Общие положения об аренде.

Вопросы:

1. Договор аренды: понятие и элементы

2. Содержание договора аренды

3. Понятие и особенности договора проката

НПА:

1. ГК гл 34

2. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"

3. Водный кодекс РФ

4. Информационное письмо президиума ВАС от 11 02 2002 года номер 66

Вопрос №1. Договор аренды: понятие и элементы договора.

Особенности регулирования: отдельной главой 34 ГК (как общие положения, так и специальные для отдельных видов).

Понятие договора – п.1 ст.606 ГК: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда и имущ. найм – отождествляются. Ранее действующее гражд.законодательство – аренда – имущество в процессе хоз. предпринимательской деятельности, а найм – когда имущество для личных нужд. Но наш законодатель их отождествляет.

Общая характеристика договора аренды:

• консенсуальный

• двустороннеобязывающий (взаимный)

• возмездный (покупатель обязан не просто дать предоставление, но именно уплатить денежную сумму)

Есть отдельные виды договоров, которые являются реальными (аренда транспортных средств).

По договору аренды имущество может передаваться как во временное владение и пользование, так и только во временное пользование. Стороны выбирают каким образом передать имущество.

В первом случае, когда имущество передается во временное владение и пользование, арендатор становится титульным законным владельцем арендованного имущ-ва, а во втором – не приобретает титула.

Под пользованием понимается – извлечение из вещи ее полезных свойств. При этом право пользования арендованным имуществом может включать в себя и право выкупа имущества.

Арендатор как титульный владелец, в тех случаях когда ему было передано имущество во временное владение и пользование, ст 305 ГК – имеет право защищаться вещно-правовыми исками.

Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

 Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Кроме того право пользования - право следования. Согласно п 1 ст 617 ГК: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть право аренды следует за вещью.

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за ним права следования породило точку зрения о том, что право аренды является ограниченным вещным правом (сергеев, толстой), но с этим вряд ли можно согласиться (оно не перестает быть относительным, тем более круг вещных прав определен законом).

Стороны договора: арендодатель и арендатор – любые субъекты гп с учетом право-дееспособности – физ лица, юр лица и публично правовые образования.

Однако в некоторых видах договора аренды есть спец субъекты (договор проката – арендодатель – только коммерческая организация)

Арендодатель – прежде всего собственник имущества. Арендодателем могут выступать уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

• Уполномоченные законом - лица, которые обладают товаром на ином вещном праве (право ХВ, ОпрУпр - нужно учитывать необходимо ли согласие собственника)

• Уполномоченные собственником - мы имеем ввиду только те договорные конструкции, которые дают право действовать от собственного имени, а не от имени собственника (договор доверительного управления, договор комиссии, агент по агентскому соглашению (только в том случае, если соглашение сконструировано по договору комиссии))

Объекты аренды: п.1 ст.607 ГК – виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Здесь названы недвижимое, а так же движимое имущество. Перечень неисчерпывающе определен. Но в этой статье 607 ГК закреплен квалифицирующий признак объектов аренды – непотребляемость вещи – вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (п 1 ст 607). Потребляемые ни в коем случае не могут быть объектом аренды. В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущ комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемые вещи, например, предприятие как имущ комплекс (ст 122 ГК ). Кроме того второй квалифицирующий признак – индивид определенные вещи. Этот признак основывается на существе арендных отношений, поскольку по окончанию срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (622 ГК).

Вещи, определенные родовыми признаками не могут быть объектом аренды, так как мы не можем их вернуть.

Законом могут устанавливаться виды имущества, сдача которых не допускается или ограничена. Виды имущества, сдача которых в аренду не допускается должны быть указаны в законе (изъятые из оборота, исключительная федеральная собственность). Что касается ограничений на сдачу отдельных объектов в аренду, то они также определяются законом. В частности ограничивается круг лиц, либо предъявляются к ним дополнительные требования (закон о недрах – участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензии выдаваемом уполномоченным гос органом)

По общим положениям – предмет – сущ условие. Согл п.3 ст. 607 ГК: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Цена – не является сущ условием договора аренды. Если договором не предусмотрено – то общие положения 424 гк и п 1 ст 614 ГК. Но для отдельных видов цена – сущ условие (654 ГК – здание или сооружение).

Статья 424. Цена

 1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

 

Статья 614. Арендная плата

 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Срок – не сущ условие. Согласно ст 610 ГК: договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвиж имущества за 3 месяца, если иной срок не установлен договором. Законом или договором может быть установлен другой срок, при этом срок может быть, как уменьшен, так и увеличен.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды и для отдельных видов имущества. Например, макс срок договора проката – 1 год (ст 627 ГК).

Предельные сроки аренды установлены для договоров аренды природных объектов – водные объекты: краткосрочные - 3 года, долгосрочные - 25 лет. Предельный срок никак нельзя обойти.

П.2 ст.621 ГК: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Форма договора: регулируется статьей 609 ГК - зависит от субъектного состава и от срока.

Простая письменная форма:

• если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока

• договор аренды на срок более года, если стороной являются физические лица

В виде одного документ, подписанного сторонами!

Договор аренды недвижимости подлежит гос регистрации, если иное не установлено законом (п 2 ст 609 ГК). Исключение – договор аренды зданий и сооружений подлежит гос регистрации, если он заключен на срок не менее года 651 ГК.

Особым образом регулируется форма договора аренды с правом выкупа. Форма такого договора – форма договора купли-продажи соответствующего имущества.

Последствия несоблюдения простой письменной формы – ст 609 ГК не содержит положения о недействительности, соответственно применимы общие положения ст.162 ГК:

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Для отдельных видов договора аренды могут устанавливаться специальные последствия несоблюдения формы (например, 651 ГК аренда зданий и сооружений – недействительность договора).