2.2.Порядок предоставления земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится в следующих случаях:

1. При размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки;

2. При предоставлении земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства;

3. При предоставлении земельных участков из состава земель лесного фонда;

4. При предоставлении земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.

В остальных случаях предоставление земельного участка производится с предварительным согласованием места размещения объекта.

Предоставление земельного участка для строительства спортивного комплекса будет производиться с предварительным согласованием. Эта процедура будет производиться в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка.

Если предоставление земельного участка происходит без предварительного согласования места размещения объекта, то порядок в данном случае следующий:

1. Проведение работ по формированию земельного участка:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

Торги - это способ продажи имущества, когда на один предмет претендует более двух возможных покупателей. Организатор торгов берет на себя обязанность провести торги и заключить договор купли-продажи ЗУ с тем лицом, которое окажется победителем торгов.

Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Если собственник имущества желает просто продать вещь, на торгах будет выявлено лицо, которое предложит за эту вещь наибольшую цену, т. е. будет проведен аукцион. Если же продавец преследует цель извлечь дополнительную выгоду, что может быть связано, например, с выполнением социально значимых программ, то такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия⁶.

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов).

2. Государственный кадастровый учет земельного участка.

Кадастровый учет - действия, направленные на получение и закрепление информации о ЗУ: о правовом режиме, о кадастровой стоимости, местоположении, размере ЗУ и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (например, зданиях, расположенных на ЗУ).

3. Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка.

4. Подведение результатов торгов (конкурсов, аукционов).

В исключительных случаях, возможно предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения без проведения торгов (аукционов):

1. участок предоставляется в собственность бесплатно или в аренду лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории;

2. участок предоставляется в аренду на основании заявления заинтересованного лица при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Также, предоставление земельных участков возможно как для строительства, так и для целей, не связанных со строительством.

К целям предоставления земельных участков, не связанным со строительством, можно отнести использование земельных участков для:

- личного подсобного хозяйства;

- дачного хозяйства;

- огородничества;

- садоводства;

- фермерского хозяйства;

- для размещения объектов, не являющихся недвижимостью.

Предоставление земельных участков для всех вышеуказанных целей осуществляется на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (ст. 34 ЗК РФ). Данные принципы выражаются в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами, прежде чем принять решение о предоставлении земельного участка, обязан обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и условиях, и заблаговременную публикацию такой информации.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами. В заявлении указываются:

- цель использования земельного участка;

- предполагаемые размеры земельного участка;

- местоположение;

- испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами, в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче земельного участка в аренду с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастрового плана земельного участка в вышеуказанный орган государственной власти или местного самоуправления.

Размещение спортивного комплекса на участке предполагает его строительство, следовательно, будет производиться следующий порядок:

Юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства объекта, в соответствии со ст. 29 и п. 1 ст. 31 ЗК должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

К заявлению должно быть приложено обоснование, содержащее достаточные материалы и сведения о намерениях для принятия администрацией области решения.

 В частности, необходимо указать:

• назначение объекта и объемы выпускаемой продукции;

• предполагаемое (желательное) место размещения объекта;

• сроки проектирования и строительства;

• обоснование примерного размера земельного участка (схема размещения зданий, строений, сооружений, подъездных путей, инженерных коммуникаций, выполненная в любом масштабе собственными силами юридического лица или с приглашением специалистов с учетом строительных норм и правил, технологического процесса производства). Возможно использование типового проекта аналогичного по назначению объекта;

• испрашиваемое право на земельный участок (аренда на любой срок, так как предельный срок аренды ГК (ст. 610) и ЗК (ст. 22) не установлен);

• численность работающих (местные трудовые ресурсы или завоз рабочей силы);

• потребность объекта в энергетических ресурсах (объемы потребляемой энергии, своя подстанция и газораспределительная станция или подключение к сетям населенного пункта);

• потребность объекта в водных ресурсах (объемы потребляемой воды (питьевой и бытовой), своя скважина или подключение к поселковому водопроводу);

• транспортное обеспечение (автодорога и (или) железнодорожная ветка);

• оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов и стоков (объем выброса вредных веществ, объем сточных вод, способ очистки (свои очистные сооружения и (или) подключение к канализации поселка);

• условия теплоснабжения (объем потребляемого тепла, своя котельная, вид топлива или подключение к теплоцентрали поселка).

Администрация области, получив ходатайство (заявление) юридического лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта обращается в районную администрацию (по месту нахождения земельного участка) с заявлением обеспечить выбор земельного участка.

