Вопросы для контроля

1. Какова юридическая природа договора участия в долевом строительстве? Назовите смежные по отношению к нему договоры и критерии их разграничения.

2. Назовите источники правового регулирования данного договора.

3. Назовите возможные правовые инструменты, с помощью которых допускается привлечение средств граждан для строительства для них жилых помещений.

4. Какие виды недвижимого имущества могут выступать в качестве предмета договора долевого участия?

5. Какие требования предъявляются к застройщику как стороне договора?

6. Как в договоре распределяется риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства?

7. Какие требования предъявляются к форме договора участия в долевом строительстве?

8. Назовите основные права и обязанности сторон по договору?

9. Какова ответственность застройщика за нарушение сроков строительства?

10. За какие нарушения и в каком размере наступает ответственность дольщика?

11. Как определяется качество построенного объекта? Какова ответственность застройщика за нарушение условий о качестве?

12. Каков порядок приемки-передачи выстроенного объекта?

13. В каком порядке осуществляется уступка права дольщиком своих прав по договору?

14. Как обеспечивается исполнение своих обязательств застройщиком?

15. Каковы пределы применения к данному договору законодательства о защите прав потребителей?

Лекция 8.

Договоры дарения и мены жилых помещений

и иной недвижимости

План лекции

1. Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения.

2. Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости.

3. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости.

4. Права и обязанности сторон по договору дарения недвижимости.

5. Отмена дарения. Основания и порядок отмены.

6. Договоры мены недвижимости.

А. Договор дарения

1. Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения. Если таким сделкам, как купля-продажа и аренда недвижимости, законодатель уделяет достаточное внимание, выделяя эти договоры в отдельные главы (например, договор найма жилого помещения), в отдельные параграфы в рамках соответствующих глав (продажа, аренда недвижимости и продажа, аренда предприятия) либо в отдельные статьи ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), то договор дарения недвижимого имущества не получил на уровне кодекса специального регулирования в рамках отдельного параграфа или хотя бы отдельной статьи в рамках главы, регулирующей дарение. Тот же упрек можно сделать в адрес Земельного кодекса РФ, уделившего достаточное внимание договорам купли-продажи и аренды земельных участков и лишь «вскользь» упоминающего в некоторых нормах о договоре их дарения.

Очевидно, такое «невнимание» законодателя к договору дарения недвижимости объясняется, в частности, тем, что договор дарения традиционно не удостаивался в отечественном законодательстве сколько-нибудь пристального внимания, тем более, что в «доперестроечные» времена в СССР подарить можно было лишь жилой дом или дачу, да и то с целом рядом ограничений, и сделки эти имели единичный характер. Соответственно, договор дарения недвижимости никогда не подвергался сколько-нибудь серьезному анализу в юридической литературе.

Между тем в современных условиях договор дарения недвижимости весьма распространен на практике и со всё большим сосредоточением в собственности субъектов гражданского права, и прежде всего граждан, недвижимого имущества (дачи, гаражи, квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, жилые дома и коттеджи, да и нежилые здания, предприятия, земельные участки, доли в праве собственности на недвижимое имущество; в конце концов не исключены случаи дарения и воздушных, морских и речных судов), - несомненно, будет увеличиваться как общее количество сделок дарения недвижимости, так и их удельный вес среди сделок с недвижимостью.

Соответственно, будет увеличиваться количество судебных споров, связанных с совершением и исполнением сделок дарения. «Скудость» правового регулирования данного договора, имеющиеся пробелы в праве не могут не вызывать затруднений в правоприменительной практике.

Договоры дарения недвижимого имущества совершаются в основном гражданами, для которых такие сделки в силу социальной значимости и, как правило, высокой стоимости предмета таких договоров нередко носят поистине «судьбоносное» значение. Отсутствие специальных норм в ГК РФ, регулирующих особенности договора дарения недвижимости, не способствует должной гарантированности защиты прав и законных интересов граждан как участников договора дарения.

Договору дарения в ГК РФ посвящена глава 32, статьи с 572 по 583. (В ГК РСФСР 1922 года дарению была посвящена одна статья, в ГК РСФСР 1964 года - две статьи). Существенное увеличение в действующем кодексе количества статьей, регулирующих дарение, вполне объяснимо. Договоры дарения совершаются в основном гражданами (или с участием граждан), и в собственности граждан сосредоточивается всё большее по стоимости и значимости имущество, в том числе недвижимое, которое становится предметом договоров дарения.

Договор дарения недвижимого имущества - это такой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать в будущем такое имущество другой стороне (одаряемому).

Договор дарения - один из самых древних договоров (наряду с договором мены и купли-продажи), направленных на переход права собственности от дарителя к одаряемому.

Такой договор полностью соответствует содержанию права собственности на имущество - собственник имеет право по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, - но в пределах, предусмотренных законом. Так, запрещено дарение имущества коммерческими организациями друг другу (ст. 575 ГК РФ), чтобы они не уходили таким образом от уплаты долгов налогов и во избежание многих других возможных злоупотреблений.

Кроме того, в интересах кредиторов суд в силу п. 3 ст. 578 ГК РФ по требованию заинтересованного лица (кредитора) может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение закона о банкротстве за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью банкрота, если дарение состоялось в течение шести месяцев до объявления дарителя банкротом.

