6.4. Государственное регулирование рынка жилой недвижимости в условиях посткризисного развития

Усиление роли государства в экономике в условиях пост­кризисного развития проявляется в повороте экономической политики к решению отложенных на полтора десятилетия социальных проблем, прежде всего через формирование рынка доступного жилья через развитие ипотечного креди­тования. Государство играет важнейшую роль в создании си­стемы ипотечного кредитования, формируя правовую базу ее надежного и эффективного функционирования, создавая механизм социальной защиты заемщиков, проводя налого­вую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создавая необходимые институты для органи­зации рынка и участвуя в управлении ими. Основная функ­ция государства на начальном этапе состоит в создании не­обходимой законодательной базы с целью обеспечения прав кредиторов-запогодержателей и инвесторов, предоставляю­щих долгосрочные кредитные ресурсы, а также социальных гарантий граждан, приобретающих жилье с помощью ипо­течных кредитов. Задача государства состоит в оптимизации интересов всех субъектов рынка ипотечного кредитования, обеспечивающей рентабельность системы кредитования, ее минимальную рискованность для банков, доступность и бе­зопасность для граждан-заемщиков. С этой целью государ­ство создает стимулирующие условия для ее развития путем принятия на себя части рисков через:

— совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке;

— формирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

— создание благоприятной налоговой среды для ипотечно­го жилищного кредитования граждан;

— обеспечение эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов. Воздействие государства на развитие рынка ипотечного кредитования реализуется по следующим основным направ­лениям:

— поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств для адресной поддержки нуждающихся в улучшении жи­лищных условий в форме безвозмездных субсидий, пре­доставляемых для выплаты первоначального взноса, на­пример, молодым семьям с детьми;

— выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпуска­емым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлече­ния средств частных инвесторов, что существенно сни­жает «цену заимствования» денежных средств и повы­шает надежность финансовых инструментов, с помощью которых привлекаются долгосрочные ресурсы на рынок. С целью повышения доступности жилья государство тре­бует от банков снижения ставок по ипотечным кредитам, что ведет к расширению спроса и росту цен (примерно на 20% только за счет удешевления ипотечных кредитов в 2005 г.). Спрос на ипотечные кредиты постепенно смещается в реги­оны, хотя москвичи в 2006 г. проявляли самый высокий уро­вень доверия к ипотеке и наиболее активно интересовались ею. Начавшийся в 2007 г. кризис на американском рынке не­движимости привел к банкротству 1,5 млн заемщиков, росту объема непогашенных кредитов до 1,3 млрд долл., а доли просроченных выплат — свыше 13%. Это обусловлено тем, что клиенты получали кредит без первоначального взноса и реально теряют при объявлении себя банкротами лишь не­сколько тысяч долларов. С другой стороны, банки тоже ча­сто не соблюдают анонсированные в рекламе условия креди­тования. В России нет ни одного банка, который выдает кредиты по ставкам ниже 10%, даже если это декларируется в рекламе. Реальные ставки начинаются с 11,5—12% годовых и доходят до 20—22%,

Направления и механизмы...

Все это делает более выгодной аренду недвижимости. «; тому же в условиях «детеиевизации» всех сфер экономи­ки рынок прав аренды постепенно «обеляется», тем самым повышая спрос. Многие компании в качестве социального пакета оплачивают своим сотрудникам аренду квартиры, что требует выведения из тени арендной платы.

Реализация приоритетного национального проекта «До­ступное и комфортное жилье гражданам России» наряду с развитием образования и здравоохранения стимулирует раз­витие рынка недвижимости. Реальная возможность зарабо­тать на достойное жилье для 10—15% россиян способствует активизации экономической деятельности, а четкое опреде­ление групп, перед которыми общество несет обстоятельства по удовлетворению их жилищных потребностей, — преодо­лению иждивенческих настроений у значительной части на­селения страны.

Однако жилищная проблема стоит перед 61% россий­ских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом со­стоянии.

