Раздел 6. Финансовый план проекта

Этот раздел бизнес-плана призван обобщить материал предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении.

Целями его разработки являются составление прогноза финансовых результатов проекта и оценка эффективности проекта.

В этот раздел включаются следующие позиции:

• Расходная характеристика проекта;

• Доходная характеристика проекта;

• План финансирования проекта;

• Финансовые результаты проекта.

В разделе «Затратная характеристика проекта» указываются все затраты, производящиеся в течение реализации проекта.

К таковым можно отнести:

• Строительные издержки

• Издержки девелопера

• Налоги, в частности, земельный налог, налог на прибыль, налог на имущество и т.д.

В разделе «Доходная характеристика проекта» описывается источник получения дохода, также производятся расчеты доходов в зависимости от степени реализации проекта, а также допущения, принятые в расчете (например, расчет производится на 10-ти летний период, условные единицы, в которых производятся расчеты и т.д.)

План финансирования проекта

В плане финансирования проекта описываются все источники финансирования: собственные средства, заемные средства, средства прямых инвесторов – участников проекта.

Одним из источников финансирования может являться собственный капитал. В соответствии с суммой вложенного собственного капитала создается график поступления денежных средств. В случае, если источником финансирования является заемный капитал, производится расчет «графика привлечения кредита», который учитывает общий срок кредита, размер кредита, ставку кредита, срок выплаты процентов по кредиту, а также тела кредита. В дальнейшем производится обоснование стабильности поступления денежных доходов, что является одним из факторов, подтверждающих необходимость реализации бизнес-плана.

В разделе «Финансовые результаты проекта» создается «подробная экономическая модель проекта», которая подразумевает учет и сопоставление доходов от реализации и расходов на реализацию проекта, а также позволяет дать окончательную оценку эффективности вложения денежных средств. В этом разделе описывается также и система движения денежных средств по каждому этапу реализации проекта.

В данном разделе рассчитываются такие показатели, как: чистая текущая стоимость проекта, внутренняя норма рентабельности, период окупаемости, фиксированный период окупаемости.

Формулы для расчетов можно найти в соответствующих справочных пособиях.

При разработке этой части бизнес-плана обязательно указание допущений, принятых в расчетах:

• денежная единица, применяемая в расчете (рубли, доллары США, евро и т.д.);

• курсы валют, обычно принимаемые по состоянию на момент разработки документа;

• расчет затрат на развитие и обращение объекта недвижимости по годам, исходя из графика строительства и освоения денежных средств;

• период формирования доходной части;

• налоговый режим и налоговые льготы (если таковые возможны) на различных этапах реализации проекта;

• формирование финансовых результатов по проекту с учетом (без учета) условий его финансирования (выплат по обслуживанию кредитов, дивидендов и пр.).