Вопросы для контроля

1. Как соотносятся договор дарения и завещание? Договор дарения и договор ссуды?

2. Может ли дарение быть односторонней сделкой? Условной сделкой?

3. Что означает безусловность безвозмездности договора дарения?

4. Возможно ли установление в договоре дарения каких-либо обременений даримого имущества? Если – да, то приведите примеры возможных обременений.

5. Может ли, по Вашему мнению, носить реальный характер договор дарения недвижимого имущества?

6. Возможна ли отмена состоявшегося договора дарения жилого помещения? По каким основаниям и в каком порядке? Распространяются ли правила об исковой давности на отмену дарения?

7. Каков установленный в законе порядок дарения имущества, принадлежащего на праве совместной собственности нескольким лицам? Каково Ваше отношение к соответствующим нормам с позиций их целесообразности?

8. Какова форма договора дарения жилья и каковы последствия несоблюдения этой формы? Какие регистрационные действия совершаются в связи с договором дарения учреждениями юстиции?

9. До какого момента возможет отказ одаряемого от дара в виде недвижимости в процессе оформления договора?

10. Как защищаются права членов семьи и нанимателей при дарении собственником своего жилого помещения?

11. В чем специфика дарения в виде пожертвования? Что следует понимать под общеполезными целями применительно к пожертвованию?

12. В чем целесообразность нотариального удостоверения договора дарения недвижимости?

13. Могут ли в качестве стороны в договоре дарения недвижимости выступать государственные и муниципальные унитарные предприятия? Учреждения?

14. Какова судьба земельного участка при дарении находящейся на нем недвижимости? От чего это зависит?

15. Каковы особенности субъектного состава договора дарения?

16. В каких случаях дарение запрещено законом?

17. Каковы правила дарения недвижимого имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц?

18. Возможно ли дарение недвижимости по доверенности?

19. Возможно ли дарение предприятия?

20. Возможно ли по действующему законодательству дарение в пользу зачатого, но ещё не родившегося ребенка? Каково ваше отношение к позиции законодателя по этому вопросу?

21. Возможно ли дарение недвижимого имущества, собственником которого является 1) малолетний, 2) несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет; 3) гражданин, признанный по суду недееспособным?

22. Применимо ли правило о преимущественном праве покупки к договору мены, в том числе мены недвижимости?

Лекция 9.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением

как основания отчуждения жилых (нежилых) помещений

План лекции

1. Понятие, виды и общая характеристика договоров ренты.

2. Особенности договора постоянной ренты.

3. Особенности договора пожизненной ренты.

4. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением.

1. Понятие, виды и общая характеристика договоров ренты. Применительно к спецкурсу «Сделки с недвижимостью» рассматриваются договоры, по которым под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением передается недвижимое имущество.

Рента представляет собой отдачу того, что было передано плательщику ренты ранее. И в этом договор ренты имеет сходство с договором займа. Но в отличие от договора займа рента носит непрерывный характер, т.е. рентные платежи рассчитаны надолго, - во всяком случае рента никогда не бывает разовой. Кроме того, рента не связана с предпринимательской деятельностью, не представляет собой прибыли, не рассматривается правом вообще как доход от любой деятельности.

Определение договора: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента как правовой институт существует уже не одно столетие. Так, в дореволюционной России все имения облагались рентой в виде вечного поземельного обременения, - причем без права выкупа владельцем имения такой ренты. Поэтому владелец имения мог освободиться от рентных поземельных платежей государству не иначе, как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

Здесь можно вспомнить князя Нехлюдова, героя толстовского «Воскресения», который мечтал «отдать свою землю крестьянам внаем за ренту, а ренту признать собственностью этих же крестьян с тем, чтобы они платили эти деньги и употребляли их на подати и на дела общественные».

Существовала и бессрочная вечная рента с капитала, плательщиком по которой было само государство. На доходы от капитала «рантье» могли существовать.

Соответственно, можно было выделить ренту «с земли» и ренту «с капитала».

Рента могла возникнуть в виде платежей, обязанность по уплате которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.

Договор пожизненного содержания с иждивением появился как результат обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе деньги, недвижимость, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

ГК РСФСР 1922 года не упоминал договора ренты, хотя рентные отношения в период его действия признавались судебной практикой, особенно в связи с обнищанием значительной части населения, вызванным Отечественной войной. В ГК 1964 года регулировался только договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания.

В действующем ГК РФ в главе 33 ГК (ст.583-605) предусмотрены два договора ренты: договор постоянной ренты (в дореволюционном законодательстве это называлось «вечной» рентой) и договор пожизненной ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением.

Однако последний договор практически является разновидностью договора пожизненной ренты.

По договору постоянной ренты она должна выплачиваться постоянно, бессрочно, а по договору пожизненной ренты – до смерти получателя ренты.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением являются реальными, односторонне обязывающими и возмездными договорами. Договоры пожизненной ренты (и пожизненного содержания) также отнести к алеаторным (рисковым) сделкам (ибо их последствия - время наступления смерти получателя ренты - зависят от неизвестного события. Поэтому общая сумма платежей заранее неизвестна и каждая сторона рискует получить меньше, чем рассчитывает).

