7. Доходный подход

Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности.

В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера оцениваемого объекта, может быть применен один из этих методов.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными периодическими суммами расходов и доходов.

Другим методом, является метод дисконтирования поступлений наличности, используемый при оценке объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов, заниженных или завышенных.

Обосновать применение одного из методов.

Расчет коэффициента капитализации.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент;

•      поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = io + iс + iл + i in + n к

где io – безрисковая ставка процента, %; iс – риск за вложение в объект недвижимости, %; iл – премия на низкую ликвидность, %; iin – премия за качество менеджемента, %; nк – норма возврата на капитал, %.

www.proocenka.ru, http://www.ocenchik.ru/docs/65.html

В качестве безрисковой ставки оценщики использовали доходность по облигациям Государственного займа, как наиболее надежного инструмента получения гарантированного дохода. Среднее значение ставки доходности составило 7,512 % годовых. Источник информации – http://www.rusbonds.ru/ .

Итого базовая ставка составит 7,512 %. СКРИН.

Поправка за вложение в объект недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладает систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды, установление ограничений на уровне арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Размер поправки на статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надёжности плюс риск невыплат или частичных выплат страховки. Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта.

В таблице представлена оценка факторов риска, влияющих на объект недвижимости: