2.2.Действителъностъ сделки (договора)

В основе любой сделки всегда лежат воля и волеизъявление:

• воля - это определенное мотивированное желание достигнуть по­ ставленной цели;

• волеизъявление - внешнее выражение воли, способ ее закрепления.

• Волеизъявление может быть сделано следующими способами:

• устно;

• письменно;

• действием, выражающим согласие на совершение сделки (конк- людентные действия);

• молчанием.

Для действительной сделки (договора), воля и волеизъявления должны совпасть, в противном случае не возникнут те последствия в виде прав и обя­занностей, к которым стремились участники сделки. Несовпадение воли и во­леизъявления делают сделку незаконной, к таким сделкам относят сделки с пороком воли: совершенные под влиянием угрозы, обмана, заблуждения.

Таким образом, договор должен иметь законные основания возник­новения.

Кроме совпадения воли и волеизъявления, для действительности до­говора необходимы еще два элемента:

• договор должен быть совершен надлежащим субъектом (субъектами);

• договор должен быть совершен в надлежащей (установленной за­ коном) форме.

Сторонами договора могут быть граждане и юридические лица. При этом, участниками определенных договоров, могут быть только специальные субъекты - банки, страховые организации и другие. Однако быть участником соглашения и совершать его лично не одно и тоже. Участвовать в договоре в качестве его стороны - это субъективное право гражданина, элемент правоспо­собности лица. В том время, как не каждый может это право осуществить своими действиями (гражданская дееспособность). Так, малолетние дети до 6 лет вообще не могут совершать сделок, в возрасте от 6 до 14 лет - могут со­вершать лишь ограниченное количество сделок. От их имени действуют (со­вершают сделки) их законные представители - родители, усыновители, опеку­ны. Аналогично, законные представители (опекуны) действуют от имени лиц, признанных судом недееспособными вследствие того, что они не могут отда­вать отчет в своих действия или руководить ими из-за душевной болезни. Не-

20

совершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятель­но, но для этого им также требуется согласие законных представителей - роди­телей, усыновителей, попечителей. Граждане, достигшие возраста 18-ти лет, а также лица до достижения 18 лет вступившие в брак или эмансипированные (ст.27 ГК), обладают дееспособностью в полном объеме.

Правоспособность и дееспособность гражданина определяется толь­ко законом, любые соглашения об их ограничении являются ничтожными.

Любые юридические лица до недавнего времени обладали специаль­ной правоспособностью, т.е. могли совершать только такие сделки, кото­рые соответствовали их деятельности, предусмотренной уставом. После вступления в силу ч.1 ГК РФ специальная правоспособность осталась толь­ко у некоммерческих организаций и унитарных предприятий. Такие орга­низации могут иметь гражданские права, соответствующие целям деятель­ности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связан­ные с этой деятельностью обязанности. Другие коммерческие организации могут иметь могут иметь гражданские права и нести гражданские обязан­ности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не за­прещенных законом. При этом отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься толь­ко на основании специальных разрешений (лицензий).

Юридическое лицо может быть ограничено в правоспособности только законом или учредительными документами.

Поскольку иностранные граждане, лица без гражданства и юридиче­ские лица иностранного права также могут быть участниками гражданских отношений, то специальные норма ГК посвящена определению дееспособ­ности иностранных граждан и лиц без гражданства (ст. И 96 ГК), и право­способности иностранных юридических лиц (ст. 1202 ГК) которые опреде­ляются личным законом этих лиц.

2.3. Форма и государственная регистрация договора

Форма сделки представляет собой способ закрепления волеизъявле­ния. Сделки могут совершаться в устной и письменной форме (ст. 158-163 ГК) - не нужно форму сделки путать со способами, которыми может быть сделано волеизъявление. Письменная форма, в свою очередь, делится на простую и нотариальную. Молчание признается выражением согласия на совершение сделки в случаях предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом, очевидно, что такого рода соглашения должны быть дос­тигнуты сторонами отдельно от сделки. Молчание согласно п.2 ст.438 ГК также может являться выражением воли на заключение договора (акцепт) в ответ на такое предложение заключить договор, которое содержит все его существенные условия, если это вытекает из закона, обычая делового обо­рота или предшествующих деловых отношений.