Безвозмездные договоры носят в гражданском праве исключительный характер. И договор дарения относится к их числу. Из определения договора следует, что этот договор всегда безвозмездный, не предполагающий никакого встречного имущественного эквивалента со стороны одаряемого. По этой причине студенты иногда делают ошибку, относя договор дарения к односторонним сделкам.

Это неверно, так как для того, чтобы состоялось дарение, необходимо встречное волеизъявление одаряемого, т.е. нужен договор дарителя с одаряемым (иначе бы и состав взятки пришлось исключать из УК РФ). В жизни иногда можно услышать фразу: "она оформила на него дарственную". На самом деле закон не предусматривает никаких односторонних дарственных, есть договор дарения, и в одностороннем порядке никто ни на кого не может перевести свое право собственности⁸.

Безвозмездность договора дарения должна носить безусловный характер. Условие в договоре о любом встречном имущественном представлении со стороны одаряемого как в пользу дарителя, так и третьего лица не позволяет квалифицировать договор как договор дарения. И если он носит такое название, то должен квалифицироваться как притворная сделка и определяться нормами, относящимися к соответствующему возмездному договору, который в действительности имели в виду стороны (это может быть договор мены, купли-продажи, договор на оказание услуг, подрядный и т.д.).

Будучи безвозмездным, договор дарения - всегда односторонне-обязывающий. Однако нужно иметь в виду, что безвозмездный характер договора дарения не исключает возможности установления в нем каких-либо обременений даримого имущества (что особенно характерно для договоров дарения недвижимого имущества. От этого договор дарения не становится двусторонне-обязывающим, возмездным, ибо никакого встречного имущественного эквивалента или исполнения иной обязанности со стороны одаряемого нет.

Действительно, даритель может оговорить в договоре дарения квартиры свое право до конца жизни пользоваться конкретной комнатой в этой квартире. Или - дарит половину своего земельного участка, оставляя за собой право проезда через эту половину на свою часть земли (земельный сервитут). У одаряемого в таких случаях налицо только пассивная обязанность, корреспондирующая абсолютному праву дарителя, т.е. обязанность «не препятствовать…». Во всех этих случаях договор всё-таки безвозмездный и односторонне-обязывающий, так как не предусматривает встречного имущественного эквивалента за счет денег или иного имущества одаряемого.

Договор дарения следует отграничивать от отказа кого-либо из наследников от своей доли в праве собственности на наследство в пользу иных наследников (ст. 1157 ГК РФ). В этих случаях законодатель использует иную юридическую конструкцию, чем гражданско-правовой договор.

Такой отказ действительно является односторонней сделкой, не требующей согласия того лица, в чью пользу сделан отказ. Это лицо впоследствии само решит – принять наследство или отказаться, и его волеизъявление также будет иметь характер односторонней сделки. Если же один из наследников уже после принятия наследства захочет передать свою долю другому наследнику, им придется заключать договор дарения – лишние расходы.

Договор дарения может быть реальным и консенсуальным договором. В последнем случае договор предусматривает дарение в будущем.

Эти два вида договора дарения резко различаются по своему правовому регулированию, их объединяет, пожалуй, только одно - то, что оба договора безвозмездные.

Строго говоря, договор дарения с одновременной передачей имущества не является реальным в обычном понимании этого термина, так как из такого договора не возникает никакого обязательства: его заключение и исполнение совпадают и юридическим результатом такого договора является возникновение права собственности у одаряемого⁹.

Консенсуальный договор дарения может быть и условной сделкой: или под отлагательным условием (дарение состоится, если одаряемым будет зарегистрирован брак) или под отменительным условием (дарение не состоится, если у дарителя родится ребенок или если он лишится работы до наступления срока передачи дара).

Дарение вещи в общеполезных целях называется пожертвованием (п.1 ст. 582 ГК РФ). В этой же статье содержится исчерпывающий перечень субъектов гражданского права, которым могут делаться пожертвования: гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также субъектам, указанным в ст.124 ГК РФ: Российской Федерации в целом, субъектам Российской организации и муниципальным образованиям.

Следовательно, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам нельзя сделать пожертвование. Однако дарение имущества и таким субъектам не запрещается - с учетом ограничений, установленных законом. В частности, это касается запрещения нерезидентам иметь в собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или в приграничных территориях.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (в том числе при пожертвовании имущества государственным, муниципальным учреждениям). Вряд ли во всех случаях это целесообразно.

Государству в целом, собственникам, создавшим учреждения (т.е. опять же речь может идти о государстве в целом, о субъектах РФ или муниципальных образованиях), не может быть безразлично, какое имущество жертвуется, кто является жертвователем и кому жертвуется имущество. Не будут, например, способствовать авторитету государства пожертвования государственным учреждениям от лиц с «подмоченной» репутацией, от бандитских «авторитетов». В этом плане ст. 582 ГК РФ нуждается в определенном корректировании.

Что касается главного отличительного признака дарения как пожертвования – дарения в общеполезных целях, то такими целями могут быть и цели, полезные для общества в целом, и цели, достижение которых представляет пользу лишь для определенного круга лиц – лиц определенной профессии, возраста, жителей определенного населенного пункта, членов конкретной организации и т.п.

Нередко на практике граждане оформляют договоры дарения своего недвижимого имущества, имея в виду возмездную сделку. Например, пожилая женщина дарит своему сыну, или племяннику, или соседу квартиру в обмен на устную договоренность о том, что тот будет её содержать или хотя бы заботиться о ней до самой её смерти. А он на следующий день после того, как стал собственником квартиры, продает её (в крайнем случае – «вместе с бабушкой», правовой статус которой неясен, но это не статус нанимателя. А потому новый собственник вполне может требовать выселения её в судебном порядке.

В таких случаях даритель может, конечно, в судебном порядке доказывать, что дарение - притворная сделка, а на самом деле имелся в виду договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Но для этого нужно обратиться с иском в суд, оплатить исковое заявление государственной пошлиной исходя из рыночной стоимости спорной квартиры, оплатить услуги адвоката. Всё это весьма проблематично для пожилых и, как правило, «не обремененных» достаточными средствами пожилых граждан.

Нередко граждане путают договор дарения с завещанием. Дарение, предусматривающее передачу имущества одаряемому после смерти дарителя, не допускается, такой договор ничтожен - п.3 ст. 572 ГК РФ. Между тем на практике та же старушка иногда заключает договор дарения своих дома, квартиры сыну, племяннику, внуку, соседу, думая, что имущество перейдет к одаряемому после её смерти, а если одаряемый будет плохо к ней относиться, она "передумает". На самом деле с момента государственной регистрации договора дарения недвижимости одаряемый - полноправный собственник дара, и передумывать уже поздно. Нотариус, удостоверяющий договор дарения, или служащий учреждения юстиции, куда подается заявление о регистрации договора дарения недвижимости, при минимуме доброжелательности с его стороны должен объяснить пожилому человеку, выступающему в качестве дарителя, юридические последствия совершения сделки дарения, разницу между дарением имущества и завещанием, возможность в любое время отменить или изменить завещание и бесповоротность дарения с прекращением права собственности дарителя на подаренное имущество.

Правда, при составлении завещания в уязвимом положении оказывается будущий наследник. Нередки случаи, когда под обещание завещания квартиры, дома дачи и даже при наличии уже имеющегося завещания будущий наследник заботится о наследодателе, оказывает ему финансовую помощь, а после его смерти узнает, что тот тайком от него уже изменил или отменил завещание.

При решении вопроса о том, как определить на будущее судьбу жилого дома, квартиры, иного недвижимого имущества (даже в тех случаях, когда стороны не пытаются друг друга обмануть) гражданам нужно учитывать и иные правовые моменты. Так, если мать – пожилой человек, ветеран труда и поэтому пользуется какими-то льготами (например, не платит налоги на недвижимость), то в случае переоформления права собственности её квартиры на дочь путем договора дарения одаряемая будет платить этот налог.

С другой стороны, договор дарения иногда помогает исключить в будущем (после смерти дарителя) так называемых необходимых наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст.1149 ГК РФ), что нельзя сделать с помощью завещания.

Предмет договора дарения является единственным существенным условием этого договора. Без четкого определения предмета договора договор не может считаться заключенным и, следовательно, у одаряемого не может возникнуть права собственности на вещь.

Следует отметить, что при отсутствии в ГК РФ специальных норм, регулирующих особенности договоров дарения отдельных видов недвижимого имущества, необходимо по аналогии использовать некоторые правовые нормы, регулирующие форму и условия отчуждения недвижимости на основе сделок купли-продажи.

Так, несомненно, что существенным условием договора дарения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения дарителем, является перечень этих лиц в тексте договора с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением, т.е. по аналогии должен применяться п.2 ст. 558 ГК РФ. При несоблюдении этого существенного условия договора он не может считаться заключенным (п.1 ст. 432 ГК РФ).

При этом с учетом действующей редакции ст. 292 ГК РФ следует иметь в виду, что дарение жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами (в том числе бывшими членами) семьи дарителя, кроме случаев, указанных в законе, в частности в ст. 31 ЖК РФ.

В случае дарения предприятия (что в принципе не исключено законом в тех случаях, когда обеими сторонами не являются коммерческие организации) по аналогии соблюдаться требования ст. 560 ГК РФ, т.е. к тексту договора обязательно должны прилагаться документы, указанные в ст. 561 ГК РФ, в том числе перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав даримого предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Точно так же, как при продаже предприятия, в случае его дарения должны быть соблюдены права кредиторов в порядке, предусмотренном в ст. 562 ГК РФ, которая также должна здесь применяться по аналогии.

2. Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости. Форме договора дарения посвящена ст. 574 ГК РФ. При дарении недвижимого имущества необходима обязательная письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, а также государственная регистрация договора (п. 3 ст.574 ГК РФ). При этом законодатель предписывает обязательность государственной регистрации для договоров дарения любого недвижимого имущества, поскольку в ст. 574 ГК РФ на этот счет не сделано никаких исключений.

Таким образом, если при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества государственная регистрация договоров необходима лишь при отчуждении по ним жилых помещений и предприятий, а при отчуждении иной недвижимости регистрируется лишь переход права собственности с продавца на покупателя, то при дарении недвижимости государственная регистрация договора (наряду с регистрацией перехода прав) требуется независимо от вида недвижимого имущества, являющегося предметом договора.

Следует отметить, что в тех случаях, когда требуется государственная регистрация договора (а это относится к договору дарения любого недвижимого имущества), возможность заключения реального договора дарения вызывает большие сомнения, поскольку до государственной регистрации договор не считается заключенным, причем такая регистрация возможна и до фактической передачи недвижимого имущества одаряемому; сам же факт передачи ему недвижимого имущества (дара) не порождает договорных отношений.

Нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости, в том числе жилья, по действующему ГК РФ необязательно. Тем не менее нотариальное удостоверение договора дарения, и прежде всего дарения недвижимости, во многих случаях целесообразно. Во-первых, нотариус ещё раз проверит законность сделки. Во-вторых, именно нотариус может юридически грамотно разъяснить дарителю правовые последствия совершения сделки.

Исходя из того что земельный участок, отведенный под жилой дом, на основании ст. 135 ГК РФ представляет собой принадлежность жилого дома, т. е. вещь, необходимую для его обслуживания, то согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ одновременно передается одаряемому вместе с подаренной недвижимостью или пропорционально приобретаемой по договору дарения доле, т.е. судьба земельного участка следует судьбе жилого дома на нем.

Нужно отметить, что при заключении договора дарения недвижимости (если это действительно дарение, а не притворная сделка, прикрывающая продажу) граждане сравнительно редко прибегают к услугам риэлторских фирм (это ведь ещё одна статья расхода и немалая). С помощью риэлторских фирм договор дарения обычно оформляется для обхода требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников общей долевой собственности, когда один из сособственников продает свою долю в праве собственности на жилой дом или квартиру или дачу.

Например, достаточно большое количество квартир было приватизировано на правах долевой или совместной собственности жильцов. Кроме того, в долевую собственность граждан может перейти недвижимость в порядке наследования. Отношения между жильцами (сособственниками) квартиры или между наследниками иногда, мягко говоря, не совсем доброжелательные, и в таких случаях не является редкостью ситуация, когда другие сособственники будут злоупот­реблять своим правом преимущественной покупки, не давая сособственнику продать свою долю тому покупателю, которому он хочет.

Вдобавок нередко покупатель доли в праве собственности на недвижимость (жилье) не может ждать установленный законом срок для отказа сособственника (один месяц) от покупки доли, а должен приобрести другое жилье срочно, т.е. срочно нужны деньги. И здесь на выручку приходит договор дарения, кото­рый не требует согласия сособственников.

Конечно, de facto "одаряемый" уплачивает деньги за комнату, и если потом по любым из многочисленных предусмотренных законом причин договор дарения будет признан недействительным и суд применит в качестве последствия двустороннюю реституцию (т.е. доля в праве собственности на квартиру будет возвращена «дарителю» без какой-либо денежной компенсации «одаряемому»), ему не останется ничего, кроме предъявления иска о применении последствий ничтожной сделки к договору дарения по причине его притворности.

Он будет доказывать, что дарение прикрывало продажу, а в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка ничтожна, к прикрываемой же сделке применяются относящиеся к ней правила. При этом ему придется оплатить госпошлиной и исковое заявление, и услуги адвоката, ибо юридически это достаточно сложный судебный спор.

Доказать, что на самом деле истец является не одаряемым, а покупателем, равно как и размер уплаченной суммы не всегда удастся, тем более, что свидетельские показания в данном случае не допускаются (п.1 ст. 162 ГК РФ). Свою роль может сыграть расписка от "дарителя" о получении денег, приложенная к договору дарения (если, конечно, покупатель при передаче денег продавцу «озаботился» её истребовать). Наличие расписки неоспоримо свидетельствует о притворности дарения, вместо которого должны применяться правила о купле-продаже.

Чтобы суд пришел к выводу о наличии именно сделки купли-продажи, в такой притворный договор дарения должны были быть включены существенные условия договора купли-продажи (в том числе четкое определение предмета договора, его инвентаризационную (оценочную)) стоимость, права третьих лиц, если они остаются после перехода недвижимости в собственность «одаряемого», указание на акт передачи квартиры одаряемому, что также далеко не всегда соблюдается на практике.

Если заключается консенсуальный договор дарения жилья, он так же, как и реальный, подлежит государственной регистрации, а затем – после его исполнения (на основании акта о передаче жилья) - регистрируется переход права собственности на жилье от дарителя к одаряемому.

Не подлежат регистрации никакие предварительные договоры (в том числе по продаже жилья), но консенсуальный договор дарения является основным, а не предварительным.

Условием отчуждения жилого помещения, в том числе путем дарения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства, а значит – и регистрирующему органу) является согласие органа опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ).

Таким образом, в благополучных семьях или даже неблагополучных, если об этом неблагополучии неизвестно органам опеки и попечительства, собственники могут дарить свои жилые помещения, даже если в них проживают несовершеннолетние дети, никого не спрашивая.

В полном соответствии со ст. 288 ГК РФ подаренные жилые помещения (даже в случае дарения их юридическим лицам) должны использоваться для проживания граждан (по крайней мере, до тех пор, пока в установленном порядке не будет осуществлен перевод жилого помещения в нежилое. Хотя ст. 17 ЖК РФ в противоречие этому правилу разрешает использование жилого помещения и для предпринимательской и иной деятельности – п. 2 ст. 17 ЖК РФ.

3. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости. Существуют некоторые особенности, касающиеся субъектного состава договора дарения. Несовершенно­летние в возрасте до 14 лет вообще не могут выступать дарителями по договору дарения недвижимости — это вытекает из смысла ст. 37 ГК РФ и в целом из соображений защиты интересов несовершеннолет­них. От их имени не могут совершить договоры дарения их недвижимого имущества и их родители, опекуны – ст. 37 ГК РФ. По аналогии это же правило касается недееспособных, признанных таковыми по решению суда. Их недвижимое имущество тоже дарить нельзя. Такой запрет вполне оправдан, так невозможно смоделировать ситуацию, когда бы дарение столь социально значимого и дорогостоящего имущества, как недвижимость, было бы обусловлено интересами малолетних детей и недееспособных лиц в качестве дарителей, особенно если иметь в виду, что данные категории граждан не имеют возможности содержать себя сами и относятся к наименее социально защищенным группам населения.

Дарение совершеннолетним старше 14 лет принадлежащего ему недвижимого имущества в принципе не запрещено законом. Лица в возрасте от 14 до 18 лет, обладая относительной дееспособностью, лично совершают любые сделки (ст. 26 ГК РФ). Однако для продажи такими лицами своей недвижимости им необходимо согласие родителей (попечителей) и разрешение органа опеки и попечительства, которое вряд ли будет дано, ибо такие сделки невозможно обосновать интересами несовершеннолетних (по тем же вышеназванным причинам, что и аналогичные сделки малолетних и недееспособных граждан в качестве дарителей).

Если недвижимость является личной собственностью одного из супругов, он вправе её подарить без согласия другого супруга. Если же недвижимость нажита в браке, т.е. является совместной собственностью супругов, для её дарения необходимо согласие другого супруга (так же, как и для продажи, мены такой недвижимости). При этом согласие супруга должно быть выражено в письменной форме и нотариально удостоверено (п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия, которые вообще не являются собственниками закрепленного за ними имущества, могут дарить имущество только с согласия собственника этого имущества (кроме обычных подарков небольшой стоимости и кроме пожертвований, когда ничьего согласия не требуется). Однако друг другу или иным коммерческим организациям унитарные предприятия не могут дарить имущество даже с согласия собственника этого имущества, так как дарение между коммерческими организациями запрещено вовсе. Это будут ничтожные сделки по смыслу ст. 575 ГК РФ.

Насколько целесообразно запрещение дарения (сверх обычных подарков стоимостью не более пяти МРОТ) в отношениях между коммерческими организациями? Очевидно, что такое запрещение обусловлено тем, что безвозмездные имущественные отношения между организациями, само существование которых порождено целью извлечения прибыли (п.1 ст. 50 ГК РФ), как правило, ненормальны и могут использоваться в ущерб интересам их кредиторов и государства.

В самом деле, главной целью деятельности любой коммерческой организации, действительно, является извлечение прибыли, а потому безвозмездное отчуждение ею своего имущества путем дарения мало сообразуется с такой целью. Но тогда почему закон налагает ограничение на отчуждение её имущества только коммерческой же организации, а не любому субъекту гражданского права?

Ведь дарение коммерческой организацией своего имущества физическому лицу или некоммерческой организации, которое ГК РФ никак не ограничивает, тоже не соответствует главной цели деятельности коммерческих организаций – извлечению прибыли. Приобретение же коммерческой организацией имущества на основе договора дарения, напротив, никак не противоречит указанной главной цели её деятельности.

Кроме того, нельзя не учитывать, что запрет на дарение между коммерческими организациями имущества, в том числе и недвижимости, весьма легко обойти: для этого коммерческой организации достаточно подарить имущество «по договоренности» физическому лицу или некоммерческой организации (что не запрещено законом) с тем, чтобы одаряемый тут же (уже в полном соответствии с законом!) передарил это имущество другой коммерческой организации, которая первоначально и имелась в виду в качестве одаряемого. Доказать притворный или мнимый характер сделки в таких случаях, когда обе стороны это отрицают, практически невозможно. В связи с изложенным представляется целесообразным исключить предусмотренное в ст. 575 ГК РФ запрещение дарения между коммерческими организациями, усилив при этом налоговый контроль за уплатой налогов с прибыли коммерческих организаций за счет подаренного им имущества.

Юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации) – собственники закрепленного за ними - вправе дарить недвижимость в порядке пожертвований или, например, гражданам. Если это крупная сделка от имени, например, АО, ООО, то потребуется решение совета директоров (наблюдательного совета) или даже общего собрания.

По доверенности подарить своё имущество в принципе можно, но в доверенности обязательно должен быть назван одаряемый и обозначен предмет дарения, иначе доверенность ничтожна, а значит, и договор дарения, который будет совершен по такой доверенности, тоже ничтожен (п.5 ст. 576 ГК РФ).

Постановка одаряемого на регистрационный учет («прописка») в подаренной ему квартире никак не влияет на его право собственности на подаренную ему квартиру (или жилой дом), т.е. он может в ней никогда не жить, но от этого не перестает быть её собственником.

В нотариальной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются к нотариусу с просьбой удостоверить договор дарения (в том числе недвижимого имущества) в пользу зачатого, но еще не родившегося ребенка. И в литературе можно встретить утверждение о том, что поскольку законодатель разрешает составлять завещания в пользу такого ребенка (п.1 ст. 1116 ГК РФ), то по аналогии следует признавать и право собственника распорядится своим имуществом путем совершения договора дарения в пользу того же ребенка с тем, чтобы от его имени договор был подписан, например, одним из его родителей.

