Риски и схемы

Реальные игроки рынка коммерческой ипотеки имеют свой взгляд на причины узости и неразвитости данного рынка. Они считают, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Денис Фролов, главный юрисконсульт Москоммерцбанка, обозначил эти пробелы по просьбе «БО». В сделке по приобретению жилых помещений с помощью ипотечного кредита риски банка-кредитора защищены ст. 77 закона об ипотеке. В ней говорится о том, что регистрация перехода прав собственности на объект жилой недвижимости от продавца к покупателю и регистрация залога приобретаемой недвижимости в пользу банка происходят одновременно. Иными словами, если в договоре купли-продажи есть пункт о том, что покупатель использует средства ипотечного кредита, залог регистрируется автоматически. А в отношении ипотеки на приобретение нежилой коммерческой недвижимости закон об ипотеке не действует. То есть сначала банк должен дать деньги на покупку, после чего покупатель сможет оформить права собственности и только потом — залог. В период между выдачей кредита и получением залога возникают серьезные риски для банка, которые игроки данного рынка регулируют различными способами.

Например, некоторые российские банки, как правило, предлагают продавцу сначала зарегистрировать залог в пользу банка, а потом заключить сделку купли-продажи и получить деньги. Чтобы продавец был уверен в получении своих денег, собственные средства покупателя и средства кредита закладываются в две депозитные ячейки. Первую часть продавец получает сразу после регистрации залога, а вторую — после регистрации перехода права собственности.

Если продавец и покупатель находятся в хороших отношениях, доверяют друг другу, то оплата покупки может быть совершена одним траншем, сразу после регистрации залога. В любом случае, банк сразу вручает деньги покупателю, как только получает залог, и разбивка оплаты на две части — это уже защита рисков покупателя. В пользу единовременной оплаты говорит и тот факт, что права собственности на нежилую недвижимость переходят к покупателю сразу после совершения сделки (а не после госрегистрации, как в случае с жилыми помещениями), хотя регистрация прав собственности все равно необходима. Рынок выработал и другие схемы защиты интересов банка и остальных участников сделки в условиях слабости правового поля (см. «Досье «БО»).

Некоторые банки обходятся вовсе без схем, компенсируя возникающие риски повышением ставки на срок регистрации залога. Как сообщил «БО» Станислав Гундар (Банк проектного финансирования), БПФ не использует никаких околозаконных схем с предварительной регистрацией залога, а сразу выдает деньги и получает помещение в залог спустя определенный период времени, необходимый для проведения надлежащей регистрации сделки. Повышенные риски снижаются повышенными ставками: «если заемщик не является клиентом банка, не держит у нас счета, не обслуживается по РКО, мы не видим его бизнеса и оборотов, то ставка до момента регистрации залога может достигать 21% годовых, — говорит С. Гундар. — Если же заемщик и его бизнес нам знаком, то тариф составляет около 16% до регистрации залога в пользу банка и 14% после регистрации, таким образом мы экономически стимулируем заемщика не затягивать с регистрацией залога».

Однако риски все равно достаточно высоки, и потому БПФ считает обязательным проведение серьезной правовой экспертизы всех без исключения аспектов сделки. В некоторых случаях БПФ рекомендует клиенту доверить сотрудникам банка представление интересов заемщика в государственных органах по вопросам, связанным с регистрацией сделки купли-продажи и залога. Таким образом, банк минимизирует риски, получая возможность дополнительного контроля, а заемщик перекладывает на банк неприятную обязанность общения с госслужащими.

И реализация схем, и необходимость серьезной юридической оценки каждой сделки, каждого предмета залога означают невозможность постановки этого продукта на поток. Потому и узок рынок: мешают упоминавшиеся проблемы правового поля, а схемы, придуманные для защиты рисков одних участников сделки, кажутся рискованными для других участников. Убедить продавца передать недвижимость в залог до получения денег очень непросто.

Кроме того, «поточное производство» предполагает стандартизацию подходов к заемщикам и к оценке объектов недвижимости. Например, объекты жилой недвижимости рынок уже «рассортировал», установил свои лимиты рисков и в соответствии с ними выработал условия кредитования и подходы (квартира в новом или в старом доме, кирпич или панель, количество комнат и т. д.). А в случае с бизнес-ипотекой стандартизировать объекты недвижимости гораздо сложнее, требуется больше труда для индивидуальной оценки. А многие объекты вообще не устраивают банк в качестве залога.