Поскольку договор ренты в большинстве случаев заключается в качестве получателей ренты гражданами и нередко является для них основным источником существования, - нормы ГК РФ, посвященные договорам ренты, направлены на максимальное гарантирование интересов получателя ренты.

Именно поэтому все три договора требуют нотариальной формы под страхом их недействительности, а договор по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество (любое!), требует государственной регистрации. При такой регистрации в государственный реестр вносится обременение собственности плательщика ренты, связанное с обязанностью платить ренту. Причем в реестре указывается лицо, в пользу которого выплачивается рента, и сумма ренты.

Поскольку договоры ренты на стороне получателей ренты обычно заключаются в отношении недвижимого имущества (квартир, жилых домов) и чаще всего пожилыми, престарелыми, тяжело больными гражданами – получателями ренты, а процесс заключения и государственной регистрации договора занимает месяц, а то и больше, в судебной практике уже возникали вопросы: если договор был нотариально удостоверен, но до его государственной регистрации получатель ренты скончался, становится ли плательщик собственником указанной в договоре недвижимости?

Ответ может быть только один: в силу ст. 165 ГК в тех случаях, когда в силу закона необходима государственная регистрация договора и это требование не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы, а значит такой договор не может считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения. Соответственно, в случае смерти получателя ренты до государственной регистрации договора нет, и квартира, являвшаяся предметом договора, входит в наследственную массу и наследуется на общих основаниях (бюллетень Всуда РФ. 2002. № 4)..

Вообще говоря, в конструкции договора ренты законодателем есть определенная противоречивость: с одной стороны договор реальный, т.е. заключаемый в момент передачи имущества, а с другой стороны, требующий обязательного нотариального удостоверения, с момента которого договор только и считается заключенным. Было бы логичнее сконструировать его как консенсуальный с правом и удостоверяемый нотариально с предъявлением нотариусу акта передачи плательщику ренты соответствующего имущества.

Плательщик ренты становится собственником имущества. Переданного ему под выплату ренты, и как собственник приобретает правомочия владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Причем применительно к договору пожизненного содержания с иждивением, предметом которого может быть только недвижимое имущество, распорядиться этим имуществом путем его отчуждения или иного обременения (залога, например) плательщик ренты может только с предварительного согласия получателя ренты, а по другим договорам (постоянной и пожизненной ренты) закон такого условия не ставит, даже если это имущество является недвижимым.

Но при отчуждении недвижимого имущества, обремененного рентой, на нового собственника имущества переходит обременение, связанное с выплатой ренты, При этом прежний собственник – плательщик ренты несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором ренты не предусмотрена их солидарная ответственность.

(Например, солидарная ответственность в силу закона наступит при реорганизации юридического лица-плательщика ренты, если из разделительного баланса нельзя будет определить, какое из вновь образовавшихся при разделении юридических лиц является правопреемником в обязательстве по выплате ренты).

При этом получатель ренты, передавший плательщику под выплату ренты недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество.

Такое обеспечение выплаты ренты по договором, предусматривающим передачу под выплату ренты недвижимого имущества, предусмотрено непосредственно в законе – ст. 586, 587 ГК.

Если же предметом ренты является движимое имущество, в том числе денежные суммы, то возможен любой из предусмотренных в ГК РФ способов обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты (залог, поручительство, банковская гарантия и др.) либо страхование плательщиком в пользу получателя ренты риска своей ответственности за неисполнение своих обязанностей.

Соответственно, толкуя закон «от противного», т.е. применив логическое толкование, следует признать, что движимое имущество, полученное в собственность плательщиком под уплату ренты, он вправе отчуждать самостоятельно, без разрешения получателя ренты и при этом на нового приобретателя не переходи обязанность по выплате ренты: обязанным остается плательщик по договору.

Причем условие о способе обеспечения рентных платежей является в силу п.2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора ренты, по которому под выплату ренты передается движимое имущество, - т.е. при отсутствии такого условия договор не может считаться заключенным.

Когда под выплату ренты передается недвижимое имущество, условие об обеспечении рентных платежей не обязательно включать в текст договора, ибо оно действует непосредственно в силу закона.

Указание на имущество, под выплату которого будут производиться рентные платежи, является существенным условием договора. Это может быть как недвижимое имущество, в том числе земельные участки, жилые помещения, иные здания и сооружения, так и движимое имущество, в том числе денежные суммы. Это может быть, например, автомашина, драгоценности, ценная научная библиотека, ценный музыкальный инструмент и др.

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику либо за плату, либо бесплатно. Соответственно, в первом случае переданное имущество служит полным, а во втором случае – частичным эквивалентом выплачиваемой ренты. Причем, если иное не предусмотрено договором, считается (презюмируется), что имущество было передано под выплату ренты безвозмездно – ст. 585 ГК РФ.

Поэтому в случае возмездной передачи имущества плательщику следует указать это в договоре. При этом лучше всего в договоре указать и цену, т.е. сумму, которую плательщик ренты уплатил за переданное ему имущество ещё до начала рентных платежей, которые он будет платить получателю потом - сверх выплаченной ему же (получателю ренты) стоимости полученного от него имущества.

Однако если сумма, переданная получателю ренты плательщиком за переданное под уплату ренты имущество, не будет обозначена в договоре, это не делает договор недействительным – в случае спора будет применяться ст. 424 ГК РФ. Поэтому цена имущества, передаваемого под выплату ренты, не является существенным условием договора ренты.

