7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости

Метод сравнительного анализа продаж (рыночный подход) заключает­ся в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оценивае­мым объектом недвижимости. Этот метод основан на принципе замеще­ния, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке подобного объекта, обладающего такой же полезностью.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижи­мости, по которым имеется достаточное количество достоверной инфор­мации о недавних сделках купли продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной сто­имости.

Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В на­ибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимос­ти, например к рынку жилья (рис.7.14).

Рис.7.14. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной сто­имости недвижимости. Цена, которую выплачивает типичный покупатель, часто представляет собой результат процесса выбора, в ходе которого изу­чается и оценивается большое количество объектов недвижимости. При­нцип замещения гласит, что при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, поль­зуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение

7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости - это подход, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых потенциаль­ным покупателем доходов (прямых - прибыль, косвенных - экономия на налогах).

Настоящий подход подразумевает, что цена здания на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены вла­дельцем в течение будущих лет от сдачи здания в аренду или размещения в нем доходного бизнеса.

Расчет стоимости объектов недвижимости по данному подходу может производиться одним из двух способов: на основе анализа дисконтирован­ных доходов, либо на основе прямой капитализации доходов (рис.7.15).

Подход с точки зрения капитализации дохода, равно как и подходы с точки зрения затрат и сопоставимых продаж, требует широкого изу­чения рынка. Основными областями исследования при данном подходе являются ожидаемый валовой доход от недвижимого имущества, ожида­емое сокращение валового дохода из-за неполной занятости и недосбора арендной платы, ожидаемые годовые операционные расходы, характер и продолжительность предполагаемого потока дохода от имущества и пред­полагаемый доход от перепродажи или реверсии имущественных прав. После проведения тщательных расчетов расходов и доходов, потоки дохо­да конвертируются в текущую стоимость с помощью процесса капитали­зации (рис.7.16). Ставки или факторы, используемые при капитализации, определяются на основе изучения приемлемых ставок дохода для сходных объектов недвижимости.

Рис.7.16. Капитализация дохода

Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии

Рис.7.15. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Анализ дисконтированных денежных потоков (ДДП) представляет со­бой метод, который преобразует величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложе­ния, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце инвести­ционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой текущую ценность периодических денежных потоков (потоков дохода) плюс теку­щая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии). Стоимость инвестиций в конце инвестиционного пе­риода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.

Цель инвестора состоит том, чтобы текущая стоимость периодичес­кого потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений. Благоразумный инвестор взвешивает риск инвестиций по сравнению с их потенциальным ростом стоимости.

Последовательность шагов при применении метода дисконтирования представлена на рис.7.17.

Рис.7.17. Дисконтирование денежных потоков

Подход по доходу с использованием мультипликатора валовой ренты применяется для оценки жилой, а также других типов недвижимости, в тех случаях, когда бывает сложно получить информацию по эксплуата­ционным расходам. Данный метод также называется мультипликатором валовой месячной ренты (МВМР) или мультипликатором валового дохода (МВД).

Подход к оценке с использованием мультипликаторов рентного дохода основан на предположении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду.

(рис.7.18.) Обычно месячная арендная плата и соответствующие муль­типликаторы используются при оценке небольших домов. Ежегодные рентные мультипликаторы используются для большинства других типов недвижимости.

Рис.7.18. Этапы подхода по доходу на основе МБР

Мультипликатор является коэффициентом, отражающим постоянную взаимосвязь между величиной валового рентного дохода от объекта не­движимости и его ценой продажи.