6. Затратный подход

Преимущества затратного подхода: 1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: §  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; §  обоснование необходимости обновления действующего объекта; §  оценка зданий специального назначения; §  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; §  анализ эффективности использования земли; §  решение задач страхования объекта; §  решение задач налогообложения; §  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). -  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). -  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): ·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; ·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; ·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта; С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 м³ из уровня цен по состоянию на 1969 г. в цены 1984 г. (на основании Постановления Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) с последующим пересчетом в текущий уровень цен путем умножения базовой сметной стоимости на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ (СМР).

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта.

Расчет рыночной стоимости произведен методом сравнительных единиц на основании укрупненных показателей полной восстановительной стоимости (УПВС), так как имеется типовой аналог. Применение же других методов потребует большого количества дополнительной информации и проведения громоздких расчетов.

Пересчет единичных показателей стоимости 1 куб.м. из базовых цен 1969 г. в текущие цены на дату оценки производился с использованием следующих коэффициентов:

К1 =1,00 - зональный коэффициент Орловской области.

К2=1,17 - коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1969 г в базовые цены 1984 г. для отрасли строительство (Госстрой СССР, 11.05.83 г.).

К3=120,29 - средневзвешенный коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1984 г. в текущие цены (Индексы цен в строительстве, Ко-Инвест, № 66, январь 2009 г.).

Расчет восстановительной стоимости объекта оценки представлен в нижеследующей таблице.

Таблица – Расчет восстановительной стоимости объекта оценки

Наименование объекта оценки	Единицы измерения	Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79
Номер сборника и таблицы УПВС		УПВС, сб. 28 таб. 92
Общий объем здания	куб. м.
Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания (по данным УПВС) в ценах 1969 г.	руб.
Коррекция на несоответствие объёмов	раз
Коррекция на несоответствие группы капитальности	раз
Коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1969 г в базовые цены 1984 г. для отрасли металлообработка	раз
Территориальный коэффициент сметной стоимости СМР по областям (Орловская обл.)	раз
Коэффициент удорожания цен на I квартал 2009 г. по отношению к базовым ценам 1984 г.	раз
Индекс пересчета цен с 1 квартала 2009 г. на дату оценки
Полная восстановительная стоимость нового объекта без НДС	руб.
Прибыль предпринимателя
Степень готовности объекта недвижимости
НДС 18%
Полная восстановительная стоимость нового объекта без НДС	руб.	51 795 633

СКРИН ИЗ УПВС.