Очевидно, что в тех случаях, когда договор ренты предусматривает передачу имущества плательщику за плату, плательщик заключит такой договор только в случае, если цена этого имущества будет по договору ниже рыночной или имущество является уникальным, незаменимым для плательщика.

Иначе он лучше купит в другом месте аналогичное имущество по рыночной цене без всяких обременений себя рентными платежами.

На практике договор ренты чаще всего предусматривает только рентные платежи.

Если имущество по договору ренты передается плательщику бесплатно, к договору субсидиарно применяются нормы о реальном договоре дарения. Если имущество передается за плату, - субсидиарно применяются нормы о договоре купли-продажи.

Стороны в договоре ренты. Ограничения предусмотрены только применительно к получателям: по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с это могут быть только граждане, а по договору постоянной ренты – только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Коммерческие организации должны существовать и развиваться за счет прибыли от предпринимательской деятельности, поэтому они исключены законом из числа возможных получателей ренты.

Что же касается плательщиков ренты, то никаких ограничений в законе не установлено – это могут быть и граждане, и коммерческие организации, и некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты и способные выполнить императивные условия закона о содержании договора ренты и обеспечения её выплаты.

При просрочке выплаты рентных платежей с плательщика взыскиваются в судебном порядке (по иску получателя) и сами платежи, и проценты, предусмотренные в ст. ст. 395 ГК, в размере учетной ставки банковского процента. Поскольку, строго говоря, речь здесь идет не об ответственности, а о выплате долга, то не должны учитываться основания ответственности, в частности, вина неисправного плательщика. Здесь обязанность уплатить проценты наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты.

2. Особенности договора постоянной ренты. ГК выделяет договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты. Уже самое различие в названии обоих видов ренты «постоянная» и «пожизненная» дает возможность предопределить специфику установ­ленного для каждого из них правового режима.

Постоянная рента выплачивается без указания срока, т.е. как бы бессрочно, а пожизненная – на срок жизни рентополучателя.

Соответственно, если в договоре пожизненной ренты получателем могут быть только граждане, то в договоре постоянной ренты получателями ренты могут быть и граждане, и определенные юридические лица. Постоянная рента – это единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При этом на стороне получателей такой ренты вправе выступать только некоммерческие организации, если это не противоречит их специальной правоспособности. (Напомню, что рентные платежи не квалифицируются законом в качестве прибыли).

Пункт 1 ст. 589 ГК, закрепивший это ограничение по субъекту на стороне получателя ренты, тем самым заранее исключил, например, возможность получения ренты уч­реждением, созданным собственником для осуществления управленче­ской деятельности. И напротив, нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница, школа или иная социально-культурная организация.

Закон (ст. 589 ГК РФ) допускает, если иное не предусмотрено законом или договором, переход к другому лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты:

1) в силу обычной уступки права требования либо 2) наследования - для граждан, либо 3) правопреемства при реорга­низации - для юридических лиц. Согласие на это плательщика ренты не требуется.

Единственным ограничением для перехода права на получение ренты к другому юридическому лицу служит то, что и на цессионария (правоприемника, т.е. нового получателя) распространяются ограничения, определяющие, кто может стать получателем ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием (правопреемником) в подобном случае, в частности, коммерческая организация.

Особое регулирование круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в субъ­ектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна в виде денежных платежей. Но это не обязательно. В случаях, предусмотренных договором, допускает­ся выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления ве­щей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть экви­валентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).

Хотя постоянная рента и не носит коммерческого характера, некото­рые особенности, характерные для коммерческих отношений, присущи данному договору.

Прежде всего это выражается в том, что законодатель равно относится к обоим контрагентам, не считая получателя постоянной ренты более слабой, нуждающейся в особой защите сторо­ной. Это выражается двумя моментами.

Во-первых, при решении вопро­са об индексации выплачиваемой ренты законодатель установил, что денежный размер постоянной увеличивается пропорционально росту установленного законом минималь­ного размера оплаты труда, но – установил это правило в виде диспозитивной нормы, т.е. сторонам договора постоянной ренты предоставляется возможность в договоре рас­ширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п. 2 ст. 590 ГК).

Во-вторых, своеобразно решен вопрос о несении риска случайной гибели или повреждения имущества, переданного под уплату ренты Собст­венником этого имущества признается плательщик ренты и, следователь­но, по общим правилам (ст. 211 ГК) риск случайной гибели или порчи имущества должен лежать на нем.

Однако в исключение из общего правила, в договоре постоянной ренты распределение такого риска зависит от того, было ли передано имущество плательщику под выплату ренты бесплатно или за плату.

Если плательщик ренты получил имущество в собственность безвозмездно, он и несет риск случайной гибели или порчи этого имущества, т.е. будет и дальше нести обязанность по уплате рентных платежей.

При случайной же гибели или повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, пла­тельщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (т.е. уменьшения рентных платежей).

Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты. Поскольку такая рента не предназначена обязательно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, она должна выплачиваться ежеквартально – по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором. (ст. 591 ГК).

Постоянная рента мыслится как вечная, т.е. в случае смерти гражданина-рентополучателя, его право на получение ренты переходит к его наследникам, от них – к следующему поколению наследников и т.д.

