5.4.3. Особенности существенных условий договора аренды земельных участков

В аренду не могут быть предоставлены земельные участ­ки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, указанными в п. 4 ст. 27 ЗК: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК); здания­ми, строениями и сооружениями, в которых размешены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы и т.д. (п. 2 ст. 22 ЗК).

В соответствии с п. 11 ст. 22 ЗК изъятые из оборота зе­мельные участки не могут быть переданы в аренду, за исклю­чением случаев, установленных федеральными законами. Однако эта норма противоречит не только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предметом сделок, предусмотренных граждан­ским законодательством, но и теории гражданского и зе­мельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из обо­рота.

Арендная плата при аренде земельных участков, нахо­дящихся в государственной или муниципальной собственно­сти, может быть регулируемой. Обшие начала определения этой платы могут быть установлены Правительством РФ. Пока эти общие начала не определены.

Определенные ограничения ст. 22 ЗК предъявляет к сро­ку, на которые заключаются договоры аренды земельных участков. Так, договор аренды земельного участка, находя­щегося в государственной или муниципальной собственно­сти и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключает­ся на срок, продолжительность которого не может превы­шать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК).

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители

Основные сделки с недвижимым^имуществом____ _.,

могут передать эти земельные участки в аренду лишь на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК). Эта норма не распространяется на случаи, когда несо­вершеннолетний наследник уже вступил в брак или эман­сипирован, т.е. является полностью дееспособным. Кроме того, несовершеннолетний, достигший 14 лет, вправе сам пе­редать свой участок в аренду с письменного согласия своих родителей, усыновителей, попечителей (ст. 26 ГК).

В соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК земельный участок мо­жет быть передан в аренду для государственных или муни­ципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Указанные договоры имеет смысл заключать во всех ситуациях, когда земельный учас­ток необходим для государственных или муниципальных нужд на короткий срок (например, для ремонта коммуни­каций). Исключение составляют те случаи, когда собствен­ник земельного участка совпадает в одном лице с государ­ственным или муниципальным образованием, для нужд которого необходим участок.

При этом арендатор земельного участка в пределах сро­ка договора аренды земельного участка обязан по требова­нию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разре­шенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п. 7 ст. 22 ЗК). Соответственно, срок аренды должен быть достаточным для исполнения ука­занных обязанностей арендатора и при этом не превышать одного года. Если же участок необходим на более длитель­ный срок, договор аренды может быть перезаключен, либо участок может быть изъят для государственных или муни­ципальных нужд в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ.

5.4.4.

Специфика содержания и прекращения договора аренды земельных участков

По истечении срока договора аренды земельного участ­ка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 22 ЗК). Однако собственники здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК); граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или опе­ративном управлении здания, строения, сооружения, распо­ложенные на земельных участках, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ), имеют преимущественное право на заключение договора аренды даже перед арендатором земельного участка, срок до­говора с которым истек. В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ при заклю­чении с арендатором договора на новый срок должны быть соблюдены все требования ст. 621 ГК.

Нормы ЗК РФ принципиально иначе, нежели нормы ГК, устанавливающие общие положения об аренде, определяют объем правомочий арендатора земельного участка по распо­ряжению им и последствия реализации этих правомочий.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с со­гласия арендодателя сдавать арендованное имущество в суб­аренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в каче­стве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный коопе­ратив, если иное не установлено настоящим Кодексом, дру­гим законом или иными правовыми актами. Таким образом, ГК допускает установление иного объема прав арендатора по распоряжению имуществом иными нормативными актами, к которым, несомненно, может быть отнесен и ЗК РФ. По­этому совершенно естественно выглядят указания п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ на то, что при реализации указанных право­мочий арендатора земельного участка (кроме возможности передать его в безвозмездное пользование, которой у арен­датора вообще нет), согласия арендодателя не требуется. Если иное не установлено договором аренды земельного уча­стка, необходимо лишь его уведомление. При аренде госу­дарственного или муниципального земельного участка, за­ключенного на срок более чем пять лет, уведомительный порядок становится императивным (не может быть изменен договором).

Основные сделки с недвижимым имуществом

215

В соответствии с п, 5 ст. 22 ЗК во всех вышеперечислен­ных случаях распоряжения земельным участком или правом его аренды ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендованно­го участка в субаренду и арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК в указанных им случа­ях распоряжения арендатором земельным участком либо правом его аренды, за исключением перенайма, ответствен­ным по договору перед арендодателем остается арендатор. Дело в том, что согласно ЗК РФ внесение права аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товари­щества или общества либо паевого взноса в производствен­ный кооператив приводит к тем же последствиям, что и пе­ренаем, т. е. к перемене лица в обязательстве на стороне арендатора.

