8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью

В основу формирования основных принципов, регламентирующих отношения по управлению жилищной недвижимостью, в настоящее время положены следующие направления-договоры между управляющей организацией и:

• собственниками государственного и муниципального жилищных фондов и нежилой недвижимости (в лице администрации или ее представителей) (см. приложение 8.5);

• частными собственниками жилой и нежилой недвижимости (см. приложение 8.6);

• • нанимателями по договорам социального и коммерческого найма, и арендаторами жилых и нежилых помещений (может быть использована предыдущая форма договора);

• правообладателями (будущими собственниками) жилых и нежилых помещений (в форме соглашения) (см. приложение 8.7);

• • членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Вследствие изменений законодательных принципов формирования

• договорных отношений в сфере управления многоквартирными домами необходимо при проведении экспертизы содержания условий договоров сосредоточить внимание на следующих аспектах:

Рис. 8.7. Организация управления в домах, в которых более 50% площадей помещений находятся в собственности г. Москвы или не проведено общее собрание собственников помещений, а также в домах-новостройках

Рис. 8.8. Установление размеров оплаты за содержание и ремонт многоквартирного дома

Договор на управление многоквартирным домом заключается в форме документа, в котором устанавливаются единые (одинаковые) условия для всех собственников помещений данного дома. При этом для собственников государственного и муниципального жилищного фонда, которые выступают на равных условиях с другими частными собственниками, данные условия по управлению, содержанию недвижимого имущества, расходах на содержание и капитальный ремонт являются обязательными.

• Перечень и требования собственников по качеству услуг и работ по управлению и обеспечению содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома определяются на основе федеральных правил и норм эксплуатации, скорректированных применительно к конкретному многоквартирному дому с прилегающим земельным участком. Перечень должен содержать виды работ и услуг, обеспечивающих условия нормальной эксплуатации, санитарного содержания и необходимого (минимального) уровня безопасного обслуживания многоквартирного дома, а также виды работ и услуг по созданию более качественных и комфортных условий проживания в данном доме.

• Перечень по обеспечению предоставления коммунальных услуг определяется, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома, которым должны регламентироваться качественные характеристики, обеспечивающие комфортные условия жизни в доме. По мере развития договорных отношений в условиях договоров должны отражаться количественные и качественные параметры предоставления каждой коммунальной услуги и режимы их поставки.

• Определение цены договора, исходя из объемов и стоимостей выполнения работ по управлению, содержанию, эксплуатации, ремонту общего имущества многоквартирного дома, тарифов и размеров платы за коммунальные услуги, порядка внесения платежей и ответственности за ее невнесение.

• Установление зоны ответственности управляющей организации, то есть состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

В соответствии с договором основной функцией управляющей организации является сохранение и поддержание в надлежащем состоянии принятого от собственников общего имущества многоквартирного дома в соответствии с государственными стандартами качества и заложенными в договоре условиями его содержания для сохранения и повышения его ликвидности.

Экспертиза и контроль качества выполнения функций по управлению многоквартирными домами должны основываться на полном учете видов деятельности и работ, осуществляемых управляющими организациями. Состав функций и задач управления, исходя из целей управляющей организации по управлению жилищным фондом и организацией его содержания и эксплуатации приведены в приложении 8.8.

Данный перечень является базовым для всех типов управляющих ор­ганизаций: государственных, частных, а также ТСЖ и ЖСК. Собственники многоквартирных домов при заключении договоров с управляющей организацией вправе расширить его путем внесения соответствующих добавлений, с учетом которых будет формироваться цена договора.

В соответствии с целями проведения управленческих Экспертиз, перечень исследуемых показателей может быть более развернутым или детализированным.

Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, является, согласно ЖК РФ, основной функцией собственников многоквартирного дома

Проводить анализ по вышеназванным направлениям следует с использованием критериев качества выполнения функций, которые должны быть достаточно простыми, удобными при проведении, а также проверяемыми, и понятными для большинства собственников многоквартирного дома. Наиболее доступными для проведения такого анализа служат критерии, дающие, на основании количества баллов по каждому показателю, интегральные оценки качества: «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлет­ворительно». При этом диапазон баллов может быть выбран экспертами самостоятельно. Экспертизу качества целесообразно проводить на основании данных анкетирования, которое следует организовывать до проведения общего годового собрания собственников и выносить итоги для утверждения решением общего собрания. При этом анкетирование может проводиться с участием либо всех собственников многоквартирного дома, либо группы собственников, которым, на основании решения общего собрания собственников или членов ТСЖ, доверено проведение контроля качества деятельности управляющей организации на основании анкетирования. В связи с этим в договоре с управляющей организацией должен быть определен порядок осуществления контроля и принципы проведения экспертизы с использованием оценки качества. Проводить такую экспертизу можно с использованием показателей, представленных в таблице 8.7.

На основании мнения экспертов при проведении оценки деятельности управляющей организации показатели могут оцениваться согласно пред­ложенной ниже шкале баллов в соответствии с качеством выполнения работ и услуг согласно действующим правилам и нормам, и условиям договора (табл. 8.8).

Таблица 8.7

Оценка качества деятельности управляющей организации по выполнению работ и услуг

П.п	Показатели функций, видов работ и услуг	Оценки в баллах От1до 10	То же в%	Оценки качества выполнения работ и услуг
				«Неудовлет­ворительно» от 50 до 60%		«Удовлетво­рительно» от 61 до 75%		«Хорошо» от 76 до 95%
				баллы	%	баллы	%	баллы	%
1
1.1
1.2
	Всего по группе
2
2.1
2.2
	Всего по группе
	ИТОГО		100

Таблица 8.8.

Шкала баллов	Качество
8-10	Соответствие действующим правилам и нормам, договорным обязательствам
5-7	Соответствие по большинству основных параметров и условий договора
3-4	Выполнение только по основным жизнеобеспечива­ющим параметрам
1-2	Не обеспечивается бесперебойное и своевременное предоставление основных жизнеобеспечивающих параметров

Проведение контроля качества необходимо также органам местного самоуправления при подготовке к проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для пообъектного управления, которое могут осуществлять управляющие организации различных форм собственности.