Необходимость в совершении договора дарения до рождения ребенка может быть обусловлена неотложностью отъезда дарителя на постоянное место жительства в другой город или даже страну или состоянием здоровья дарителя, дающим основания опасаться, что он может не дожить до рождения ребенка. Составление же завещания в пользу зачатого, но не родившегося ребенка, разрешенное законом, не всегда может отвечать интересам дарителя, например, в тех случаях, когда он хочет исключить из числа претендентов на то или иное свое имущество после его смети обязательных наследников.

Следует отметить, что в проекте Гражданского уложения (ст. 1791), подготовленного незадолго до Октябрьской революции, предусматривалась возможность дарения «в пользу ребенка, имеющего родиться от определенного лица», при этом дар мог быть принят отцом или матерью ребенка.

Представляется, что данная позиция могла бы быть воспринята действующим отечественным законодательством. Ведь дарение в пользу зачатого, но ещё не родившегося ребенка, не только не нарушает его интересов, а напротив, соответствует интересам ребенка, особенно в тех случаях, когда после рождения ребенка дарение по тем или иным причинам может стать невозможным. Приоритет же интересов ребенка как наиболее «слабого звена» красной нитью проходит через всё российское законодательство, является своего рода принципом отечественного права.

Нельзя не учитывать то, что и после рождения ребенка (по крайней мере, до достижения им 14-летнего возраста) он никак не участвует в совершении таких сделок, как дарение ему недвижимого имущества. Такие сделки от его имени совершают его законные представители, т.е. прежде всего – родители (п.1 ст. 28 ГК РФ). Соответственно, ничего не меняется в зависимости от того, совершается договор дарения до рождения ребенка или после его рождения.

Другое дело, что необходимо урегулировать эту проблему специальными нормами в главе 32 ГК РФ, посвященной договору дарения, ибо в действующей редакции ГК не допускает дарение в пользу зачатого, но ещё не родившегося ребенка.

В договор дарения может быть включено условие о том, что сам одаряемый (возможно, и вместе с членами своей семьи) сохраняет право постоянного и безвозмездного (без уплаты наемной платы) пользования подаренным жилым помещением или определенной его частью, и такое условие не придает договору дарения характер возмездного. От одаряемого зависит, заключать или не заключать договор с такого рода обременениями.

4. Права и обязанности сторон по договору дарения. В реальном договоре дарения, который заключается одновременно с передачей вещи одаряемому, вообще никаких обязательственных отношений не возникает. Поэтому реальный договор дарения занимает особое место среди гражданско-правовых договоров как оснований возникновения прав и обязанностей их сторон.

Права и обязанности дарителя. В консенсуальном договоре дарения, предусматривающем дарение в будущем, главной обязанностью дарителя является передача дара. Как уже отмечалось, в том случае, когда договор дарения требует государственной регистрации (что в полной мере относится к договору дарения недвижимости), он должен квалифицироваться только как консенсуальный договор, и по такому договору даритель обязан передать дар, а одаряемый вправе требовать передачи дара.

Если после заключения консенсуального договора дарения, но до его исполнения даритель умрет, обязанность передать дар переходит на наследников дарителя (п.2 ст. 581 ГК РФ), если иное не было предусмотрено самим договором. Это правило не действует только в отношении пожертвований (п.6 ст. 582 ГК РФ). Напротив, право одаряемого на принятие дара по консенсуальному договору дарения не переходит к его наследникам, если иное не было предусмотрено в договоре (ст. 581 ГК РФ).

Если речь идет о дарении вещи, находящейся в общей – долевой или совместной – собственности, то дарение такой вещи возможно лишь с согласия всех сособственников (п.1 ст. 246, п.2 ст. 253 ГК РФ).

Своей долей в праве долевой собственности любой из участников долевой собственности вправе распорядиться, в том числе путем дарения, по своему усмотрению, т.е. помимо воли других сособственников. Распорядиться долей в праве совместной собственности (в том числе подарить её) невозможно без раздела общего имущества или выдела из него доли с одновременным прекращением права совместной собственности для всех сособственников (при разделе) или для одного из них (при выделе) – ст. 254 ГК РФ.

Права и обязанности одаряемого. Во-первых, у одаряемого по консенсуальному договору дарения) есть право на принятие дара. Если даритель не передает вещь, предусмотренную договором, одаряемый вправе требовать её в судебном порядке, если эта вещь уже не передана другому лицу по основаниям, предусмотренным законом (ст. 398 ГК РФ).

Во-вторых, одаряемый в любое время до принятия дара вправе отказаться от принятия дара без указания причин, т.е. расторгнуть договор в одностороннем и внесудебном порядке - ст. 573 ГК РФ. Отказ от принятия дара – это односторонняя сделка одаряемого. Необходимо лишь соблюсти формальности, предусмотренные в ст. 573 ГК РФ: если договор был заключен в письменной форме, то и отказ от дара должен иметь письменную форму. Если договор дарения был зарегистрирован до фактической передачи дара (дарение недвижимости), то и отказ от принятия дара подлежит государственной регистрации. Поэтому регистрирующие органы обычно предлагают приложить к договору акт передачи имущества.

Налоги, уплаченные при нотариальном удостоверении договора дарения недвижимого имущества, в случае отмены дарения обратно не возвращаются.

В-третьих, одаряемый вправе требовать от дарителя возмещения вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренного имущества по правилам главы 59 ГК РФ о внедоговорном причинении вреда, если одаряемый сможет доказать, что эти недостатки возникли до передачи ему дара, не относятся к числу явных и даритель, зная о них, не предупредил о них одаряемого - ст. 580 ГК РФ.