Несмотря на достаточно эффективное функционирова­ние рынка недвижимости, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов пока доступны лишь семьям с семейным месячным доходом не менее 60—70 тыс. руб. Основными причинами низкого пла­тежеспособного спроса на жилье являются неразвитость ин­ститутов долгосрочного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Одна­ко даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке, что при­водит к постоянному росту цен на жилье. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется не­посредственно за счет средств населения, поскольку, как показано выше, слабо развито кредитование застройщиков на цели жилищного строительства. Недостаточные объемы жилищного строительства отражают низкую эффективность этого сектора экономики, существование высоких админи­стративных барьеров на рынке и высокую степень его мо­нополизации.

В мире известны две основные системы функциониро­вания ипотечного рынка: американская и франко-сканди­навская. Основой американской системы служит секьюри-тизация {рефинансирование, выкуп) ипотечных кредитов специализированными институтами, поддерживаемыми го­сударством (С5Е — ОоуегптеШ Зропйогес! ЕпЕегрпзез). Ос­нову франко-скандинавской системы составляют ссудосбе-регательная система и специализированные ипотечные банки. Она распространена в странах Западной и Восточной Европы.

В основе франке-ска иди на вс кой одноуровневой моде­ли лежит система контрактных сбережений. Источником ре­сурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, желающих в будущем получить кредит на покупку жилья, а также, при определенных условиях, — государ­ственная премия (субсидия). Право получить жилищный заем получает только вкладчик, который в течение несколь­ких лет ежемесячно вносил оговоренную в контракте сумму на специальный депозит. Процентные ставки и по депози­там, и по кредитам устанавливаются заранее, и, как прави­ло, они заметно ниже рыночных. Наиболее ярким предста­вителем франко-скандинавской системы является Германия, где функции жилищных кредитных кооперативов исполня­ют строительно-сберегательные кассы или специализирован­ные ипотечные банки (позднее). Их сеть сложилась еще в самом начале XX в., и с тех пор ни один такой банк не ра­зорился. Примерно 3/4 всего жилищного финансирования в Германии осуществляется при помощи ссудосберегатель-ной системы и лишь около четверти ипотечных долгов се-кьюритизируется.

Системы функционирования ипотечного рынка других европейских стран обладают своими особенностями, оста­ваясь, тем не менее, в рамках франко-скандинавской моде­ли. В Великобритании роль строительно-сберегательных касс исторически исполняли строительные общества. Они отличались от немецких стройсберкасс тем, что для получе­ния кредита не нужно было становиться их вкладчиком. Со временем британские строительные общества начали вытес­няться ипотечными банками или сами трансформировались в них, как, например, АЬЬеу Капопа!. Во Франции существу­ет система специальных жилищных сберегательных счетов,

Направления и механизмы...

271

накапливая деньги на которых граждане получают право на льготный кредит и определенную субсидию (прибавку к на­копленной на счете сумме) со стороны государства.

Таким образом, в Европе сложилась одноуровневая си­стема ипотечного жилищного кредитования, в рамках кото­рой ипотечные банки финансируют кредиты на покупку жилья за счет целевых вкладов или путем продажи оформ­ленных ими закладных на вторичном рынке. В постсоциа­листических странах Восточной Европы, несмотря на актив­ное участие США в программах развития ипотечного рынка, за основу была взята именно франко-скандинавская модель, как более соответствующая экономическим реалиям этих стран.

Американская двухуровневая система ипотечного рын­ка заметно сложнее европейской — в ее функционирование вовлечено множество банков, специализированных финан­совых институтов, правительственных агентств, страховых компаний и фондов. В рамках американской ипотечной си­стемы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кре­дит, первичный кредитор рефинансирует его путем прода­жи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализиро­ванное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкуплен­ным кредитам и выпускает под его залог ипотечные обли­гации (тог1ёа§е-Ъаскес1 зесигШез — МВ5), привлекая, таким образом, средства на финансовых рынках. Двухуровневая схема рефинансирования позволяет заметно снизить сто­имость фондирования ипотечных кредитов. Действительно, лишь незначительная доля банков имеет возможность при­влечь деньги на 15—30 лет под разумную процентную став­ку. «Централизованное» привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипо­течных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипо­течные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кре­диторы представляют собой передаточный механизм, кото­рый аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты.

