26.4.2. Земельные участки, купленные у частных лиц или приобретенные у государства до 1 января 2007 г.

Если вы продаете земельный участок, который был куплен у частного лица (например, у другой организации) или приобретен у государства (муниципального образования) до 1 января 2007 г., вы имеете право уменьшить доход от его реализации:

- на расходы по его приобретению в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ;

- расходы, непосредственно связанные с такой реализацией (например, расходы по оценке), в соответствии с абз. 12 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Этот подход подтверждают как контролирующие, так и судебные органы (Письмо УФНС России по Московской области от 11.04.2007 N 24-17/0295, Постановления Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2006 N А56-28306/2004, ФАС Уральского округа от 10.11.2005 N Ф09-756/05-С7).

Примечание

Отметим, что вышесказанное относится к любым земельным участкам, приобретенным у частных лиц. В том числе если разрешенное целевое использование приобретенного земельного участка не предполагает капитального строительства (Письмо Минфина России от 04.03.2010 N 03-03-06/1/111).

Если земельный участок был получен безвозмездно, например в процессе приватизации, при его продаже вы вправе уменьшить доходы на первоначальную стоимость земли. Такая стоимость должна быть сформирована вами в налоговом учете на основании рыночных цен и включена в состав внереализационных доходов в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ.

Такую позицию поддержал ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 28.02.2007 N А56-15183/2005, от 12.01.2006 N А56-15183/2005. Суд указал, что в данном случае доходы от реализации уменьшаются на сформированную рыночную стоимость земельного участка, которая и выступает ценой приобретения. Эту точку зрения не всегда разделяют налоговые органы (см., например, Письмо УФНС России по г. Москве от 18.03.2005 N 20-12/17819).

Если вы продаете земельный участок, который ранее был внесен в качестве взноса в уставный капитал, доход от продажи вы вправе уменьшить на стоимость земельного участка в соответствии с данными налогового учета (Письмо Минфина России от 09.11.2006 N 03-03-04/1/738).

Если организация применяет метод начисления, выручка от реализации земельного участка признается в налоговом учете на момент его реализации, т.е. на дату государственной регистрации перехода права собственности на участок (п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Однако Минфин России в Письмах от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554 высказал мнение, что признавать доход нужно в момент передачи объекта недвижимости по акту приемки-передачи и подачи документов на регистрацию. Нужно заметить, что финансовое ведомство свою позицию никакими ссылками на нормы права не обосновало.

Более того, в Письмах от 28.09.2006 N 07-05-06/241, от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85 Минфин России высказывал противоположную точку зрения в отношении даты признания выручки от реализации недвижимости.

ПРИМЕР

отражения в бухгалтерском учете операции по продаже земельного участка

Ситуация

Организация "Альфа" продает земельный участок за 2 500 000 руб. Первоначальная стоимость участка - 1 700 000 руб. Организация учитывает доходы и расходы для целей налогообложения прибыли по методу начисления.

Решение

Реализация земельных участков не признается объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, НДС дополнительно к стоимости участка покупателю не предъявляется.

Земельный участок для целей налогового и бухгалтерского учета амортизации не подлежит (п. 2 ст. 256 НК РФ, п. 17 ПБУ 6/01).

Сумма поступления от продажи земельного участка отражается в бухгалтерском учете в качестве прочего дохода по кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы", в корреспонденции с дебетом счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (п. п. 30, 31 ПБУ 6/01, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, Инструкция по применению Плана счетов).

Балансовая стоимость земельного участка списывается со счета 01 в дебет счета 91, субсчет 91-2 "Прочие расходы", поскольку является прочим расходом (п. п. 29, 31 ПБУ 6/01, п. 11 ПБУ 10/99).

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Отражена продажа земельного участка	62	91-1	2 500 000	Акт приемки- передачи земельного участка
Списана балансовая стоимость земельного участка	91-2	01	1 700 000	Акт о приеме- передаче объекта основных средств
Заключительными оборотами месяца отражен финансовый результат (без учета иных операций) (2 500 000 - 1 700 000)	91-9	99	800 000	Бухгалтерская справка-расчет