Обычно речь здесь идет о движимом имуществе. Но не исключено применение такого правила и к дару в виде недвижимости. Например, подарив индивидуальному предпринимателю помещение под склад, даритель не предупредил, что оно ежегодно заливается паводковыми водами, из-за чего было испорчен весь товар предпринимателя. Последний, несомненно, вправе требовать от дарителя возмещения причиненных убытков, если докажет, что даритель знал (должен был знать) о неизбежности (или высокой степени вероятности) затопления помещения.

Если договор дарения был заключен в общеполезных целях (пожертвование - ст. 581 ГК РФ), то одаряемый обязан использовать пожертвованное имущество по предусмотренному договором назначению, иначе даритель (жертвователь) или его правоприемники вправе требовать отмены пожертвования в судебном порядке.

При этом при пожертвовании имущества гражданину в договоре обязательно должно быть указано назначение этого имущества (например, для использования загородного дома в качестве помещения для летнего отдыха детей из определенного детского дома). При пожертвовании имущества юридическим лицам или публично-правовым образованиям такое указание возможно, но не обязательно (ст. 582 ГК РФ), однако в любом случае одаряемые должны использовать подаренное имущество в общеполезных целях.

4. Отмена дарения. В двух случаях даритель имеет право отказаться от исполнения договора (передачи дара) - кроме случаев, когда речь идет об обычных подарках небольшой стоимости, - ст. 577 ГК РФ:

1. если после заключения консенсуального договора дарения имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Очевидно, что особое значение наличие такой возможности у дарителя приобретает по договорам дарения, предметом которых является такое дорогостоящее и социально значимое имущество, как недвижимость, и прежде всего жилье;

2. если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Во втором случае даритель (без обращения в суд, а в случае его убийства одаряемым отмены дарения вправе требовать наследники дарителя в судебном порядке) может отменить и уже состоявшееся дарение, т.е. уже после передачи имущества в дар независимо от срока, прошедшего после передачи.

Кроме того, даритель вправе требовать отмены дарения в судебном порядке, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу её безвозвратной утраты (речь, как представляется, может идти не только о семейных реликвиях, архивах, фотографиях, художественных ценностях - картинах, рукописях и т.п., но и о недвижимости – даче, доме, если это, к примеру, «родовое поместье»).

И ещё: в договоре дарения может быть заранее предусмотрено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого - п. 4 ст. 578 ГК РФ. Например, мать дарит дочери квартиру, дачу и не желает, чтобы в случае преждевременной смерти дочери зять стал сонаследником этого имущества.

Во всех этих случаях одаряемый обязан вернуть дар дарителю, если вещь сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Отмена дарения (когда это необходимо – на основе решения суда) оформляется письменным документом (это односторонняя сделка или решение суда по иску дарителя или наследников) и в отношении недвижимости – подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции, после чего у дарителя восстанавливается право собственности на ранее подаренное имущество (либо оно приобретает режим наследственной массы, если дарение отменено по иску наследников в связи с убийством дарителя одаряемым).

Анализ содержания ст. 578 ГК РФ, предусматривающей основания отмены дарения дарителем, свидетельствует о том, что одни основания применяются независимо от упречного поведения одаряемого, другие же являются санкциями.

Договор дарения - единственный в гражданском праве, где нормы морали и нормы права взаимодействуют столь тесно, что нарушение норм морали одаряемым становится юридическим фактом, влекущим возможность применения санкций к нарушителю. Анализ ст. 578 ГК РФ, посвященной отмене дарения, свидетельствует о том, что основанием отмены дарения в качестве санкции является не правонарушение как таковое, а именно нарушение норм морали, диктующих бережное обращение с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, сохранение чувства благодарности и уважения к лицу, от которого одаряемый принял дар. Так, совершение любого, самого тяжкого преступления не является основанием для отмены дарения, если это преступление не было направлено против жизни или здоровья одаряемого, кого-либо из членов его семьи или близких родственников.

По одному судебному спору было установлено, что взрослый сын, проживая с матерью в её квартире, по сути дела, вынудил мать перевести на него право собственности на квартиру путем заключения договора дарения, обещая улучшить свое отношение к матери. После оформления договора дарения отношения между дарительницей и семьей сына стали ещё более неприязненными. Сын и невестка неоднократно выгоняли мать из квартиры, и она вынуждена была ночевать у соседей. Во время очередной ссоры Борев причинил матери тяжкие телесные повреждения, повлекшие её смерть, что подтверждено вступившим в силу приговором суда. Истица - сестра убитой женщины - являлась единственной наследницей умершей (сын не имел права наследовать как недостойный наследник) и могла бы унаследовать квартиру, подаренную её матерью ответчику, в случае отмены дарения. В этом конкретном случае налицо все основания для отмены дарения квартиры и последующего наследования этой квартиры истицей.

Предусмотрев право дарителя (его наследников) на отмену дарения в качестве санкции по отношению к одаряемому, ст. 578 ГК РФ в одних случаях указывает на право дарителя отменить дарение (при умышленном посягательстве на жизнь и здоровье дарителя, членов его семьи или близких родственников), а в других - на право дарителя (его наследников) требовать в судебном порядке отмены дарения (при умышленном причинении смерти дарителю и при создании угрозы безвозвратной утраты подаренной вещи, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность).

