Нормативно-правовое регулирование ипотеки

• Зарождение в нашей стране рыночной экономики на рубеже конца 80х начала 90х гг. дало основание для возникновения и развития целого ряда институтов, прежде всего, финансового и экономического толка, нормальное функционирование которых было невозможно при командно-административной системе хозяйствования, господствовавшей на протяжении почти 70ти лет. Естественно, что существование подобных институтов не может являться полноценным и защищенным без их законодательно оформленного и определенного статуса. Не стало исключением и ипотека. В течение последних двадцати лет законодателем была проделана серьезная работа в данном отношении, что вылилось в итоге в сложившуюся сегодня систему нормативно-правого регулирования данной области. Такая система представлена следующими основными источниками права, которые регулируют правоотношения в сфере ипотеки и ипотечного кредитования:

• - Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.;

• - Федеральный закон “Жилищный кодекс Российской Федерации” № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.;

• - Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.;

• - Федеральный закон “О кредитных историях” № 218-ФЗ от 30.12.2004 г.;

• - постановление Правительства “Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 гг. № 285 от 13.05.2006 г.

• Приведенные выше нормативно-правовые акты определяют основания возникновения ипотеки, которые в свою очередь можно разделить на два принципа:

• В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

• Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика и, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является именно получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или заем.

Договор ипотеки

Порядок заключения договор ипотеки оговорены в статье 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В нем должны быть оговорены:

1) Предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описания), в договоре также должны быть указаны право, в силу которого имущество, является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право;

2) Оценка предмета ипотеки (указывается в денежной форме);

3) Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения;

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Государственная регистрация договора об ипотеки является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения такого договора.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки:

- основанием для заключения такого договора должны быть определенные обязательства (например, по договору займа, кредитному договору и т.д.)

- договор заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.