- •Курсовая работа
- •Введение
- •1. Основные факты и выводы
- •1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов.
- •1.3. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки.
- •31 515 000 Рублей 00 коп.
- •2 Определение задания на оценку
- •2.1.Объект оценки.
- •2.2. Имущественные права на объект оценки.
- •3. Общие сведения
- •4. Анализ рынка
- •4.1 Социально-экономическое положение Орловской области
- •4.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Орла
- •Апрель 2010 г.
- •5. Сравнительный подход
- •6. Затратный подход
- •Метод сравнительной единицы
- •Оценка величины накопленного износа
- •7. Доходный подход
- •Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
- •8. Обоснование рыночной стоимости объектов оценки (соглавсование)
- •9. Заключение
- •Тридцать один миллион пятьсот пятнадцать тысяч рублей 00 коп.
- •Список использованных источников
Оценка величины накопленного износа
В настоящем отчете накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:
исправимый физический износ;
неисправимый физический износ;
исправимый функциональный износ;
неисправимый функциональный износ;
внешний или экономический износ.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.
Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.
Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.
Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания
Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79 |
||||||||
Объект оценки |
Удельный вес |
Стоимость элементов конструкций (руб.) |
Физический износ по результатам обследования |
Исправимый физический износ (руб.) |
Фактический срок службы (лет) |
Нормативный срок службы (лет) |
Неисправимый износ |
Неисправимый износ (руб.) |
Фундаменты |
4 |
2 071 825,32 |
0,3 |
621 547,60 |
30 |
150 |
0,20 |
290 055,54 |
Стены и перегородки |
28 |
14 502 777,24 |
0,3 |
4 350 833,17 |
30 |
125 |
0,24 |
2 436 466,58 |
Перекрытия |
9 |
4 661 606,97 |
0,3 |
1 398 482,09 |
30 |
150 |
0,20 |
652 624,98 |
Крыши |
6 |
3 107 737,98 |
0,3 |
932 321,39 |
30 |
50 |
0,60 |
1 305 249,95 |
Полы |
7 |
3 625 694,31 |
0,4 |
1 450 277,72 |
30 |
50 |
0,60 |
1 305 249,95 |
Проемы |
6 |
3 107 737,98 |
0,1 |
310 773,80 |
30 |
50 |
0,60 |
1 678 178,51 |
Отделочные работы |
6 |
3 107 737,98 |
0,5 |
1 553 868,99 |
30 |
50 |
0,60 |
932 321,39 |
Внутренние санитарнотехнические и электротехнические устройства |
20 |
10 359 126,60 |
0,4 |
4 143 650,64 |
30 |
50 |
0,60 |
3 729 285,58 |
Прочие работы |
14 |
7 251 388,62 |
0,4 |
2 900 555,45 |
30 |
50 |
0,60 |
2 610 499,90 |
Итого |
100 |
51 795 633,00 |
|
17 662 310,85 |
|
|
|
14 939 932,38 |
Стоимость элементов конструкций определялась умножением удельного веса конструкции (элемента) на общую стоимость воспроизводства объекта оценки. Удельные веса определялись в соответствии со сборником УПВС.
Итоговая таблица затратного подхода
№ п/п |
Наименование объекта оценки |
Полная восстановительная стоимость, руб. |
Устранимый физический износ, руб. |
Неустранимый физический износ, руб. |
Стоимость по подходу, руб. |
1 |
Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79 |
51 795 633,00 |
17 662 310,85 |
14 939 932,38 |
19 193 389,76 |