21

Молчание не является самостоятельной формой сделки, а лишь спо­собом выражения воли сторон, поэтому такие сделки должны, по общему правилу, быть отнесены к устным. Однако здесь могут быть исключения. Если акцепт молчанием допускается при заключении договора, который может быть заключен только в письменной форме (например, на письмен­ное предложение заключить договор), либо молчание обеих сторон порож­дает обязательство, то письменная форма должна считаться соблюденной. В соответствии с п.2 ст.621 ГК, если после истечения срока договора арен­ды, арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то такой договор счита­ется возобновленным на неопределенный срок. Таким образом, поскольку это не что иное, как выражение согласия (соглашение) сторон, порождаю­щее новые гражданские права и обязанности, т.е. совершение многосто­ронней сделки, то речь идет о заключении договора молчанием. Посколь­ку, договор аренды должен быть заключен в письменной форме если срок аренды составляет более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридического лицо (ст. 609 ГК), а по отношению некоторым видам дого­воров аренды законом установлена обязательная письменная форма со специальными требованиями (ст.651, 658 ГК), так называемая квалифици­рованная письменная форма, то молчание в ответ на пользование арендо­ванным имуществом, как основание возобновление договора аренды на неопределенный срок, следует отнести к соблюдению письменной формы.

Примером соблюдения письменной формы сделки, когда права и обязанности возникли в силу молчания сторон можно отнести возобновле­ние арендных отношений, когда стороны установили, что договор возоб­новляется по истечении установленного в нем срока, если ни одна из сто­рон не заявила о своем нежелании его продолжать. Такое возобновление отношений может иметь место при пользовании имуществом, или исполь­зовании прав на результаты интеллектуальной деятельности. Молчание сторон в этом случае является заключением нового договора на тех же ус­ловиях на новый срок (см., например, Информационное письмо Президиу­ма ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной реги­страции права на недвижимое имущество и сделок с ним").

Стороны могут заключить договор в любой форме, предусмотренной для сделки, если законом для договоров данного вида не предусмотрена опре­деленная форма. При этом, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, то договор считается заключенным после придания ему условленной формы (п.1 ст.434 ГК). Требования к форме могут быть установ­лены учредительными документами (в зависимости от того, имеется ли указа­ние об этом в законе или нет, можно считать, что требование о форме вытекает

22

из закона или соглашения). Примером может служить сделка об отчуждении доли (части доли) в обществе с ограниченной ответственностью, к которой ус­тавом может быть установлено требование о нотариальной форме (п.6 ст.21 Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью).

Устная сделка (ст. 159 ГК) - словесное выражение сторонами своей воли. Законом к устным сделкам приравнивается и такое поведение лица, из которого однозначно явствует его воля совершить сделку (п.2 ст. 158 ГК), т.е. применительно к порядку заключения договора, учитывая его особенность как многосторонней (двусторонней) сделки - согласительные или иначе именуемые конклюдентные действия. Примером может служить торговля с использованием автоматов (ст.493, п.2 ст.498 ГК) - опустил мо­нетку, нажал на кнопку и т.п. Договор может заключаться в устной форме, если законом или соглашением сторон не установлено, что такой договор должен быть совершен в письменной (простой или нотариальной) форме.

Случай, когда договор может заключаться в устной форме:

1. сделка, исполненная при ее непосредственном совершении (роз­ ничная купля-продажа), за исключением сделок требующих письменного оформления, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (п.2ст.159ГК);

2. сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме могут по соглашению сторон совершаться устно, если законом и иным право­ вым актом не предусмотрена обязательная письменная форма или если это не противоречит самому договору (п.З ст. 159 ГК). Так, например, в договоре об открытии кредитной линии сделки в его исполнение могут совершаться только письменно - невозможно оформлять устно каждое движение;

3. сделки между гражданами на сумму не выше 10-ти минимальных оплат труда на момент совершения сделки (ст. 161 ГК).

Письменная форма договора (ст. 160 ГК) - осуществляется путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного ли­цом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномо­ченными ими лицами.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составле­ния одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена до­кументами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что до­кумент исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если принятие письменного предложение заключить договор выражается в совершении лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, дейст­вий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не пре­дусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. К

23

таким действиям относятся отгрузка товаров, предоставление услуг, вы­полнение работ, уплата соответствующей суммы.

