3. Содержание договора, который подписывает дольщик

Как бы ни назывался договор, который подписывает дольщик, в нем должны быть приведены следующие сведения:

1) описание квартиры согласно проектно-строительной документации, в том числе строительный адрес дома, номер подъезда или секции, этаж, количество комнат в квартире, планировка, метраж, высота стен, наличие или отсутствие отделки и в каком объеме (электропроводка, канализация, сантехника, другая инженерная "начинка", потолок, стены, пол и т.д.). Это необходимо для того, чтобы дольщик в итоге приобрел именно ту квартиру, на которую он рассчитывает;

2) цена квартиры и стоимость квадратного метра. Последнее важно потому, что при приемке дома государственной комиссией по обмерам БТИ площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной. Разница может составлять до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры. Некоторые организации практикуют "фиксацию цен". Это означает, что дольщик, начиная участвовать в инвестиционном проекте на ранних этапах строительства и заплатив определенную сумму, может не волноваться о том, что придется доплачивать при повышении цен на стройматериалы, рабочую силу и т.д. К сожалению, этот пункт договора пока не имеет законодательного обеспечения. Поэтому реальная фиксация цен возможна только в стабильных компаниях, которые уже успешно проводили такие акции;

3) сроки строительства. В качестве срока сдачи объекта указывается квартал года, но этот срок может быть перенесен;

4) штрафные санкции за невыполнение обязательств. Оговаривается также ответственность перед дольщиком в случае изменений параметров квартиры против изначально указанных в договоре.

Дольщику необходимо изучить все те документы, которые определяют строительство, всю цепочку его участников: существуют ли вообще инвестиционный контракт, распоряжение муниципальных властей о предоставлении участка для строительства, договор аренды; имеет ли право генеральный инвестор по договору с администрацией города самостоятельно реализовывать права на квартиры в строящемся доме. Если инвестор обратился к дольщику (соинвестору), то необходимо изучить договор между ним и застройщиком (генеральным инвестором). В этом договоре должно быть указано, имеет ли право дольщик (соинвестор) на реализацию квартир. Кроме договора, должны существовать акты выполнения дольщиком обязательств или иные документы, подтверждающие внесение платы. Кроме того, необходимо проверить, соответствует ли описание квартиры в договоре проектно-строительной документации;

5) гарантийный срок на объект долевого строительства (причем он не может быть меньше пяти лет);

6) адрес. Заметим, что, когда начинается строительство, объект застройки еще не имеет почтового адреса. Поэтому в договоре может быть указан строительный адрес, который значится в разрешении на строительство.

4. Правовые отношения, возникающие при окончании строительства

Заключительным этапом строительства является прием дома государственной комиссией и оформление права собственности. Это может происходить различными способами, так как законодательство не определяет простой и четкой процедуры. После этого застройщик и дольщик подписывают передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости).

Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в комитете прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения государственной регистрации на руки выдается Свидетельство о регистрации права. После этого дольщик будет считаться с юридической точки зрения покупателем квартиры.

В целях защиты граждан от противоправных действий введена учетная регистрация договоров инвестирования и уступки требования, которая является единственной гарантией того, что на квартиру не претендуют еще несколько человек.

Исходя из п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ, вступившего в силу с 1 апреля 2005 г., его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.

Поскольку иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до его вступления в силу, то действие этого Закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости, а следовательно, договоры долевого участия и договоры уступки доли регистрации не подлежат.

1 Проблема обманутых дольщиков

1