Если рентополучатель – юридическое лицо, то в случае его реорганизации или ликвидации право на получение ренты переходит к его правоприемникам.

Однако ничего вечного в общественных отношениях не бывает, и ГК предусматривает возможность прекращения договора постоянной ренты по инициативе любой из сторон путем так называемого выкупа ренты.

Причем закон в этом вопросе защищает интересы плательщика ренты, предоставляя ему право на выкуп ренты – ст. 592 ГК. Это право закреплено в ГК императивно: условие договора ренты об отказе плательщика от права на выкуп ренты заведомо признается ничтожным.

Единственное ограничение плательщика на выкуп ренты, которое может быть установлено договором ренты, касается срока выкупа: п.3 ст. 592 ГК предусматривает, что договором может быть предусмотрено, что право плательщика на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение какого-то срока, указанного заранее в договоре, но не превышающего тридцати лет с момента заключения договора постоянной ренты.

Плательщик ренты, пожелавший ее выкупить, должен письмен­но уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекраще­ния выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более дли­тельный срок.

В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп (т.е. потребовать сразу всю выкупную сумму с последующим прекращением рентных платежей) только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК.

К их числу относятся:

а) просрочка выплаты ренты плательщиком более чем на один год, если иной срок (больший или меньший) не указан в договоре;

б) нарушение плательщиком обязанностей по обеспечению выплаты ренты;

в) признание плательщика неплатежеспособным (такое признание может исходить от самого плательщика, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные дого­вором сроки и размере;

г) если переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (например внесение полученного плательщиком имущества в качестве вклада при заключении им договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или выделение или разделение юри­дического лица - плательщика ренты, когда его имущество по разделительному акту переходит к вновь создаваемых юридическим лицам).

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») преду­смотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ог­раничен договором. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре любые иные дополнительные основания выкупа ренты. в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Итак, закон допускает выкуп постоянной ренты по требованию плательщика или получателя. Закон же устанавливает и то, как определяется размер выкупной цены – ст. 594 ГК РФ.

Прежде всего, сторонам предоставляется возможность самим в договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не вос­пользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный Кодексом.

С учетом того, было ли передано имущество при заключении договора ренты плательщику за плату или безвозмездно, в ст. 594 ГК приведены два разных варианта определения выкупной цены.

При возмездной передаче имущества под выплату ренты (т.е. когда плательщик сразу оплатил рентополучателю стоимость имущества да ещё и обязался платить постоянно рентные платежи) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты – ибо стоимость переданного плательщику имущества под выплату ренты уже оплачена им при заключении договора.

Таким образом, в данном случае, если, например, ежеквартальная рента составляла по договору 3 тысячи рублей, то для выкупа ренты плательщик должен заплатить получателю 12 тысяч рублей – и договор прекращен, а плательщик остается собственником переданного под выплату ренты имущества.

При безвозмездной же передаче имущества плательщику ренты (с учетом того, что он остается собственником имущества, переданного ему при заключении договора без­возмездно), условия выкупа для него ужесточаются. А именно: в выкупную сумму включаются опять же годовая сумма рентных платежей (скажем, те же 12 тысяч рублей) цену переданного под выплату ренты имущества.

Цена этого имущества определяется либо самими сторонами, либо – в случае спора – судом по правилам ст. 424 ГК РФ, т.е. применительно к цене, которая в данное время и в данном месте обычно взимается за купленные аналогичные товары, работы, услуги. Как правило, для определения цены будет назначаться судом экспертиза, приглашаться независимый оценщик.

Так, если под выплату ренты безвозмездно было передано нежилое здание, дом, квартира, то при выкупе ренты плательщик должен будет заплатить получателю его стоимость, скажем 500 тысяч рублей плюс годовую ренту, которая, например, равна 12 тысячам рублей.

3. Договор пожизненной ренты. Принципиальная особенность рассматриваемого договора состоит прежде всего в определении периода его действия – до смерти получателя ренты. Соответственно, получателем ренты может быть только живой человек – сторона в договоре ренты или иной гражданин, в пользу которого заключается договор ренты .

В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица и это лицо - выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства сто­роной по выплате ему ренты.

Для того, чтобы у этого третьего лица возникло право на получение ренты, оно в соответствии с п. 2 ст. 430 ГК должно сообщить о на­мерении воспользоваться этим правом плательщику ренты, и с момента выражения этого намерения соответствующее право считается возникшим.

Договор пожизненной ренты может быть заключен в пользу нескольких граждан, доли которых на получение ренты (в пределах общей суммы ренты, указанной в договоре) предполагаются равными, если иное не предусмотрено в самом договоре.

Смерть кого-либо из них, в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределя­ется поровну между остальными получателями (сокредиторами). Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается.

Право на получение пожизненной ренты неотчуждаемо, его нельзя уступить другому лицу (в отличие от права на получение постоянной ренты).

Если право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству, то обязанность плательщика по выплате ренты как раз переходит к его наследникам вместе с переходом к ним по наследству переданного плательщику в собственность под выплату ренты имущества.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите, а потому должна выплачиваться (ст. 597, 598 ГК):

1) только в денежном выражении;

2) ежемесячно – по окончании каждого календарного месяца;

3) размер её определяется в договоре, но в расчете на месяц не должен быть менее МРОТ, установленного законом;

4) и подлежит индексации по правилам ст. 318 ГК в случае увеличения МРОТ (т.е. пропорционально размеру увеличения МРОТ).