Представляется, однако, что практически по действующему законодательству во всех случаях реализация права дарителя на отмену дарения осуществима лишь в судебном порядке, ибо, во-первых, трудно надеяться на то, что одаряемый, совершивший тяжкое преступление против одаряемого или его близких, добровольно вернет дар, а во-вторых (и это главное), предметом спора в подобных случаях обычно является дар, требующий государственной регистрации или иного оформления документов на имя собственника (транспортные средства, дача, садовый домик, дом, квартира, земельный участок, именные ценные бумаги и др.). Для отмены дарения такого имущества, т.е. для восстановления права собственности дарителя на него, необходим правоустанавливающий документ, на основании которого учреждение юстиции (или иной управомоченный орган) зарегистрирует (восстановит) право собственности дарителя и «погасит» право собственности на то же имущество одаряемого, и такой документ в данном случае не может быть ничем иным, кроме судебного решения.

Во всяком случае ни один из действующих нормативных актов, регулирующих порядок регистрации имущества с указанием его собственника, в том числе Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривает заявление дарителя об отмене дарения в качестве возможного основания перерегистрации имущества на имя заявителя.

Разница в формулировках в п.1 и в п.2 ст. 578 ГК РФ, объясняется, на наш взгляд, тем, что при условии во всех случаях обязательного судебного порядка отмены дарения в одних случаях суд должен удовлетворить соответствующее требование дарителя безоговорочно (при умышленном преступлении одаряемого), а в других случаях даритель должен доказать факт бесхозяйственного обращения одаряемого с вещью, создающего угрозу её безвозвратной утраты, и обосновать то обстоятельство, что эта вещь представляет для истца большую неимущественную ценность. Иными словами, в одних случаях суд обязан, а в других - вправе отменить дарение.

В ст. 578 ГК РФ предусмотрен ряд оснований для отмены дарения. В качестве санкции могут рассматриваться лишь те из них, которые обусловлены наличием умышленной (при совершении преступления - п. 1 ст. 578 ГК РФ) либо любой (умышленной или неосторожной) формой вины одаряемого (бесхозяйственное обращение с подаренной вещью - п.2 ст. 578 ГК РФ). Иные основания порождают право одаряемого требовать отмены дарения в судебном порядке независимо от наличия вины одаряемого.

В частности, право дарителя требовать отмены дарения в связи с бесхозяйственным обращением одаряемого с вещью возникает и при отсутствии вины последнего в создании угрозы утраты такой вещи (отсутствие у одаряемого необходимых условий, требующихся для сохранности вещи, тяжелая неизлечимая болезнь одаряемого и т.п.).

Применительно к договору дарения недвижимости такая ситуация, являющаяся основанием для отмены дарения, может возникнуть в случаях, когда, например, предметом дарения был жилой дом, дача, являющиеся как бы «родовым поместьем», с которым у дарителя связаны личные воспоминания, переживания и которое приходит в упадок, разрушается, гибнут деревья на прилегающем земельном участке и т.п. вследствие бесхозяйственного обращения одаряемого с этим имуществом.

Вообще во всех случаях, когда уже состоялась государственная регистрация договора дарения и перехода права собственности по нему, отмена дарения возможна лишь в судебном порядке, т.е. не может быть отменена даже по обоюдному согласию сторон.

Правило о возможности отмены дарения на случай смерти одаряемого при жизни дарителя, не являющееся санкцией, тоже предусмотрено в ГК РФ впервые. В связи с тем, что большинство договоров дарения недвижимости продолжают заключаться в нотариальной форме, несмотря на отсутствие обязательности такой формы, в нотариальной практике и практике учреждений юстиции, регистрирующих сделки дарения недвижимости, возникает вопрос: должно ли налагаться запрещение на отчуждение подаренного недвижимого имущества одаряемым как собственником этого имущества, если в договоре дарения (правоустанавливающем документе) предусмотрено право дарителя на отмену дарения на случай, если он переживет одаряемого?¹⁰.

Так, Баранова обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса, отказавшегося удостоверить, и на действия учреждения юстиции, отказавшегося зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, который Баранова хотела заключить в качестве продавца, поскольку в правоустанавливающем документе – договоре дарения этой квартиры заявительнице её матерью, присутствовало условие о праве дарительницы на отмену договора дарения в случае наступления смерти одаряемой при жизни дарительницы¹¹.

Представляется, что суд поступил правильно, удовлетворив жалобу Барановой. В соответствии со ст. 209 ГК РФ одаряемый, став собственником подаренного ему имущества с момента заключения договора дарения, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению и без предварительного согласия на это дарителя. Юридический смысл любого запрещения распоряжаться имуществом собственнику (например, при ипотеке, аресте имущества, банкротстве и т.д.) обусловлен наличием каких-либо имущественных обязанностей, долгов собственника, погашение которых обеспечивается возможной реализацией этого имущества в будущем. Договор же дарения является безвозмездным и право собственности на имущество переходит к одаряемому без каких-либо обременений и ограничений. Для последующего отчуждения подаренного имущества не требуется ни разрешения, ни уведомления дарителя.

Обязательным условием отмены дарения по любым основаниям, предусмотренным законом, является в силу п.5 ст. 578 ГК РФ наличие подаренной вещи в натуре на момент отмены дарения.