В соответствие со ст. 160 ГК наличие каких-либо обязательных реквизи­тов в договоре помимо подписей сторон или уполномоченных им лиц (печа­тей, нескольких подписей, как это было принято до введения ОГЗ в междуна­родных сделках), - не требуется, если это не предусмотрено законом. Но такие реквизиты могут стать обязательными, если стороны о них не договорились.

Так, законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответст­вовать форма договора (совершение на бланке определенной формы, скре­пление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

Подписи лиц в договоре также могут быть заменены другими рекви­зитами, приравниваемыми к подписям указанных в договоре лиц.

Так, при заключении договора, вместо собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными пра­вовыми актами или соглашением сторон, использование ее факсимильного воспроизведения с помощью средств механического или иного копирова­ния, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Таким образом, аналог собственноручной подписи может приме­няться как на основании закона, так и по соглашению сторон.

Случаи и порядок использования электронно-цифровой подписи в силу закона, установлены Законом РФ "Об электронно-цифровой подписи". Так, со­гласно ст.4 указанного закона, электронно-цифровая подпись может быть рек­визитом только электронного документа и равнозначна собственноручной под­писи в документе на бумажном носителе. Подлинность электронно-цифровой подписи лица и время его подписания должны устанавливаться любым участ­ником информационной системы. При этом в системе органов государственной власти допускается использование только сертифицированных корпоративных информационных систем, использующих электронно-цифровые подписи (ст.5 Закона). Указанный закон (ст.2 Закона) не ставит ограничений на случаи и по­рядок использования электронно-цифровой подписи по соглашению сторон.

Безусловно, прогресс в области информационных технологий не сде­лал их общедоступными и не привел к поголовному использованию элек­тронных документов и подписей, поэтому собственноручная подпись дол­го еще будет использоваться при совершении сделок. Естественно при этом могут встречаться случаи, когда лицо в силу определенных причин лицо не может поставить свою подпись (еще вероятно не забылись крести­ки по малограмотности вместо подписей), поэтому если гражданин вслед­ствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может соб­ственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать дру-

24

гой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована но­тариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совер­шающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Подписание договора через рукоприкладчика допускается лишь для гра­ждан (иностранных граждан и лиц без гражданства), но не юридических лиц.

Случаи, когда договоры должны заключаться в простой письменной форме:

• сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

• сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты тру­ да, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Исключение составляют договоры, которые требуют нотариального удостоверения.

Соблюдение простой письменной формы не обязательно для указан­ных выше сделок для сделок, которые могут быть совершены устно (если иное не указано в законе).

Сделки также совершаются в письменной форме, если это прямо ус­тановлено законом, не зависимо от суммы сделки, времени ее исполнения и т.п. можно перечислить следующие виды сделок, совершаемых в про­стой письменной форме:

• договор о коммерческом представительстве (п.З ст. 184 ГК);

• соглашение о неустойке (ст.331 ГК);

• договор залога (ст.339 ГК);

• договор поручительства (ст.362 ГК);

• соглашение о задатке (ст.38О ГК);

• уступка требования и перевод долга (ст.389, 391 ГК);

• предварительный договор (ст.429 ГК);

Отдельные виды договоров - поименованные, т.е. урегулированные в ч.И ГК, - также могут быть недействительными из-за несоблюдения про­стой письменной формы, в частности:

• договор продажи недвижимости, предприятия (ст.550, 560 ГК);

• договор дарения недвижимого имущества и движимого имущест­ ва, если дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превыша­ ет пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда или если договор содержит обещание дарения в будущем (ст.574 ГК);

• договоры аренды на срок более года, аренды транспортного сред­ ства, договор аренды здания или сооружения, а также нежилых помеще­ ний, аренды предприятия (ст.609, 633, 644, 651, 658 ГК), договор проката (ст.626 ГК);

25

• договор найма нежилого помещения (ст.674 ГК);

• договор транспортной экспедиции (ст.802 ГК);

• договор займа на сумму более 10 минимальных размеров оплаты труда, а для юридических лиц независимо от суммы (ст.808 ГК), договор кредита (ст.810 ГК);

• договор банковского вклада (ст.836 ГК) и др. Последствия несоблюдения простой письменной формы Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права в

случае спора ссылаться на свидетельские показания в подтверлсдение сделки и ее условий, но не лишает их права предъявлять другие доказательства за­ключения сделки, например письменные свидетельства (ст. 162 ГК).