Если в договоре указана меньшая по размеру рента, соот­ветствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна ми­нимальному размеру оплаты труда. Хотя в принципе такой договор не должны удостоверять нотариус и (если под выплату ренты передана недвижимость) регистрировать учреждение юстиции.

По договору пожизненной ренты плательщику не предоставлено право на расторжение договора с выкупом ренты. Более того, риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного плательщику под выплату ренты, полностью несет плательщик, т.е. независимо от того, было передано ему это имущество за плату или безвозмездно.

Риск в данном договоре выражается в том, что случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика от обязанности продолжать выплачивать ренту до смерти получателя на условиях, предусмотренных при заключении договора – ст. 600 ГК РФ.

Получатель же ренты вправе в силу ст. 599 ГК в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Выкуп производится на тех же условиях, что и при договоре постоянной ренты (ст. 594 ГК).

Однако если имущество под выплату пожизненной ренты было передано плательщику бесплатно, получатель ренты при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества. Но при этом расчеты между сторонами должны производится непременно с заче­том стоимости имущества в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

Выкупная цена ренты равна по ст. 594 ГК годовой сумме ренты, Соответственно, если стоимость возвращаемого имущества будет больше этой выкупной цены или равна ей, то, истребовав назад имущество, получатель не вправе требовать ещё и уплаты выкупной цены.

Причем не имеет значения, о каком имуществе идет речь - движимом или недвижимом.

Поскольку ст. 599 ГК, посвященная основаниям и последствиям расторжения договора пожиз­ненной ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований расторжения, возможно расторжение договора по инициативе любой из сторон по основаниям, указанным в главе 29 ГК - при условии, что это не противоречит осо­бенностям соответствующего договора.

4. Договор пожизненного содержания с иждивением. Фактически это разновидность договора пожизненной ренты. Особенности договора определяются его предметом и содержанием обязанностей рентополучателя-плательщика.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель рен­ты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, зе­мельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждиве­нием этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

Срок договора - до смерти получателя ренты. Передаваемое под выплату ренты имуще­ство может быть только недвижимым. Назначение ренты - только обеспече­ние получателю соответствующего содержания. Право на получение содержания по данному договору (как и по договору пожизненной ренты) неотчуждаемо, т.е. невозможна уступка права требования (это допустимо только по договору постоянной ренты).

Однако право на получение содержания не следует смешивать с правопреемством в требованиях о расторжении договора пожизненного содержания. Такое правоприемство вполне возможно.

Так, по одному судебному спору получательница ренты в виде пожизненного содержания под ею плательщику ренты своей квартиры потребовала расторгнуть договор с возвратом ей квартиры в связи с тем, что ответчик не выполняет взятые на себя по договору обязанности по содержанию и уходу за истицей.

Во время рассмотрения дела истица умерла и судья вынес определение о прекращении дела производством, поскольку к наследникам рентополучателя не переходит право на получение содержания.

Наследница же требовала продолжения производства по делу, признания её правопреемницей по заявленному требованию и удовлетворения иска. Дело дошло до Верховного Суда РФ, который указал, что в данном случае речь идет не о правопреемстве в праве на получение содержания, а в правопреемстве в судебном споре по возврату квартиры, которое вполне допустимо. Соответственно, суд должен был произвести замену истца и рассмотреть спор по существу (См.: Бюллетень Всуда РФ. 2001. № 7).

Обязанности плательщика состоят не только и не обязательно в виде денежных выплат. Это могут быть обязанности по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде, уходе (если этого требует состояние здоровья!), возможно – и в оплате ритуальных услуг, если это предусмотрено договором.

Общая стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре (т.е. это – существенное условие договора в силу ст. 602 ГК), но не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда.

ГК допускает возможность замены предусмотренного в договоре условия о пре­доставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периоди­ческими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст. 603 ГК).

Это должно быть предусмотрено либо при заключении договора в качестве его условия либо затем в любое время путем изменения условий договора по соглашению сторон.

Когда такое условие заранее включается в текст договора, это иногда граничит с обманом продавца, однако доказать это сложно.

Так, по одному судебному делу пожилая и больная женщина передала свою квартиру покупательнице по договору пожизненного содержания с иждивением, в тексте которого было условие о том, что покупательница (по договору – плательщица ренты) будет оказывать ей необходимую помощь в натуре общим объемом в два минимальных размера оплаты труда в месяц и имеет право в соответствии со ст. 603 ГК в любое время заменить предоставление содержания с иждивением в натуре выплатой ежемесячных платежей в деньгах.

Была и устная договоренность о том, что плательщица ренты будет покупать все необходимые лекарства, оплачивать любое лечение, посещать и убирать квартиру два раза в неделю и т.д. Но- «слово к делу не пришьешь». В договор же было включено условие о том, что старушка не нуждается в постоянном уходе и согласна на предоставление ей до конца жизни только содержания в деньгах.

