- •Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- •Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- •Глава 5. Экологическая экспертиза
- •5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- •5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- •5.3. Государственная экологическая экспертиза
- •5.4. Общественная экологическая экспертиза
- •5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- •5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- •5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- •6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- •6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- •6.2.1. Экологический критерий
- •6.2.2. Экономический критерий
- •6.2.3. Градостроительный критерий
- •6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- •6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- •6.4. Условный пример
- •6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- •Факторов
- •Финансирования
- •6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- •Население и жилищный фонд
- •Объекты соцкультбыта
- •1. Программа развития
- •6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- •6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- •6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- •Глава 7. Экономические экспертизы
- •7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- •1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- •2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- •7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- •7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- •7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- •7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- •7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- •7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- •7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- •8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- •8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- •8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- •8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- •8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- •8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- •8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- •8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- •8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- •8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- •Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- •Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- •8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- •8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью
8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости, виды и характер их использования, правовые и организационные возможности изменения пользования жилищным фондом предполагает проведение комплексного анализа. Структура жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной формах собственности включает в себя жилые помещения социального и коммерческого использования, а также жилые помещения специализированного жилищного фонда. В период с начала приватизации жилых помещений (1991 г.) и до настоящего времени наблюдается сокращение объемов жилищного фонда государственной и муниципальной собственности. Заинтересованность органов исполнительной государственной власти и местного самоуправления (муниципалитетов), в создании и расширении своей доли собственности в жилищном фонде находится на минимальном уровне. Участие их в качестве соинвестора нового жилищного строительства основывалось в основном на необходимости предоставления жилых помещений той части населения, которая состояла на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. После их передачи эти жилые помещения становились, как правило, объектами приватизации. В этой связи увеличение доли жилищного фонда государственной и муниципальной собственности за счет нового жилищного строительства практически не наблюдалось.
С принятием нового Жилищного Кодекса (2004 г.) и установлением временных ограничений осуществления приватизации (до января 2007 года) органы государственной и муниципальной власти получили возможность не только сохранить в своей собственности существующий жилищный фонд, но и увеличить его долю за счет нового строительства объектов жилищной недвижимости, которая будет передаваться по договорам социального найма без права дальнейшей приватизации. Кроме того, собственники государственного и муниципального жилищного фонда будут иметь возможность большего маневра в использовании жилых помещений для передачи их по договорам коммерческого найма или аренды, а также мобильного формирования и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда.
При проведении экспертизы следует иметь ввиду, что полномочия установления порядка и требований по отнесению помещений к специализированному жилищному фонду закреплены за Правительством Российской Федерации, т.е. включение жилых помещений в специализированный жилищный фонд, отнесение их к определенному виду специализированных жилых помещений, а также исключение жилых помещений из указанного фонда осуществляются органами государственного или муниципального управления жилищным фондом. При проведении экспертизы следует проводить анализ целевого использования данных видов жилищного фонда в связи с тем, что для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим использования.
8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
Данный вид экспертизы предполагает получение достоверной информации о состоянии договорных отношений и уровне координации по различным видам использования государственного и муниципального жилищного фонда. В первую очередь это касается выявления степени координации и согласованности органов государственной власти и местного самоуправления в области стимулирования жилищного строительства и обеспечения контроля за соблюдением установленных законодательством требований при его осуществлении жилищного строительства. Важным моментом при экспертизе обеспечения защиты прав и законных интересов граждан в приобретении и распоряжении жилищной недвижимости является соблюдение законности прав собственности при переселении граждан в дома- новостройки в результате сноса ветхого и аварийного фонда. Переселение населения в результате сноса ветхого и аварийного фонда является одной из главных и важных функций управления жилищной недвижимостью, которое обеспечивается органами управления субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, являющихся одновременно собственниками жилищного фонда. В соответствии с действующим законодательством передача объектов жилищной недвижимости в собственность должна осуществляться после регистрации прав собственности на объекты недвижимости и учета ее в Едином государственном реестре прав на недвижимость всеми собственниками, включая органы управления субъектов Российской Федерации и местного самоуправления. При проведении экспертизы соблюдения законности прав собственности при переселении граждан необходимо учитывать следующее:
наличие регистрации права собственности на объекты жилищной недвижимости и внесение его в единый государственный реестр, включая органы управления субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;
передача объектов жилищного фонда населению по договорам социального найма, коммерческого найма, аренды, договоров специализированного найма должна осуществляться собственниками государственного и муниципального жилищного фонда при наличии регистрации их прав собственности на передаваемые объекты жилищной недвижимости;
переселение жителей из ветхого и аварийного жилищного фонда, который находился в собственности граждан, в новый государственный и муниципальный жилищный фонд, должно осуществляться в соответствии с законодательством на условиях договоров мены, которые также подлежат обязательной государственной регистрации.
Следует также иметь ввиду, что для государственных и муниципальных органов управление жилищным фондом предполагает, помимо социальной стороны - обеспечение нуждающихся в жилье определенных категорий населения путем предоставления его по договорам социального найма и договорам найма специализированных жилых помещений, но и для обеспечения доходной статьи бюджетов за счет передачи жилищного фонда по договорам коммерческого найма и договорам аренды. Учет показателей пополнения бюджетов за счет этих источников необходим для анализа сбалансированности финансовых возможностей администраций не только по обеспечению социальной поддержки социально нуждающихся категорий граждан, но и содержанию, обслуживанию и ремонту жилищной недвижимости, которые составляют значительную затратную часть в бюджетах органов исполнительной власти.