Если законом, иными правовыми актами или соглашением сторон ус­тановлены дополнительные требования к простой письменной форме дого­вора (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), но не предусмотрены последствия несоблюдения этих требований, их несоблюдение влечет те же последствия, что и несоблюдение простой формы сделки, то есть по существу никаких. Последствия несоблюдения простой письменной формы в виде недействительности сделки (договора) не могут быть установлены соглашением сторон или иными правовыми актами (Ука­зами Президента РФ или Постановлениями Правительства РФ), поскольку в силу ст. 166 ГК сделка недействительна только по основаниям, предусмот­ренным ГК. При этом сделка не соответствующая требованиями закона или иным нормативно правовым актам недействительна, если закон не преду­сматривает иных последствий (ст. 168 ГК). В отношении же формы сделки такие последствия прямо определены в ст. 162 ГК.

Несоблюдение формы сделки в случаях прямо предусмотренных за­коном или соглашением сторон влечет ее недействительность. Примером зависимости действительности сделки от ее формы в силу закона служат внешнеэкономические сделки (п.З ст. 162 ГК) - несоблюдение формы такой сделки влечет ее недействительность.

Нотариально удостоверенные договоры.

Нотариальное удостоверение договора осуществляется путем совер­шения на документе, выражающем содержание договора и подписанным его сторонами (уполномоченными лицами), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право на совер­шение подобного нотариального действия.

Обязательное удостоверение договоров обязательно в двух случаях:

1) если это предусмотрено законом;

2) если нотариальная форма предусмотрена соглашением сторон, даже если для договоров такого вида такая форма не предусмотрена.

В настоящее время (после введения ч.П ГК) осталось немного дого-

26

27

воров, в отношении которых бы законом выдвигалось требование об обя­зательном нотариальном удостоверении. К договорам, требующим соблю­дение обязательной нотариальной формы, относится договор ипотеки (п.2 ст.339 ГК, ст. 10 Закона РФ "об ипотеке (залоге недвижимости)"). Для оп­ределенных договоров, связанных основанием возникновения или иным образом с другими договорами, закон, в силу такой связи, также устанав­ливает обязательную нотариальную форму. Так, договор о залоге движи­мого имущества в обеспечение нотариально удостоверенного договора также должен быть нотариально удостоверен (п.2 ст.339 ГК), соглашение об уступке требования или переводе долга (п.1 ст.389, п.2 ст.391 ГК) со­вершается в нотариальной форме, если сделано по сделке, требующей но­тариальной регистрации, предварительный договор (п.2 ст.429 ГК) также совершается в форме, установленной для основного договора.

Государственная регистрация договора

По общему правилу ст. 164 ГК сделки с недвижимостью - землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ГК и Законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, государствен­ной регистрации подлежит не любая сделка с недвижимостью, а только те, которые прямо указаны в законе.

В соответствии со ст. 130 ГК недвижимость делится на три группы:

• во-первых, земельные участки, участки недр, обособленные вод­ ные объекты и все, что неразрывно связано с землей, т.е. не может быть перемещено без несоразмерного ущерба своему назначению;

• во-вторых, подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

• в-третьих, имущество, отнесенное к недвижимости законом.

• Законом также может быть установлена государственная регист­ рация сделок с движимым имуществом определенного вида.

Государственная регистрация не относится к форме сделки, несмотря на некоторую схожесть с нотариальным удостоверением, поскольку имеет целью контроль за подобными сделками ввиду особой ценности недвижи­мости. При этом ГК специально не устанавливает, что сделки, подлежащие государственной регистрации, должны совершаться в обязательной пись­менной форме, обычно такая форма устанавливается для определенных сделок одновременно с требованием об их государственной регистрации.

При этом следует иметь в виду, что специальная регистрация или учет отдельных видов имущества (например, транспортных средств ГИБДД) не являются государственной регистрацией.