Через два месяца после заключения договора приобретательница квартиры передала нотариусу 20 тысяч рублей с тем, чтобы нотариус выплачивал старушке по 200 рублей в месяц (сумма смехотворная по сравнению со стоимостью даже однокомнатной квартиры, но равная на тот момент установленным законам двум минимальным зарплатам) в течение 8 ближайших лет (если та столько проживет!) и забыла о ней, чтобы вспомнить об освободившейся квартире после её смерти.

И здесь тоже всё в соответствии с законом, получательница ренты не добьется расторжения договора, если не докажет, что он был заключен под влиянием существенного заблуждения, обмана или как кабальная сделка или в состоянии, когда она не могла понимать значения своих действий или руководить ими.

На это нужен хорошо оплаченный адвокат, т.е. опять же большие деньги (так же, как и для оплаты госпошлиной искового заявления). Для стариков это обычно недоступно.

Да и доказать это не всегда возможно. В данном конкретном случае дело дошло до суда, но суд отказал в иске, посчитав, что ни заблуждение, ни обман, ни кабальность сделки не доказаны, а плательщица ренты действовала в точном соответствии с договором.

Закон (ст. 602 ГК) определяет принципы, которыми следует руково­дствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема содержания, которое уже предоставляется или должно предоставляться впредь, в частности, когда одна из сторон требует по суду изменения условий содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов полу­чателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответст­вующих пределах и интересов плательщика ренты.

К этому договору применяются и некоторые нормы ГК, находящиеся за пределами главы 33.

Так, из ст. 318 ГК вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, должна индексироваться пропорционально увеличению установленно­го законом минимального размера оплаты труда.

Кроме того, в силу ст. 411 ГК тре­бования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги получателя перед ним.

Точно так же в случае смерти получателя пожизнен­ной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера воз­мещения вреда иждивенцам, который возник для них из-за потери кормильца, в состав доходов погибшего получателя ренты включаются наряду с заработной платой, причитавшейся ему пенсией, и получаемое им при жизни пожизненное содержание (ст. 1089 ГК).

Следовательно, со смертью по­лучателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем (несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг и другие лица, перечисленные в ст. 1088 ГК), приобретает право взыскивать с того, кто признан ответственным за смерть получателя рен­ты, равную ей по размеру сумму.

Плательщик ренты приобретает по договору все права собственника – права владеть, пользоваться и распоряжаться переданным ему имуществом.

Однако закон (ст. 604 ГК) предусматривает применительно к данному договору повышенные гарантии его исполнения, а именно:

во-первых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование им переданного ему недвижимого имущества не снижало стоимость этого имущества в период всего срока действия договора (видимо, кроме естественного износа, не поддающегося ремонту, иному восстановлению);

во-вторых, плательщик ренты (а он собственник переданной ему недвижимости в обеспечение ренты) может отчуждать эту недвижимость, передавать в залог или иным способом обременять эту недвижимость только с предварительного согласия получателя ренты. При этом при отчуждении недвижимости даже с согласия рентополучателя эта недвижимость остается обремененной рентой и обязанности по уплате рентных платежей переходят к приобретателю имущества (ст. 586 ГК).

В судебной практике возник вопрос: может ли плательщик ренты, даже с согласия рентополучателя, отчуждать переданную ему в собственность под выплату ренты недвижимость путем договора дарения? Нотариальная и судебная практика исходит из того, что не может.

Ведь договор дарения – это безвозмездный договор, не предполагающий никаких встречных обязанностей со стороны одаряемого. При дарении же ему обремененной рентой недвижимости к нему же переходит и обязанность по дальнейшей уплате ренты (ст. 586 ГК), что не вписывается в конструкцию договора дарения (См.: Нотариальная практика // Российская юстиция. 1999. № 10).

В ст. 605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты.

В частности, оба договора предполагают, что отношения между сто­ронами прекращаются со смертью получателя ренты.

Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным(!) нарушением плательщиком его обязанностей. В та­ких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получа­тель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены по правилам ст. 594 ГК, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества.

И если он остановился на последнем варианте, - независимо от того, передано ли было имуще­ство плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержа­нием получателя ренты.

При оценке допущенного нарушения с точки зре­ния отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК. Указанная норма признает существенным такое нарушение договора одной из сторон, которое вле­чет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Несомненно, к числу существенных нарушений условий договора относится невыполнение плательщиком своих обязанностей по уходу и содержанию получателя ренты, причем закон применительно к данному договору (так же, как и к договору пожизненной ренты) не устанавливает минимальной продолжительности просрочки (как, например, к договору постоянной ренты – там один год). Просрочка может быть и менее продолжительной (месяц, например, если в связи с просрочкой получатель ренты оказывается лишенным необходимого ухода и помощи).

Следует обратить внимание и на то, что не имеет значения, виновно или невиновно плательщик ренты допустил просрочку в выполнении своих обязанностей по договору.

Так, по одному судебному делу было установлено, что плательщица ренты, обязавшаяся, в обмен на передачу ей в собственность квартиры пожилой супружеской парой, оказывать получателям ренты по договору пожизненного содержания с иждивением необходимый уход и содержание. Три года она исполняла эти обязанности исправно, затем тяжело заболела, на три месяца попала в больницу, лишилась заработка и потому в течение четырех месяцев не выполняла свои обязанности по договору.