В рамках ипотечной системы США функционируют три крупнейших «вторичных кредитора» (агентства), которые определяют стандарты ипотечного кредитования и реализу­ют программы по выпуску ипотечных облигаций (МВ5):

— Правительственная национальная ипотечная ассоциа­ция (ОNМА или Стше Мае);

— Федеральная национальная ипотечная ассоциация (РТЧМА или Рапше Мае);

— Федеральная корпорация ипотечного жилищного креди­тования (РНЬМ или РгедсНе Мае).

СЫМА — единственное из трех крупнейших ипотечных агентств находится в государственной собственности. При этом СЫМА является проводником государственных про­грамм по льготному ипотечному кредитованию и кредито­ванию малообеспеченных слоев населения, которые не удов­летворяют требованиям, предъявляемыми к заемщикам большинством банков. Наиболее близким российским ана­логом сферы компетенции ОЫМА является социальная ипо­тека. СNМА самостоятельно не выкупает ипотечные креди­ты у банков и не выпускает ипотечные облигации. СЫМА лишь следит за исполнением своих стандартов при выдаче ипотечных кредитов и предоставляет гарантии по выпускам МВ8, эмитентом которых являются организации из одобрен­ного СNМА списка (арргоуес! 1$5иег5). При этом в качестве ипотечного покрытия по выпускам МВ5, гарантированным СКМА, могут быть использованы только кредиты, застра­хованные Федеральной администрацией по домостроитель­ству (РИА) или гарантированные одним из следующих пра­вительственных агентств: Департаментом по делам ветеранов (УА), Службой сельского домостроительства (КН5), Офисом общественного жилищного строительства и строительства жилья для коренного населения США (Р1Н). Выпуски МВ5 СЫМА — единственные напрямую гарантированы прави­тельством США.

РЫМА и РНЬМС — два частных ипотечных агентства, созданные при участии Конгресса США для развития вто­ричного рынка ипотечных кредитов. Конгресс США уза-

и механизмы...

273

конил их создание и определил цели их деятельности и об­щественные функции. Именно поэтому РNМА и РНЬМС называются «поддерживаемыми правительством организаци­ями» (СоуегптеШ зропзогес! етегрпзез — С5Е), хотя прави­тельство США не несет при этом ответственности по их обя­зательствам. Тем не менее рынок склонен считать бумаги С5Е равными по качеству бумагам СЫМА, так как предпо­лагается, что С5Е слишком велики и слишком важны для экономики, чтобы правительство допустило их банкротство. В отличие от СЫМА, С5Е сами выкупают у первичных кре­диторов ипотечные кредиты, формируют пулы закладных и выпускают под их залог МВБ. При этом О5Е гарантируют выпущенные ими МВ5 на случай кредитных потерь по зай­мам, составляющим ипотечное покрытие. Эта гарантия не является гарантией правительства США.

Российская ипотечная система изначально проектиро­валась по образу и подобию американской (двухуровневой), где важную роль играют вторичные кредиторы. В настоящее время в регионах функционируют следующие агрегирован­ные модели приобретения жилья:

1. Модели с использованием средств бюджетов различных уровней:

а) жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и ме­стных бюджетов;

б) жилищные сертификаты и муниципальные жилищ­ные облигации;

в) жилищные субсидии.

2. Долевое строительство и рассрочка:

а) долевое строительство;

б) продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;

в) предоставление предприятием жилищных ссуд своим сотрудникам.

3. Рыночные модели:

а) долгосрочное ипотечное кредитование;

б) накопительные схемы с использованием строитель­ных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;

в) рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка — Федерального Агентства ипотечного жи­лищного кредитования — по принципу двухуровне­вой ипотечной схемы.