Неупоминание в п. 5 ст. 22 о праве арендатора переда­вать земельный участок в безвозмездное пользование, иду­щее вразрез со ст. 615 ГК, не случайно. В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодек­са Российской Федерации» права на землю, не предусмот­ренные ст. 15, 20—24 ЗК, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК. Это значит, что никаких иных вещ­ных прав на землю у участников земельных отношений быть не может. Передать участок в безвозмездное срочное пользо­вание в большинстве случаев может лишь собственник уча­стка. Исключение может составить ситуация, когда органи­зация, арендующая земельный участок, предоставляет его своему работнику в качестве служебного надела.

При продаже земельного участка, находящегося в го­сударственной или муниципальной собственности, у арен­датора данного земельного участка появляется преимуще­ственное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 8 ст. 22 ЗК). Указанный порядок устанавливает ст. 250 ГК. В соот­ветствии с ее нормами при продаже^земельного участка по­стороннему лицу арендатор имеет преимущественное право покупки продаваемого участка по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая про­дажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи участка при отсутствии согласия на это арендатора могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец участка обязан известить в письменной форме арендатора о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает его. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет продаваемый земельный участок в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать участок любому лицу. При продаже земельного участка с нарушением преимуще­ственного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественно­го права покупки земельного участка не допускается. Ука­занные правила применяются также при отчуждении земель­ного участка по договору мены.

Преимущественное перед арендатором право покупки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют лишь граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмезд­ном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на продаваемых земельных участках. Однако если указанные лица откажутся от покупки земельного участка, его аренда­тор вновь может воспользоваться своим преимущественным правом.

Законодатель устанавливает ряд правил, призванных стимулировать долгосрочную аренду земельных участков. Об императивном уведомительном порядке реализации аренда­тором своих правомочий по распоряжению государственным или муниципальным земельным участком, арендуемым на срок более чем пять лет, уже было сказано. Законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» стиму­лируются и договоры аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной соб­ственности, заключенные и на более короткий срок — от трех лет (п. 4 ст. 10). Кроме того, ст. 9 этого Закона содер­жит норму о дополнительном экономическом стимулирова-

217

___________________ 217

ние лица, использующего земельные участки из земель сель­скохозяйственного назначения любой формы собственнос­ти на основании договора аренды, заключенного на срок не менее Ю лет. Такое стимулирование осуществляется в поряд­ке, установленном бюджетным законодательством и законо­дательством о налогах и сборах. Наконец, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК досрочное расторжение договора аренды зе­мельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арен­ды земельного участка его арендатором. Указанная норма относится к аренде земельных участков любой формы соб­ственности. Пункты I и 2 ч. I ст. 619 ГК (пользование арен­датором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократны­ми нарушениями; существенное ухудшение им имущества) вполне могут рассматриваться как существенное нарушение договора. Частными случаями этих норм ст. 619 ГК следует считать:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

2) использование, которое приводит к существенному сни­жению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенного умышленно земельного пра­вонарушения, выражающегося в отравлении, загрязне­нии, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрения­ми, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и др., повлекших за собой причинение вреда здоровью челове­ка или окружающей среде (п.п. 1—3 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Неиспользование земельного участка, предназначенно­го для сельскохозяйственного производства либо жилищно­го или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен феде­ральным законом или договором аренды земельного участ­ка, за исключением времени, необходимого для освоения зе­мельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению Из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств исключающих такое использование (п.п. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ), является самостоятельным случаем существенного на­рушения договора.

Изменение условий договора аренды земельного участ­ка без согласия его арендатора и ограничение установлен­ных договором аренды земельного участка прав его аренда­тора не допускаются (п. 9 ст. 22 ЗК).

Учебно-методические материалы

Основная литература

1. Вишневецкая Р.Я., Мисник Г.А., Мисник Н.Н. Постатей­ный комментарий к Земельному кодексу. 2-е изд., доп. и перераб. — Ростов н/Д: Феникс, 2003.

2. Добрачев Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Право и экономика. 2004. № Ю.

3. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учеб. нос. — М.: Городед, 2006.

Дополнительная литература

1. Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право, 2004. № 9.

2. Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика. 2006. № I,

3. Романова Г.В. Гражданско-правовое регулирование арен­ды земельных участков: теория и практика // Юрист, 2006. № I.

Контрольные вопросы

I. Почему Г К не регулирует напрямую аренду земельных уча­стков?

1. Какова правовая природа норм, регулирующих, отношения по поводу аренды земли?

имуществом

219

_____________________ 219

3. Какие ограничения установлены законом для аренды зе­мельных участков иностранными гражданами?

4. Какие земельные участки не могут быть предоставлены в аренду?

5. Какие существуют законодательные ограничения сроков аренды земельных участков?

6. Каковы права арендатора по окончании срока действия до­говора ?

7. В чем отличия между ГК и ЗК при регулировании порядка реализации правомочий распоряжения арендатора ?

8. У кого существует преимущественное право выкупа про­даваемого земельного участка, находящегося в государ­ственной или муниципальной собственности?