Получатели ренты обратились в суд с иском о расторжении договора и возврате им квартиры, и суд удовлетворил иск, указав, что на выполнение обязанностей по этому договору никакие уважительные причины влиять не могут, - так же, как например, по договору найма жилого помещения не является уважительной для неуплаты квартплаты то, здоров или болен наниматель, имеет он работу или нет, или – так же, как по договору займа возврат долга должником обязателен независимо от его состояния здоровья и платежеспособности.

В приведенном примере ответчица в процессе рассмотрения дела в суде, срочно одолжив где-то деньги, предлагала истцам заключить мировое соглашение, с тем, что она немедленно выплатит им долг за просроченные четыре месяца деньгами.

Однако истцы не согласились, и суд расторг договор, вернул истцам квартиру в собственность, а те деньги, которые она выплачивала старикам в течение трех лет и тот труд, который она вложила на уход за ними, она потеряла вместе с квартирой, из которой она была выселена в соответствии с решением суда.

При этом суд не принял во внимание и доводы ответчицы о том, что у неё была устная договоренность с ответчиками о том, что они подождут несколько месяцев, пока она поправится и сможет работать. Доказать эту договоренность ответчице не удалось, истцы это отрицали. Такую договоренность нужно было фиксировать соответствующим письменным соглашением. (См.: Российская газета от 17 мая 2002 года).

Поэтому, кидаясь на объявления типа « передам свою квартиру в собственность в обмен на содержание и уход» или давая собственные объявления типа «приму на себя уход и содержание за одиноким пожилым человеком в обмен на дом или квартиру», нужно иметь в виду ситуации, при которых выполнение обязанностей по уходу и содержанию в точном соответствии с условиями договора, в течение, возможно, многих лет может стать непосильным из-за жизненных неурядиц, не зависящим от обязанного лица, и как последствие – можно лишиться квартиры, дома - без компенсации того, что уже было затрачено.

По этой же причине следует осторожно подходить к многочисленным предложениям риэлторских фирм о продаже 1-2-комнатных квартир за невероятно низкую цену – от 4-6 тысяч долларов с тем, что в купленной квартире вместе с новым собственником до конца своих дней будет проживать пожилой или очень больной продавец, которого придется содержать и за которым придется поухаживать, причем, по заверению фирмы, весьма недолго, ибо продавец «на ладан дышит».

Конечно, по таким договорам есть опасность и для продавца, которому могут помочь ускорить встречу с богом, причем не обязательно убив его, достаточно просто плохого отношения к немощному человеку, неоказания необходимой помощи, а на обращение в суд с иском о расторжении договора у старика чаще всего нет ни денег, ни сил, ни знаний, особенно если он прикован к постели (а договоры пожизненного содержания с иждивением заключают обычно именно те граждане, которые в силу старческого возраста или болезней не могут жить самостоятельно).

Если плательщик ренты умрет раньше получателя, его обязанность по предоставлению пожизненного содержания переходит к его наследникам (к ним же переходит по наследству и недвижимость, переданная плательщику по договору под уплату ренты). Если же наследников у плательщика нет, имущество переходит к государству, которое и обязано будет продолжать выплачивать рентные платежи в лице уполномоченных органов (финансовых, например, или соц.защиты).

И если наследники (в том числе государство) будут существенно нарушать договор, получатель может предъявить к наследникам требование о расторжении договора с возвратом имущества или о выплате выкупной цены.

Кроме того, нужно иметь в виду, что любой договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен по обоюдному согласию сторон на любых условиях, которые они согласуют.

В судебной практике возник вопрос: можно ли к договору пожизненного содержания с иждивением (так же, как и к другим договорам ренты), если имущество было передано под выплату ренты плательщику бесплатно, применить правила ст. 578 ГК о праве дарителя в указанные в этой статье случаях отменить дарение? Ведь в силу ст. 585 ГК к таким договорам субсидиарно применяются нормы о договоре дарения.

Ответ должен быть отрицательным. Договор ренты не является безвозмездным в отличие от договора дарения, поскольку он предусматривает выплату рентных платежей в счет оплаты полученного имущества.

Поэтому рентополучатель не может отменить состоявшуюся передачу имущества, он может лишь требовать по суду расторжения договора с возвратом имущества в случаях, предусмотренных законом.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением не относятся к числу «массовых» договоров. В принципе договор пожизненной ренты и особенно договор пожизненного содержания с иждивением должен бы быть выгоден пожилому или просто очень больному человеку с низким уровнем доходом и с единственным богатством – квартирой или жилым домом с тем, чтобы при жизни максимально использовать это богатство.

Однако интересы сторон по таким договорам диаметрально противоположны, и потому такие договоры весьма рискованны, в первую очередь – для стариков.

В Москве десятки фирм занимаются заключением таких договоров в качестве плательщиков ренты (покупателей квартир), но ряд из них можно заподозрить в недобросовестности, которая начинается уже с рекламы, в которой замалчивается факт перехода жилья при заключении договора в собственность фирмы.

В правоприменительной практике органов управления социальным обслуживанием населения возникают существенные вопросы. Речь идет о применении норм Федерального закона от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» (СЗ РФ, 1995, № 32; 2003. № 2).