Институт Агентства ипотечного жилищного кредитова­ния (АИЖК) является основным участником и регулятором ипотечного рынка России. АИЖК создано по образу и по­добию международных ипотечных агентств, в частности Фе­деральной национальной ипотечной ассоциации США РNМА (Рапше Мае), национализированной в условиях мас­штабного кризиса на рынке ипотечных кредитов США осе­нью 2008 г. АИЖК было учреждено Правительством РФ в 1996 г. в соответствии с Постановлением Правительства Рос­сийской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агент­стве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице ФАУФИ. Целью функционирования АИЖК является развитие федеральной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, причем на рыночной, а не на дотационной основе. Так, АИЖК постепенно снижает ставки по ипотечным кредитам, например, с 18,0% в 2003 г. ставки были снижены до 9—10% в 2007 г. Деятельность АИЖК заключается в выкупе у реги­ональных операторов стандартизированных ипотечных зак­ладных и в рефинансировании сформированных пулов на долговом рынке (рис. 6.6). Таким образом, агентство может поддерживать развитие ипотечного рынка и повышать его ликвидность, способствуя созданию единых стандартов ипо­течного кредитования, которые облегчают формирование пулов закладных и их рефинансирование. Все ипотечные закладные для рефинансирования через систему АИЖК дол­жны иметь определенную форму и номинироваться в руб­лях. Все закладные проходят процедуру проверки АИЖК.

АИЖК предлагает единое информационное простран­ство (ЕИС) для всех участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающих по федераль­ным ипотечным стандартам. Внедрение системы позволило автоматизировать 83 бизнес-процесса, которые связаны с выдачей, рефинансированием и сопровождением ипотечных кредитов, и таким образом значительно сократить сроки выкупа закладных и увеличить пропускную способность си­стемы рефинансирования за счет сокращения трансакцион-ных издержек. Возможности ЕИС позволяют также осуществлять регулирование ипотечных закладных с целью организации ипотечного покрытия под выпуск ипотечных ценных бумаг.

АИЖК является крупнейшей организацией по рефинан­сированию ипотечных кредитов в России и вторым по вели­чине портфеля участником рынка ипотечного кредитования после Сбербанка. Уставный капитал компании составляет 5,09 млрд руб. Чистая прибыль АИЖК в 2006 г. увеличилась в 5 раз до 345,7 млн руб. (73,2 млн руб. в 2005 г.). По итогам 2006 г АИЖК выкупило 39 214 закладных на сумму 27,1 млрд руб. АИЖК работает во всех регионах России с 68 региональ­ными операторами и 57 сервисными агентами и имеет дого­воры с 65 первичными кредиторами. По стандартам АИЖК работают 92 организации в 63 регионах России. В результате суммарные объемы кредитов населению удваивались почти ежегодно с 2003 г., в 2006 г. увеличились в 2,8 раза, в 2005 г. — в 2,3 раза.

Таким образом, среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену еще недавно безумно по­пулярным краткосрочным потребительским кредитам при-Шли долгосрочные жилищные. На 1 января 2007 г. средний составлял около 14,5 лет, а ставка — 14,2% (в том числе ипо­тека — 15,2 года и 13,7%), по валютным кредитам ставки не­сколько ниже: средний срок по новым кредитам на покуп­ку жилья 14,2 года, ставка — 11,5%, по ипотеке сроки кредита — 15 лет, ставки — 11,4% в среднем.

Ожидается, что бум на ипотечном рынке в ближайшие годы продолжится. Объем выданных жилищных кредитов достигнет 5 трлн руб., из которых на ипотеку придется око­ло 95% (4.85 млрл руб.), при этом ставки упадут с нынеш­них 11-14% до 7-8%.

Важно отметить, что именно ипотека является основ­ным драйвером роста в сегменте жилищного кредитования, что в значительной степени объясняется возможностью се-кьюритизации выданных кредитов, которая стала доступной благодаря недавним изменениям в законодательстве. Секь-юритизация существенно облегчает банкам доступ к долго­срочным финансовым ресурсам, что делает развитие ипоте­ки столь привлекательным. Именно благодаря возможности секьюритизировать кредиты ожидаеся динамичный рост ипотеки в будущем.