Государственной регистрация осуществляется учреждениями юсти­ции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и

сделок с ним, в котором кроме сделок регистрируется возникновение вещ­ные права на недвижимость, ограничения этих права, их возникновение, переход и прекращение. Т.е. не нужно путать регистрацию права или объ­екта с регистрацией сделок с этим объектом.

Примером сделок требующих государственной регистрации могут быть:

• договор об ипотеке (ст.339 ГК);

• соглашение об уступке прав и о переводе долга по сделке, тре­ бующей государственной регистрации (ст.389, 391 ГК);

• договоры продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) и предприятия (ст.558, 560 ГК) и т.п.

В отличие от перечисленных договоров, при продаже иной недви­жимости подлежит регистрации переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю, а не сам договор (ст.550, 551 ГК), требования к заключению таких договоров продажи недвижимости огра­ничены только письменной формой (путем составления одного документа, подписанного сторонами).

Последствия несоблюдения нотариальной формы и государст­венной регистрации договора

Несоблюдение нотариальной формы и государственной регистрации до­говора влечет их недействительность. Но если, несоблюдение нотариальной формы сделки недействительно, в силу одного лишь несоблюдения формы сделки (п.1 ст. 165 ГК), причем независимо от того, установлена ли такая форма законом или соглашением сторон, то в случае сделки, подлежащей обязатель­ной государственной регистрации, волеизъявление сторон сделано в надлежа­щей форме, а определяющим является особая ценность имущества, с которым совершается сделка, и как следствие необходимость обеспечить дополнитель­ную защиту правообладателя в таких сделках (традиции специальных процедур с особо ценным имуществом, в первую очередь с недвижимостью возникли еще в Древнем Риме). По этой причине в силу п.1 ст. 165 ГК несоблюдение требова­ния о государственной регистрации влечет ее недействительность в случаях ус­тановленных законом. По существу, такая оговорка не существенна, поскольку применяется общее правило, содержащееся в ст. 168 ГК, о том, что сделка не со­ответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна (не­действительна), если законом не предусмотрены иные последствия. Таким об­разом, сделка не прошедшая государственную регистрацию может быть дейст­вительна, если только об этом имеется прямое указание в законе.

Что касается, договора, то в отличие от любой другой сделки, он имеет иное последствие несоблюдения требований о государственной ре­гистрации - договор считается незаключенным до его государственной ре­гистрации (п.З ст.433 ГК). Противоречивость, указанных последствий, не лучшим образом сказывает в ситуации, когда стороны исполняли такой до-

28

говор без его регистрации, в частности, когда стоит вопрос о применении последствий недействительности сделок, установленных ст. 167 ГК. Дейст­вительно, если договор (как сделка) не заключен, то, казалось бы, нет ос­нований говорить о его недействительности.

Исходя из определения договора (п.З ст. 154 ГК) для его заключения необходимо лишь выражения согласованной воли его сторон, причем о достаточных условиях для заключения речи не идет, поскольку уже из на­звания стати следует исчерпывающие требования к определению договора как сделки. Таким образом, наличие государственной регистрации как признака согласованной воли, т.е. сделки, не требуется), обходимость есть только в соблюдении формы волеизъявления, но не, но не в дополнитель­ном действии, что уже следует из возможности требовать регистрации в судебном порядке) и к этому действию сторон могут быть применены нормы о недействительности и о последствиях недействительности сделки.

Это тем более необходимо, поскольку к таким случаям (не заключение договора, отличие от признания его недействительным) правило о неоснова­тельном обогащении может не применяться. Под неосновательным обогаще­нием понимается приобретение или сбережение лицом (приобретателем) имущества за счет другого лица без установленных законом, иными право­выми актами или сделкой оснований (ст. 1102 ГК). Это лицо (приобретатель) обязано возвратить все полученное в результате неосновательного обогаще­ния (или возместить его стоимость, если невозможно возвратить, и убытки плюс доходы от пользования). Т.е. последствия примерно схожи с последст­виями недействительности сделки. Однако имеются исключения из общего правила, так не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несу­ществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, тре­бующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо пре­доставило имущество в целях благотворительности (ст. 1109 ГК).

В конечном счете, способ разрешения данной коллизии будет найден только судебной практикой.

Нередко бывает, что одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения или государственной регистрации (что, собственно и под­тверждает необходимость такой процедуры как гарантии защиты добросо­вестной стороны).

