участком, покупателю одновременно с передачей права собственности на такую

' См.: Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или "муниципального имущества. — Утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. № 87 // СЗ РФ. 2006. № 8. Ст. 923.

недвижимость передаются права на земельный участок, за­нятый такой недвижимостью и необходимый для ее исполь­зования (п. I ст. 552 ГК). Предельная площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необ­ходимая для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответ­ствии с правилами землепользования и застройки, землеус­троительной, градостроительной и проектной документаци­ей (п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК).

Права на земельный участок, возникающие при прода­же находящейся на нем недвижимости, существенно диффе­ренцируются.

В случае, когда продавец является собственником зе­мельного участка, на котором находится продаваемая недви­жимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необ­ходимый для ее использования, если иное не предусмотре­но законом (п. 2 ст. 552 ГК). Это принципиальная новелла редакции ГК РФ от 26 июня 2007 г., введенная в связи с принятием пакета документов по формированию рынка до­ступного жилья в конце 2004 г. Ранее действовавшая редак­ция предусматривала, что в этой ситуации новый собствен­ник недвижимости может по договоренности с продавцом приобрести землю не только на праве собственности, но и на праве аренды или ином, предусмотренном договором продажи недвижимости праве. Этой норме соответствует п. 4 ст. 35 ЗК, устанавливающий некоторые исключения. От­чуждение здания, строения, сооружения, находящихся на зе­мельном участке и принадлежащих одному лицу, проводит­ся вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, кото­рая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящих­ся на земельном участке, изъятом из оборота в соответ­ствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящих­ся на ограниченном в обороте земельном участке и принад-

Основные сделки с недвижимым имуществом

187

лежащих одному лицу, проводится вместе с земельным уча­стком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юри­дических ЛИЦ.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственно­сти, покупатель приобретает право пользования соответству­ющим земельным участком на тех же условиях, что и про­давец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК). Статья 35 ЗК к этому добавляет, что в случае перехода права собственности на зда­ние, строение, сооружение к нескольким собственникам по­рядок пользования земельным участком определяется с уче­том долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земель­ным участком.

ГК установил, что если иное не предусмотрено законом или договором, цена продаваемой недвижимости включает цену передаваемой вместе с ней части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК).

Приведенные выше нормы ст. 552 ГК в указанной ре­дакции были установлены Федеральным законом № П8-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Россий­ской Федерации в части приведения их в соответствие с Зе­мельным кодексом Российской Федерации»'. Во внесенных в ГК изменениях была предпринята попытка реализовать такой принцип земельного законодательства, как принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федераль­ными законами (ст. I ЗК). И хотя в ст. 552 ГК речь идет о следовании земельных участков за объектами недвижимос-

СЗ РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.

ти, все же представляется, что это оборотная сторона того же принципа. В этой связи абсолютно логичным является то, что продавец недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, пере­дает покупателю право собственности на земельный участок. Любой другой вариант означал бы раздвоение фигур соб­ственника недвижимости и собственника участка, при ко­тором говорить о единстве судьбы этих объектов уже не при­ходилось бы.

Кроме того, здесь законодатель попытался «уйти» от та­кого мифического объекта гражданских прав, как часть зе­мельного участка, на которую вместо земельного участка ука­зывала ранее ст. 552 ГК во всех ее вышеприведенных нормах. Совершенно очевидно, что часть земельного участка с отлич­ным от прочей части правовым режимом или правовой при­надлежностью — это отдельный земельный участок. Изме­нение ст. 552 ГК в этой части — продолжение линии законодателя, начатой им в изменениях ст. 271, 273 и 340 ГК.

Содержательно реализацию принципа единства судьбы недвижимости провести удаюсь, было снято противоречие ст. 552 ГК и п. I ст. 35 ЗК. Причем с точки зрения юриди­ческой техники гораздо предпочтительнее выглядит ст. 552, посвящающая переходу прав на земельный участок, находя­щийся и не находящийся в собственности продавца, различ­ные нормы. Статья 35 ЗК регулирует эти отношения в рам­ках одной нормы, в результате чего возникающие на земельный участок права, в том числе и право собственнос­ти, сводятся лишь к праву на использование земельного уча­стка, не имеющего установленного законом содержания.

Положительной является и реализация той идеи, что единственным объектом гражданских прав в земельных пра­воотношениях является такая недвижимая вещь, как земель­ный участок, но не его часть.

Но ГК РФ не оказался полностью приведенным в со­ответствие с ЗК РФ хотя бы в части тех изменений, кото­рые были внесены в ГК. Согласно ст. 6 ЗК часть земельно­го участка, или часть веши, по-прежнему является объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию и охране земли, частью которых и являются имущественные отношения, регулируемые как гражданским, так и земель-

Основные сделки с недвижимым имуществом

189

ным законодательством. Пункт 1 ст. 35 ЗК также говорит и на сегодняшний день, как и ранее ст. 552 ГК, о правах, воз­никающих на часть земельного участка, занятую недвижи­мостью и необходимую для ее использования. В этой части ГК не приводился в соответствие с ЗК, и законодатель, предпринимая попытку усовершенствовать законодатель­ство, начал с гражданского, почему-то оставив в стороне зе­мельное. Видимо, теперь нужен следующий закон о приве­дении земельного законодательства в соответствие с ГК.

Теми же соображениями реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объек­тов и исключением из числа объектов гражданского и зе­мельного права части земельного участка продиктована и отмена ст.553 ГК, допускавшей продажу земельного участка отдельно от недвижимости, также принадлежащей продав­цу на праве собственности. Таким образом, было устранено противоречие между этой статьей и ч. 3 п. 4 ст. 35 ЗК, ука­зывающей, что отчуждение земельного участка без находя­щихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Вопрос о праве собственника недвижимости, находя­щейся на продаваемом земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу, в законодательстве прямо не разрешен. Однако существует общая норма о том, что при переходе права собственности на земельный учас­ток к другому лицу, существующее на тот же участок произ­водное вещное право собственника недвижимости сохраня­ется (ч. 2 п. 2 ст. 271 ГК).

При этом следует иметь в виду п. 3 ст. 35 ЗК, согласно которому собственник здания, строения, сооружения, нахо­дящихся на чужом земельном участке, имеет преимуще­ственное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном граждан­ским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если зе­мельный участок находится в государственной или муници­пальной собственности, применяются правила, установлен­ные п. 1 ст. 36 ЗК. Эти правила устанавливают общие положения о приватизации таких земельных участков и пе­реходе иных вещных прав на них.

.1.3. Форма договора купли-продажи недвижимости

Форма договора предусмотрена ст. 550 ГК: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность». В соответствии со ст.55] ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к поку­пателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государ­ственной регистрации перехода права собственности на не­движимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об испол­нительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.З ст.551 ГК). В соответствии со ст. 66 Закона РФ № 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве»' судебный при­став-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственно­сти взыскателя на имущество, иное имущественное право, .зарегистрированное на должника, в случаях, когда;

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

3) взыскатель по предложению судебного пристава-испол­нителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государ­ственной регистрации перехода права собственности, долж­на возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

¹ СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4849.

Основные сделки с недвижимым имуществом____ .„.