Договоры капитального строительства

(Система договоров в строительстве)

Щербаков Николай Борисович

09.09.2010

Лекция 1

Все договоры можно разделить на 2 группы:

1. Договоры, порождающие «чистые цивилистические последствия». Eg договор уступки права требования, отступное. Этими конструкциями мы можем оперировать как угодно, они относятся к отвлеченным категориям.

2. Договоры, связанные с хозяйственной деятельностью людей. Eg договор энергоснабжения, договор железнодорожной перевозки. Здесь необходимо знать особенности объекта, которым мы оперируем.

К последней группе относятся и договоры строительства.

Системе договоров строительства в нашей стране не посчастливилось. До революции договор подряда боролся за свою самостоятельность, было не совсем очевидно, выделился ли он в отдельный тип. В советское время он испытал большое влияние публично-правового начала. Капитальное строительство осуществлялось государством. Основанием для заключения договора подряда было включение его в титульный список строек. Не было проблемы объекта незавершенного строительства как объекта права и гражданского оборота.

Правда, стоит отметить, что договоры строительства, строительство вообще всегда сопряжено с сильным публичным регулирование, поскольку здание – это источник повышенной опасности, а само строительство сопряжено с известными трудностями. Также здание должно вписываться в определенные архитектурные стандарты конкретных территорий.

Заключая договоры подряда, нужно учитывать положения не только гражданского права, но и смежных отраслей.

Система договоров в строительстве.

Нужно различать этот термин в узком и в широком смысле.

1. В широком смысле – все договоры, которые надо заключить, чтобы построить объект недвижимости. Системы, по сути нет.

Необходимо: а) получить право на земельный участок; б) привлечь финансирование; в) заключить договор подряда; г) заключить договор на проектно-изыскательские; д) застраховать объект строительства и ответственность перед контрагентами, ответственность подрядчика; е) договоры поставки на материалы и оборудование – также необходимо совершить некоторые другие действия.

2. В узком смысле – только те договоры, которые необходимо заключить, чтобы построить объект недвижимости. Договоры: а) по привлечению финансирования; б) проектный договор; в) договор строительного подряда.

В случае с договором долевого строительства, который относится к группе а) всегда есть момент с уступкой права требования.

Структура договорных связей по договору строительного подряда достаточно сложна, так как накладывается на связи по договорам предыдущих двух групп.

Институт самовольной постройки.

Через институт самовольной постройки можно понять реальные проблемы, существующие в строительстве, это своего рода введение в строительные договоры. Этот институт очень сильно отражается на всех остальных институтах строительства.

* Принести Постановление ВС и ВАС № 10/22, проработать п. 23-34.

Ст. 222 ГК: п. 1 отвечает на вопрос о том, что такое самовольная постройка; это (необходим один из трех признаков): а) постройка, созданная без получения необходимых разрешений (как правило, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию по Градостроительному кодексу; тем не менее, могут понадобиться и другие разрешения); б) постройки, возведенный на не отведенных для этих целей земельных участках (ситуации: застройщик строит на публичных землях, отсутствие согласия собственника в арендном договоре); в) в ходе строительства нарушены существенные строительные и градостроительные нормы и правила.

* Немного о последовательности действий при строительстве недвижимости. 1) необходимо разработать проект, который должен быть привязан к земельному участку, то есть право на него должно существовать до начала строительства; 2) проект должен быть утвержден (выдано разрешение на строительство) соответствующим надзорным органом, затем начинается строительство; 3) во время строительства надзорный орган должен контролировать процесс; 4) после строительства надзорный орган должен выдать разрешение на ввод в эксплуатацию. Помимо указанных разрешений может потребоваться разрешение на строительство в определенных зонах (вопрос связан, например, с сопредельными объектами культурного наследия).

П. 2 – последствия: а) право собственности на самовольную постройку не возникает, б) самовольная постройка подлежит сносу осуществившем ее лицом (за его счет), в) все сделки с ней недействительны.

П. 3: абз.1: в принципе, возможно признание права собственности на самовольную постройку; абз.2: нельзя признать право собственности, если она нарушает права неопределенного круга лиц, угрожает жизни и здоровью граждан (этот абзац сильно завязан на то, как его понимает читающий).

Выводы. Этот институт является своего рода санкцией по отношению к лицам, создающим самовольные постройки. Хотя нарушения могут быть как частноправовых, так и публичных норм, но последствия у них идентичны – ст. 222. Важно также и то, что самовольная постройка является не только санкцией, но и основанием приобретения права собственности. Таким образом, важно и то, возникнет ли право собственности на самовольную постройку или нет – проблема исключительно гражданско-правовая.

В принципе все споры о самовольных постройках делятся на:

1. Споры о сносе самовольных построек.

2. Вопрос о приобретении права собственности на них.

У нас сложилось два противоборствующих мнения (теория и судебная практика): ст. 222 – исключительно санкция, самовольные постройки надо сносить; ст. 222 – это все-таки основание приобретения права, сносить ничего не надо.