В том случае, если требующая нотариальной формы сделка не облечена в надлежащую форму и одна из сторон уклоняется от такого удостоверения, а другая полностью или частично исполнила ее, суд вправе по иску исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Такое признание судом сдел­ки, по сути, равносильно ее заключению в надлежащей форме и в этом случае ее последующее нотариальное удостоверение не требуется (п.2 ст. 165 ГК).

29

Важно при этом иметь в виду, что если до признания судом сделки дей­ствительной возникнет спор по иску любой из сгорон, основанный на такой сделке, то к ней будут применены последствия недействительности сделки. Предъявление иска о действительности сделки после вынесения решения по такому спору, не приведет ни к какому результату из-за преюдициального зна­чения более раннего судебного решения (п.1 ст. 165 ГК, ст.55 ГПК РСФСР, ст.69 АПК РФ (преюдициальное значение обстоятельств, установленных всту­пившими в силу ранее состоявшимися судебными решениями), ст.219 ГПК РСФСР, ст. 150 АПК РФ (основания прекращения производства по делу), ст. 129 ГПК РСФСР (основания отказа в принятии искового заявления)).

В отношении сделок, требующих государственной регистрации дей­ствует аналогичное правило. Если сделка, требующая государственной ре­гистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести ре­шение о регистрации сделки. Однако такое решение не отменяет необхо­димость государственной регистрации. В этом случае сделка регистриру­ется в соответствии с решением суда (п.З ст. 165 ГК). Такое же правило действует, если в государственной регистрации сделки отказано органом юстиции, осуществляющим государственную регистрацию (п.5 ст.131 ГК). Важно иметь в виду, что поскольку с государственной регистрацией дого­воров связано их заключение, то судебное решение не восстановит полно­стью положения, вызванное уклонением или отказом от государственной регистрации, поскольку суд не может принять решения о регистрации сделки задним числом. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п.З Информационного письма от 16.02.01 г. № 59 "Обзор практики разреше­ния споров, связанных с применением Федерального закона "О государст­венной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним".

С целью восстановления нарушенных прав, при необоснованном ук­лонении одной из сторон от нотариального удостоверения или государст­венной регистрации сделки, эта сторона, при условии принятия судебных решений о действительности сделки или ее государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совер­шении или регистрации сделки. Вред, причиненный государственным ор­ганом, возмещается в порядке ст. 1069 ГК.

Какие действия могут толковаться как уклонение? Безусловно, в этом случае одна и сторон (добросовестная) должна проявить необходимую актив­ность в совершении тех действий, которые предусмотрены ГК: в исполнении договора, требующего нотариальной формы, или действиях, направленных на государственную регистрацию. Пассивность обеих сторон или совершение иных действий, чем те, которые направлены на исполнение договора, или пре­дусмотрены законом "О государственной регистрации прав на недвижимое

30

имущество и сделок с ним", означает, что договор не исполнялся или, что обе стороны (а не одна) уклонялись от государственной регистрации.

Так, согласно п.7 Информационного письма от 16.02.01 г. № 59, сторо­на, не предоставляющая не смотря на неоднократные просьбы другой сторо­ны, имеющиеся только у нее документы, необходимые для государственной регистрации договора, уклоняется от его государственной регистрации. Эти основания суд счел достаточными для вынесения решения о государственной регистрации. На наш взгляд они будут достаточными для вынесения решения о регистрации, при условии, что представление документов, которые требо­вала сторона, предъявившая иск, предусмотрено законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и при условии соблюдения этой стороной порядка регистрации. Так, государственная реги­страция проводится на основании заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации сделок, не требующих нотариального удостоверения, согласно ст. 16 Закона, подается обеими сторонами вместе с документами, перечень и требования которых определяется в зависимости от сделки в соответствии с Главой IV Закона. Следовательно, если заявление не подавала ни одна из сторон, обла­дающая необходимыми документами, либо она могла получить их самостоя­тельно, то не может идти речь о том, что другая сторона уклонялась от реги­страции, а значит и не имеется оснований для удовлетворения иска о вынесе­нии судом решения о государственной регистрации в связи с уклонением от регистрации сделки одной стороны, т.е. препятствием другой стороне, как основанием защиты нарушенного права.