В соответствии со ст.10, 11 названного закона, оплата социальных услуг гражданами может производиться за счет средств, полученных от продажи или иного отчуждения принадлежащего на праве собственности гражданам пожилого возраста и инвалидам имущества, включая жилые помещения, на основании договоров, заключаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сделки об отчуждении жилых домов (жилых помещений) в целях оплаты социальных услуг совершаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) сохранения за гражданином пожилого возраста и инвалидом права пожизненного проживания в отчужденном жилом доме (жилом помещении) либо обеспечения его другим жилым помещением, отвечающим требованиям жилищного законодательства, а также права на материальное обеспечение в виде питания, ухода и необходимой помощи;

2) получения согласия в письменной форме местных органов управления социальным обслуживанием населения на оформление сделки.

Приведенные нормы порождают сразу несколько вопросов. Кого считать гражданами пожилого возраста? Какова юридическая природа предусмотренных в этих нормах сделок с жилыми помещениями – договоры купли-продажи, ренты или иные договоры, не предусмотренные гражданским законодательством, но и не противоречащие ему? Касается ли требование о согласие на заключение сделки со стороны органов соцзащиты на любые сделки по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами? Является ли заключение сделки по отчуждению жилья пожилым человеком без неполучения такого согласия основанием для расторжения такой сделки в судебном порядке?

Ответы на некоторые их этих вопросов, возникших в практике деятельности органов социальной защиты населения, были даны как предварительные (направленные для согласования в Министерство социальной защиты населения РФ), были даны на страницах журнала «Российская юстиция» специалистами Московской областной нотариальной палаты, причем без какой-либо аргументации этих ответов ссылками на нормы ГК РФ (Росс. Юстиция. 1997. № 7).. С тех пор от Министерства социальной защиты никаких официальных разъяснений по данным вопросам не поступало, и при внесении изменений в вышеназванный закон в 2003 году никаких уточнений в приведенные выше нормы ст.10, 11 этого закона внесено не было.

Итак, прежде всего следует ответить на вопрос, кто относится к гражданам пожилого возраста? Четких критериев людей пожилого возраста в законодательстве нет, зато есть таковые относительно наступления пенсионного возраста. Очевидно, только этими критериями и следует руководствоваться и относить к людям пенсионного возраста женщин старше 55 лет и мужчин старше 60 лет. Что касается инвалидов, то здесь проблем не возникает: статус инвалида (независимо от возраста) приобретается в установленном законом порядке.

Следующий вопрос, требующий ответа: допустимо ли ограничение правоспособности и дееспособности граждан в праве самостоятельно распорядиться своим жилым помещением в виде обязательности предварительного на то согласия органов соцзащиты? Ответ может быть только положительным: да, допустимо, поскольку п.1 ст. 22 ГК РФ устанавливает, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом, а анализируемое ограничение как раз и установлено Федеральным законом.

В то же время следует иметь в виду, что указанное ограничение нельзя распространять на любые сделки по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами, поскольку сам закон относит это ограничение лишь к сделкам по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами и инвалидами, заключаемым с органами социальной защиты населения или их хозрасчетными подразделениями с четко определенной целью: в счет оплаты различных социальных услуг, предоставляемых этими органами таким гражданам. При совершении всех иных сделок по отчуждению своих жилых помещений (дарения, купли-продажи, мены и т.д.) такие граждане (если они не признаны недееспособными или ограниченно дееспособными в судебном порядке) совершенно самостоятельны.

И, наконец, есть ещё один вопрос, требующий ответа: о каком договоре в данному случае идет речь, а соответственно, какие нормы ГК РФ следует применять к оформлению договора, его содержанию, определению прав и обязанностей сторон, особенностям прекращения и т.д? От этого будет зависеть объем прав гражданина по такому договору и гарантированность его прав. Представляется, что здесь однозначно речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, поскольку:

1) одной из сторон является гражданин - п.1 ст. 601 ГК РФ,

2) который передает другой стороне принадлежащую ему недвижимость в виде жилого помещения – п.1 ст. 601 ГК РФ,

3. другая сторона обязуется предоставлять ему материальное обеспечение в виде питания, ухода и необходимой помощи – ст. 601, 602 ГК РФ, а также

4. другая сторона обеспечивает его потребность в жилище – п.1 ст. 602 ГК РФ, поскольку пожилой гражданин или гражданин инвалид по такому договору в силу закона сохраняет право пожизненного проживания в отчужденном жилом помещении.

Соответственно, при возникновении любого спора по данному договору следует руководствоваться нормами ст. 601 – 605 ГК РФ, регулирующими договор пожизненного содержания с иждивением, а также нормами о договоре пожизненной ренты, субсидиарно применяемыми к данному договору в силу п.2 ст. 601 ГК РФ.

В частности, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, и она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст. 602 ГК РФ). Жилое помещение, переданное гражданином, не может быть обременено и тем более отчуждено при его жизни без его предварительного согласия (ст. 604 ГК РФ). А при существенном нарушении другой стороной (органом соцзащиты, его хозрасчетным подразделением) своих обязанностей по договору гражданин вправе потребовать возврата ему жилого помещения, переданного по договору, т.е. расторжения договора без компенсации другой стороны тех расходов, которые она уже понесла на содержание этого гражданина (п.2 ст. 605 ГК РФ).