1. Договір ренти: поняття та загальна характеристика договору

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.

Договір ренти є самостійним видом договорів, направлених на передачу майна у власність. Від інших договорів цієї групи він відрізняється обсягом та особливим характером відносин, що складаються між сторонами. Об'єм зустрічного задоволення, що належить одержувачу ренти за договором, носить невизначений характер, оскільки зобов'язання по виплаті ренти діє або безстроково, або на строк життя одержувача (за договором довічного утримання (догляду)). Таким чином договір ренти відноситься до групи алеаторних (ризикових) договорів. Елемент ризику, що приймається кожною з сторін в силу укладення договору, полягає у вірогідності того, що або один, або другий контрагент фактично отримає зустрічне задоволення меншого об'єму, ніж ним самим надане. Характерною особливістю договору ренти є те, що майно, яке передається під виплату ренти, одразу ж переходить у власність платника ренти, який вправі відчужувати його одразу ж після отримання, за винятком спеціально обумовлених у законі або договорі випадків. А одержувач ренти взамін переданого ним за договором майна отримує довгострокове зобов'язання з боку платника по виплаті ренти.

Договір ренти належить до договорів, за якими переходить право власності на передане майно. Як за договорами купівлі-продажу, міни та дарування, за договором ренти майно переходить у власність платника ренти, який набуває усі права власника та одночасно несе ризик випадкового знищення майна й інші обов'язки власника. Від­носини, пов'язані з переданням майна у власність під виплату ренти, відповідно до ч.2 ст. 734 ЦК регулюються загальними положеннями про купівлю-продаж - при оплатній передачі майна або положеннями про договір дарування, якщо передання такого майна відбулося без­оплатно. Даними нормами керуються у разі, якщо це не суперечить суті договору ренти. Так, з числа норм про купівлю-продаж можуть застосовуватися ті, у яких передбачено момент переходу ризику ви­падкової загибелі майна, що передається (ст. 668 ЦК)5 обов'язок про­давця попередити покупця про права третіх осіб на майно (ст. 659 ЦК), обов'язки сторін при пред'явленні третьою особою позову про витребування у покупця переданої йому речі (ст. 660 ЦК). Серед норм про договір дарування до рентних відносин можуть бути засто­совані, зокрема ст. 721 ЦК про наслідки спричинення шкоди, завда­ної недоліками подарованої речі, і ст. 722 ЦК про прийняття дарунка та виникнення права власності обдаровуваного з моменту його прий­няття. При цьому щодо дарування виключається можливість вико­ристання будь-яких статей, які регулюють консенсуальний договір (тобто договір дарування з обов'язком передати дарунок у майбут­ньому), оскільки договір ренти може мати лише реальний характер.

Схожість ренти з купівлею-продажем та іншими договорами про оплатне передання майна у власність не перетворює рентний договір у їх різновид. Ренті притаманні такі специфічні ознаки, які свідчать про самостійність рентного договору серед інших цивільно-правових договорів, спрямованих на відчуження майна. Основною ознакою до­говору ренти є обов'язки однієї особи виплачувати ренту іншій вза­мін переданого майна. Рентні платежі для одержувача ренти часто єдине джерело засобів існування, тим більше якщо враховувати дов­гостроковий, стабільний характер відносин, які складаються. Метою договору купівлі-продажу є передача права власності. За договором же ренти - це лише умова виникнення рентних відносин. Договори купівлі-продажу, міни завершуються переходом права власності, а договір ренти тільки починається з пєреданням майна платникові у власність.

Із визначення договору ренти випливає його реальний (п. 2 ст. 640 ЦК) характер, оскільки для його укладення окрім втілення договору у відповідну (складну письмову) форму, необхідна ще й передача платникові ренти майна у власність. Якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, договір ренти набуває ознак консенсуального правочину, оскільки правостворююча сила договору ренти безпосередньо пов'язана з актом його державної реєстрації.

Відповідно, договори ренти можуть мати односторонній та взаємний характер. Реальні договори ренти, за якими передача рухомого майна здійснюється за моделлю договору дарування, є односторонніми, а консенсуальні договори ренти, за якими передача нерухомого майна здійснюється за моделлю договору купівлі-продажу, є двосторонніми (взаємними).

Платність договору ренти обумовлена тим, що майно передається в обмін на надання певної грошової суми або в іншій формі. Право отримання рентних платежів (ренти, рентного доходу) виникає у одержувача ренти лише після передачі майна під виплату ренти. З цього ж моменту виникає обов'язок з виплати рентних платежів у платника ренти.