Обязанность органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка в течение 3 месяцев предусмотрена п. 2 ст. 31 ЗК.

Администрация района в соответствии с пунктами 2, 3 и 4 ст. 31 ЗК в указанный выше срок обеспечивает выбор земельного участка:

1. осуществляет согласование размещения объекта с соответствующими областными уполномоченными исполнительными органами государственной власти и муниципальными организациями, в случаях, предусмотренных федеральными законами:

- комитетом по земельным ресурсам (ст. 71 ЗК);

- комитетом по природным ресурсам (ФЗ «Об экологической экспертизе», ФЗ «Об охране окружающей среды»);

- главным санитарным врачом (ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»);

- органами архитектуры и градостроительства (ст. 48 и 49 ГСК);

- территориальным органом управления фондом недр (ст. 25 ЗН);

- органы противопожарной службы (ФЗ «О пожарной безопасности»).

Указанные органы свое заключение дают в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (п. 2 ст. 31 ЗК).

1. в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство объекта;

2. информирует землепользователя, законные интересы которого могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельного участка под объект и выясняет условия землепользователя, при которых он согласовывает это изъятие (расчет убытков);

3. создает комиссию из уполномоченных муниципальных органов и организаций, которая осматривает испрашиваемый участок в натуре (на местности), изучает полученные заключения и согласования и оформляет акт о выборе земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.

Акт выбора подписывается всеми членами комиссии и согласовывается главой администрации района.

К акту выбора прилагается утвержденный главой администрации района проект границ земельного участка (земельных участков), который изготавливается районным комитетом по земельным ресурсам (п. 5 ст. 31 ЗК).

 В соответствии с пунктами 4 и 6 Приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.02 № П/327(зарегистрирован в Минюсте России 13.11.02 №3911, вступил в силу 27декабря 2002года) «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» проект границ земельного участка теперь может быть составлен без проведения геодезических полевых работ на основании имеющейся землеустроительной, градостроительной и иной документации, содержащей необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.

Администрация области рассматривает представленный администрацией района акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, либо о мотивированном отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК).

Копия решения администрации области с приложением проекта границ земельного участка выдается юридическому лицу (заявителю) в семидневный срок (п. 7 ст. 31 ЗК).

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения проектно-изыскательских работ, изготовления проектной документации, согласования ее с органами архитектуры и градостроительства, действует в течение трех лет, а также основанием для последующего принятия администрацией области решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. 8 ст. 31 ЗК).

Для проведения проектно-изыскательских работ на участке его необходимо получить в аренду на срок не более чем на один год (п. 7 ст. 22 ЗК) или установить публичный сервитут для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (подпункт 9 пункта 3 ст. 23 ЗК).

 В обоих случаях надо провести работы по формированию земельного участка, осуществить его кадастровый учет в соответствии с 33 и ЗГЗК и пунктами 4 и 6приказа Росземкадастра от 01.10.02 № П/327, т. е. заключить договор с землеустроительной организацией на проведение этих работ.  После формирования земельного участка договор аренды заключается с администрацией области (уполномоченным органом). Публичный сервитут также устанавливается решением администрации области (п. 2 ст. 23 ЗК).

Разрешение на строительство выдается при условии (п. 7 ст. 51 ГСК):

1. наличия документов, удостоверяющих права на землю;

2. при наличии утвержденной проектной документации, в порядке установленном ст. 48 ГСК.

Следовательно, предварительно необходимо зарегистрировать права на земельный участок в соответствии с нормами ЗГРП. Для этого администрация области должна принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта (не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно–изыскательских работ). Согласно п. 5 ст. 30 ЗК решение принимается после работ по формированию земельного участка и осуществлению кадастрового учета земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 32 ЗК, эти работы проводятся за счет юридического лица.

Администрация области принимает решение в двухнедельный срок после получения заявления юридического лица и представления им кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 2 ст. 32 ЗК).

Решение о предоставлении земельного участка должно содержать одновременно и решение о форме изъятия земельного участка у прежнего землепользователя с его согласия при условии возмещения ему причиненных убытков или о выкупе земельного участка у его собственника (пункты 3 и 4 ст. 32 ЗК).

 В решении должен быть пункт, устанавливающий необходимость заключения с администрацией области (уполномоченным органом) договора аренды земельного участка (п. 7 ст. 30 ЗК).

После заключения договора аренды этот договор подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции (регистрационной палате) и у юридического лица возникает соответствующее право на землю.