В условиях катастрофического падения доходов населе­ния и доминирования рыночных моделей обеспечения насе­ления жильем объективно возникает необходимость удовлет­ворения потребности в жилье социально незащищенных слоев населения через социальную ипотеку, которая представ­ляет собой улучшение жилищных условий социально не за­щищенных граждан с использованием ипотечного кредито­вания и государственной финансовой поддержки. Согласно принципам социальной ипотеки улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (18 кв. м на человека). В первую очередь социальной ипоте­кой могут воспользоваться очередники — люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипо­теки могут распространяться и на такие категории, как ра­ботники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и т.д. При эффективной организации 1 руб. бюджетных средств, вложенных в жилищную программу, может вернуться в виде дополнительных налоговых поступлений от привлеченных 8—16 руб. средств населения.

Современные жилищные субсидии, предоставляемые гражданам для улучшения жилищных условий, редко дости­гают 100%-ной стоимости приобретаемого жилья. На стопро­центное покрытие затрат могут рассчитывать очередники, доходы которых покрывают только минимальные текущие потребности и не могут быть направлены ни на оплату пер­вого взноса, ни па возврат платежей по ипотечному кредиту, ни на выплату процентов. Предположим, что в бюджете ре­гиона на выплату субсидий предусмотрено 10 млн руб., и их хватает на оплату полной стоимости 10 квартир. Админист­рация региона следующим образом разделит эти средства через механизм отбора семей с различными размерами соб­ственного дохода:

— 2—3 семьи — малоимущие;

— 2—3 семьи — те, которые имеют достаточные накопле­ния для выплаты первого взноса, но «не потянут» оп­лату процентов за кредит;

— 5—6 семей, у которых есть стабильный доход, достаточ­ный для возврата кредита и процентов по нему, но ко­торые не имеют первоначальных накоплений для вне­сения первого взноса.

В этом случае первой группе предоставят стопроцент­ную субсидию на оплату жилья по социальной норме. Вто­рая группа семей получит возможность возвращать только сам кредит и, возможно, небольшую часть процентов по нему Выплата же оставшейся части процентов ляжет на пле­чи администрации на весь срок возврата кредита. Это вари­ант субсидирования процентной ставки. Третья группа се­мей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основании договора купли-продажи или долевого участия в строительстве жилья единовременно получит от админист­рации средства на оплату первого взноса по кредиту, а все дальнейшие отношения с уполномоченным банком по воз­врату кредита и процентов будет вести самостоятельно. В этом случае имеет место субсидирование первоначально­го взноса.

Наиболее рыночно эффективной формой взаимодей­ствия администрации региона с населением является третья, поскольку в этом случае даже если по каким-то причинам в последующие годы объемы выделенных бюджетных средств сократятся, обязательства администрации будут выполнены.

В случае же с субсидированием процентных ставок власт региона должны ежегодно, в течение длительного времен! отвлекать определенный объем бюджетных средств на ком­пенсацию процентных платежей. А для этого необходимы надежные финансовые механизмы, обеспечивающие ста­бильность выплат в течение всего срока кредитования.

Выбор в пользу той или иной формы субсидирования основывается на расчете сравнительной эффективности их применения в зависимости от таких показателей, как сто­имость кредитных ресурсов на рынке и объем расходов го­сударства по обслуживанию долга (стоимость ресурсов, на­правляемых на субсидии). Если ставка по кредиту выше, чем стоимость бюджетных ресурсов, то более эффективно при­менение единовременной субсидии, и наоборот.

Наиболее эффективной формой исполнения государ­ством обязательств по обеспечению граждан жильем за счет средств федерального бюджета является предоставление суб­сидий на приобретение жилья с использованием механизма государственных жилищных сертификатов. Этот подход ре­ализован в рамках федеральной целевой программы «Государ­ственные жилищные сертификаты» и подпрограммы «Госу­дарственные жилищные сертификаты на 2004—2010 годы».

Государственный жилищный сертификат — именное свидетельство, которое удостоверяет право участника про­граммы на получение безвозмездной субсидии на приобре­тение жилья. Его владелец имеет возможность приобрести жилье в любом населенном пункте страны у физических или юридических лиц как на первичном, так и на вторичном рынке. Правом на получение сертификата обладают:

— уволенные и увольняемые с военной службы военнос­лужащие (причиной увольнения должны быть либо до­стижение предельного возраста пребывания на службе, либо состояние здоровья, либо сокращение);

— сотрудники органов внутренних дел, учреждений и ор­ганов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции и члены их семей;

— граждане, подлежащие переселению из закрытых воен­ных городков.

