8. Обоснование рыночной стоимости объектов оценки (соглавсование)
В настоящем разделе представлен анализ результатов оценки различными методами.
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости, определяются по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.
Для оценки недвижимого имущества применялись три подхода – сравнительный, доходный и затратный – следовательно, для определения итоговой рыночной стоимости необходимо согласование стоимостей, полученных различными подходами.
Итоговая оценка стоимости недвижимого имущества может быть определена с помощью следующего выражения:
где
VЧА – стоимость, полученная затратным подходом;
VDCF – стоимость, полученная методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом);
VР – стоимость, полученная методом сопоставимых продаж (рыночным подходом);
dЧА – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки затратным подходом;
dDCF – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом).
dР – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки методом сопоставимых продаж (рыночным подходом).
По мнению оценщика, удельный вес результата, полученного затратным подходом, составляет 0,2; удельный вес результата доходного подхода составляет 0,2; сравнительного подхода – 0,6.
Результаты расчетов представлены в нижеследующих таблицах.
Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79
|
||||
№ п/п |
Показатели |
Подходы |
||
Затратный |
Доходный |
Сравнительный |
||
1 |
Результаты оценки |
19 193 389,76 |
34 085 511,24 |
34 765 356,00 |
2 |
Удельный вес подхода |
0,2 |
0,2 |
0,6 |
3 |
Вклад подхода в итоговый показатель стоимости |
3 838 677,95 |
6 817 102,25 |
20 859 213,60 |
4 |
Результат согласования с учетом округления, руб. с НДС |
31 515 000,00 |
||