- •3. Стоимость недвижимости: факторы и методы определения (Белокрылова о. С.)
- •4. Лизинг коммерческой недвижимости как фактор
- •5. Основные сделки с недвижимым имуществом (Лукьянцев а.А., Мисник н.Н.)
- •6. Направления и механизмы государственного регулирования рынка недвижимости (Своеволии в.Ю.)
- •7. Инструменты и технологии инвестирования
- •8. Ипотека как драйвер роста
- •1. Недвижимость и рынок недвижимости: вводные понятия
- •1.1. Экономическая сущность
- •1.2. Объекты недвижимости: структура и критерии классификации
- •2. Искусственные объекты (постройка):
- •1.3. Сущность и специфика рынка недвижимости
- •1.4. Управление недвижимым имуществом (сервейинг)
- •2. Институционализация рынка недвижимости в России
- •2.3. Рынок ипотечного кредита
- •3. Стоимость недвижимости: факторы и методы определения
- •3.1. Спрос и предложение как основные факторы стоимости недвижимости
- •3.2.2. Затратный подход
- •3.2.3. Доходный подход
- •4.1. Организационно-экономическая
- •4.2. Особенности лизинга недвижимости: преимущества и ограничения____
- •2. Финансирующие организации.
- •4.3. Перспективы развития
- •5. Основные сделки с недвижимым имуществом
- •5.1. Купля-продажа недвижимости
- •5.1.1. Общая характеристика и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
- •5.1.2. Возникновение и прекращение прав на земельные участки в случае продажи находящейся на них недвижимости
- •5.1.4. Порядок передачи недвижимости по договору купли-продажи
- •5.1.5. Особенности купли-продажи земельных участков
- •5.2. Купля-продажа предприятия
- •5,2.1. Общая характеристика и значение
- •5.2.2. Существенные условия договора купли-продажи предприятия
- •5.2.3. Гарантии интересов кредиторов
- •5.2.4. Порядок подготовки, форма договора и передача предприятия
- •5.2.5. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
- •5.3. Договор аренды зданий и сооружений
- •5.3.1. Общая характеристика
- •5.3.2. Существенные условия
- •5.3.3. Форма договора и порядок передачи арендованного имущества
- •5.4. Аренда земельных участков
- •5.4.1. Правовая природа норм об аренде земли
- •5.4.2. Особенности субъектного состава арендаторов земельных участков
- •5.4.3. Особенности существенных условий договора аренды земельных участков
- •5.5. Аренда предприятий
- •5.5.1. Общая характеристика договора аренды предприятий
- •5.5.2. Предмет и особенности содержания договора аренды предприятий
- •6. Направления и механизмы
- •6.1. Государственное регулирование рынка недвижимости: теоретические основы и мировой опыт
- •6.3. Налоговые методы регулирования рынка недвижимости
- •6.4. Государственное регулирование рынка жилой недвижимости в условиях посткризисного развития
- •7. Инструменты и технологии инвестирования в недвижимость
- •7.1. Роль и значение недвижимости как объекта инвестирования
- •7,3. Привлечение пенсионных накоплений в систему ипотечного кредитования
- •7.4. Ипотечные ценные бумаги
- •7.4.1. Ипотечные ценные бумаги и их свойства
- •7.4.2. Риски досрочного погашения и способы их снижения
- •7.4.3. Российские ипотечные бумаги______
- •7,4.6. Права держателей ипотечных облигаций
- •7.4.7. Структура ипотечной сделки_______
- •7.4.9. Преимущества российских ипотечных бумаг
- •7.4.10. Прогнозируемые темпы роста и планы развития
- •1. Недостаток информации
- •2. Недостаточное развитие банковского инвестиционного бизнеса
- •3. Неразвитость рынка вторичной ипотеки и конкуренции
5.2.3. Гарантии интересов кредиторов
при продаже предприятия _______
Пункт 3 ст. 559 ГК содержит дополнительную к установленным в ст. 562 ГК гарантию интересов кредиторов: «Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность». По сути, эта норма запрещает покупателю покупать в составе предприятия обязанности, приобретенные продавцом в связи с осуществлением лицензируемой деятельности, если у самого покупателя нет лицензии на осуществление соответствующего вида деятельности.
1 См.: Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества. Постановление Правительства РФ от 14.02.2006 № 87 // БНА. 2006. № 7.
Основные сделки с недвижимым имуществом
————————•—————————————————————_——— 199
Основные гарантии интересов кредиторов зафиксированы в ст. 562 ГК. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, который не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении вышеуказанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.
После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора,
5.2.4. Порядок подготовки, форма договора и передача предприятия
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации (п. 2 ст. 561 ГК). Стоимость предприятия — это совокупность балансовых стоимостей всех видов объектов гражданских прав, образующих по закону имущественный комплекс предприятия (ст. 132 ГК РФ). При этом цена продажи комплекса может (и должна) отличаться от суммы балансовых стоимостей всех видов имущества, составляющих предприятие.
До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК). Такой перечень документов необходим для обеспечения гарантий покупки именно того объекта, который необходим покупателю. В случае отсутствия данных документов и приобретения по отдельности имущества, входящего в состав предприятия, повышается риск приобретения имущественного комплекса с пониженной возможностью использования в предпринимательской деятельности.
Эти документы прилагаются к договору, который должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 и 3 ст. 560 ГК)1.
Необходимость государственной регистрации как самой сделки, так и вновь возникшего права собственности на предприятие осложняет процедуру купли-продажи и требует значительных временных и материальных затрат. Упрощение этой процедуры возможно путем отказа от государственной регистрации договора купли-продажи предприятия и прав на него и введения вместо этого государственной регистрации лишь прав покупателя на перешедшую к нему в составе предприятия недвижимость.
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, яв-
' См.: Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав па недвижимое имущество и сделок с ним взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами. — Утв. Приказом Минюста РФ от 4 марта 2005 г. № 16 // БНА РФ. 2005. № 13.
Основные
недвижимым имуществом
501
ляется обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК).
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.
В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к (тему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено (ст. 564 ГК). Это означает, что такое распоряжение возможно лишь в рамках пользования самим предприятием. Здесь, как и в случае с куплей-продажей товаров в кредит (ч. I ст. 491 ГК), возникает вещное право пользования, которое порождает сама сделка купли-продажи. Для возникновения права собственности требуется дополнительный юридический факт — оплата имущества и т. д.