В рамках подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,

установленных федеральным законодательством» будут обес­печиваться жильем следующие категории граждан: _ военнослужащие, увольняемые с военной службы, и приравненные к ним лица;

— граждане, уволенные с военной службы, и приравнен­ные к ним лица;

— граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

— граждане РФ, постоянно работающие на комплексе «Байконур» и подлежащие отселению;

— граждане, принимавшие участие в ликвидации послед­ствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производствен­ном объединении «Маяк», пострадавшие в результате этих аварий, а также ветераны подразделений особого риска;

— вынужденные переселенцы.

При таком варианте социальной ипотеки размер субси­дии исчисляется исходя из средней рыночной стоимости 1 м² общей площади жилья в регионе. Субсидия предостав­ляется по социальной норме площади жилья (18 м² на од­ного члена семьи из трех и более человек; 42 м² — на семью из двух человек; 33 м² — на одиноко проживающего чело­века).

Держатель жилищного сертификата может купить гото­вое жилье на первичном или вторичном рынке, а также зак­лючить предварительный договор о покупке жилья в новом доме на этапе строительства. При этом если человек полу­чает сертификат в момент увольнения со службы, то теоре­тически он может избрать для будущего места жительства любой город на территории РФ. Если за сертификатом об­ращается уже вышедший в отставку военнослужащий, то он может получить жилье в своем регионе. Однако на практи­ке всегда принимается конкретное решение с учетом всех об­стоятельств жизни военнослужащего и его семьи.

Для военнослужащих, увольняемых с военной службы и ранее уволенных, граждан РФ, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению, вынужден­ных переселенцев размер субсидии за счет средств федераль­ного бюджета определяется исходя из норматива стоимости ' кв. м общей площади жилого помещения по РФ, определяемого уполномоченным органом в установленном поряд­ке, и норматива площади жилого помещения для семьи дан­ного состава. При определении размера субсидии в отдель­ных субъектах Федерации могут применяться повышающие коэффициенты, размер которых устанавливается Правитель­ством России.

Особенно остро стоит проблема улучшения жилищных условий молодых семей и молодежи. Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Так, впервые в Свердлов­ской области студенческие семьи переезжают в квартиры, за­работанные в ходе летнего трудового семестра. Право на жил­площадь они получили за трудовое участие в студенческих строительных отрядах (ССО), реализующих приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье». От­работав 150 смен, члены таких отрядов получают право с по­мощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Решение проблемы жилищной необеспеченности молодежи обеспечи­вает рост рождаемости. Условия ипотечного кредитования студенческих семей, согласно проводимой программе в Свер­дловской области, оговорены в соглашении областного пра­вительства с банкирами: первый взнос не должен быть более 10 % стоимости покупаемого супругами жилья. При этом за­стройщики должны продавать жилье по себестоимости, в ре­зультате чего они получают гарантированные заказы.

Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие в федеральной программе и получить по ней государственную субсидию для приобре­тения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нор­мативной стоимости жилого метра в конкретном муници­пальном образовании и того, есть ли дети в семье. Для молодых семей без детей субсидия составляет 35% стоимос­ти жилья, для семей с детьми — 40 %.

Развиваются программы субсидирования предприятием приобретения жилья персоналом (рис. 6.7).

Принцип субсидирования здесь состоит в том, что ра­ботник вносит в счет оплаты жилья 20—30% собственных средств, а на оставшуюся сумму получает льготную по сро­кам (до 10—15 лет) и процентам ссуду от предприятия-ра-

ботодателя. Условия предоставления ссуды зависят от статуса и стажа работы заемщика на предприятии. Иногда предус­матривается частичное или полное списание задолженнос­ти работника перед предприятием через определенный срок после выдачи ссуды. Недостатком для работника и преиму­ществом для предприятия выступает то, что работник в те­чение срока выплаты ссуды привязывается к данному пред­приятию.

Таким образом, социальная ипотека отличается от ком­мерческой тем, что квартира, которая выступает объектом ипотеки, определяется согласно тем стандартам, которые фиксируются обществом. Другими словами, приобрести квартиру более высокого уровня в рамках социального ипо­течного кредитования нельзя. Ее характеристики будут оп­ределяться исходным статусом семьи. Кроме того, анализ существующих схем социальной ипотеки показывает, что наиболее распространенным является предоставление субси­дий: прямых или посредством применения инструмента жи­лищного государственного сертификата.

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г №1010.

3. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2007.

4. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. — М.: КноРус, 2006.

Дополнительная литература

1. Мишустин М. Мировой опыт описания и учета объек­тов недвижимости // Вопросы экономики. 2006. № 2.

2. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. Сборник материалов Института экономики горо­да (США). - М., 1995.

3. Тарасевич Е. Современные принципы анализа рынка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 2005.

Контрольные вопросы_________

1. Какую роль играет ипотечный кредит в развитии рынка

недвижимости ? 1. Почему в современных российских условиях относительно

слабо развита практика ипотечного кредитования (по

сравнению с развитыми странами)?

3. Что такое «социальная ипотека»?

4. Почему государственные программы льготного ипотечно­го кредитования реализуются главным образом на налъном уровне?

5. Перечислите примеры инструментов государственной под* держки ипотечного кредитования.

6. Привести примеры программ поддержки ипотечного кре* дитования молодых семей.

и механизмы...

283

7. Каковы причины низкого качества нового жилья?

§. Перечислите меры, предпринимаемые государством с це­лью стимулирования внедрения инноваций в строительной отрасли.

9. Каковы симптомы, указывающие на усиление монополиза­ции в стройиндустрии?

[0. Каковы причины воссоздания в современной России форм организации строительства, характерных для СССР 60— 70-х гг. прошлого века ?

11. К каким проблемам развития городских поселений и при­городов приводит отсутствие планирования городской за-стройки?

Тесты

1. Снижение доступности ипотечного кредитования в те­чение 2007—2008 гг. в России обусловлено:

а) кризисом на мировых финансовых рынках;

б) продолжением роста цен на жилье;

в) верны ответы (а) и (б);

г) нет верного ответа.

2. Дефицит специалистов в области архитектуры, урбани­стики, экономики жилья в стране обусловлен:

а) отсутствием платежеспособного спроса на рынке;

б) незаинтересованностью проектировщиков и строи­тельных организаций в диверсификации предложе­ния на рынке жилья;

в) верны ответы (а) и (б);

г) нет верного ответа.

3. Решение современных проблем развития жилищной сферы следует связывать с:

а) разработкой государственной жилищной и градост­роительной политики;

б) развитием рыночных отношений в этой сфере;

в) массированным привлечением дополнительных ин­вестиций в отрасль;

г) нет верного ответа.

В мировой практике сложились две основные модели жилищного финансирования:

а) одноуровневая модель ипотечного кредитования и американская модель ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита;

б) двухуровневая модель ипотечного кредитования и германская модель ипотечного кредитования с вто­ричным рынком ипотечного кредита;

в) трехуровневая модель ипотечного кредитования и французская модель ипотечного кредитования с вто­ричным рынком ипотечного кредита;

г) нет верного ответа.

Для российской экономики в силу отсутствия необхо­димой рыночной инфраструктуры, эффективного зако­нодательства более оправданно распространение:

а) стройсберкасс;

б) стройсберконтрактов;

в) ссудосберегательных учреждений;

г) верны ответы (а) и (б).

Незаинтересованность отечественных стройорганизаций

в массовом внедрении инноваций следует объяснять:

а) традиционным «инновационным консерватизмом» строительной индустрии;

б) тенденцией монополизации отечественной стройин-дустрии;

в) верны ответы (а) и (б);

г) нет верного ответа.

Ответы:

1) в; 2) б; 3) а; 4) а; 5) в; 6) в.