5.3.2. Дисциплина «Организация оценки земли и имущества»

1. Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, если имеются следующие исходные данные:

1. Площадь здания – 800 м.

2. Площадь участка - 400 м .

3. Площадь сдаваемая в аренду - 800 м .

4. Арендная ставка за 1 м площади – 1400 руб/год.

5. Коэффициент недоиспользования – 8%.

6. Коэффициент неуплаты – 2%.

7. Коэффициент капитализации для здания – 18%.

8. Коэффициент капитализации для земли – 10%.

9. Стоимость строительства – 4 540 000 руб.

10. Налог на землю определяется по ставке – 10 руб/ м в год.

11. Налог на имущество – 8000 руб.

12. Расходы на управление – 8% от действительного валового дохода.

2. Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл.2):

Таблица 2.

Показатели	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, д.ед. Годовой валовой доход, д.ед. Поправка на недоиспользование, д.ед. Операционные расходы, д.ед. Коэффициент капитализации для здания, % Коэффициент капитализации для земли, %	577000 150000 20000 5000 13 12	721500 250000 25000 120000 14 12	450000 100000 5000 30000 13,2 12

3. Найти величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов по следующим данным (Табл.3):

Таблица 3.

Конструктивные элементы	Остаточная восстановительная стоимость, т.руб.	Действительный возраст, лет	Срок экономической жизни, лет
Кровля Покрытие полов Окраска стен Побелка потолка Сантехническое оборудование Электротехническое оборудование	1800 3200 4800 1200 8000 6900	10 10 1 5 10 5	15 15 5 10 20 10

4. При оценке загородного участка земли, площадью 20 соток, собрана информация о продаже двух объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка. (Табл. 4)

Таблица 4.

Характеристика	Оценочный участок	Аналог №1	Аналог №2
Цена 1 сотки исходная, руб.	-	2200	2370
Корректировка 1. Расстояние от границы города (1км. +/- 1,5%)	28	37	20
Корректировка 2. Инженерное обеспечение (электричество 20%; газ 10%; канализация 10%)	Электричество, вода, газ, канализация	Газ	Вода
Корректировка 3. Степень освоенности участка (освоен +5%; не освоен -5%)	освоен	освоен	освоен
Корректировка 4. Транспортная доступность (10мин.+/-15%)	45мин.	1ч. 25 мин.	35мин.

5. Земельный участок площадью 1265 м куплен сегодня по цене 8000 руб. за м . Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 6% в год. Предполагаемый период владения равен десяти годам. Какова ожидаемая продажная цена земельного участка через 10 лет ?

6. Определить стоимость объекта недвижимости затратным методом.

Стоимость нового строительства составляет (Табл. 6):

Таблица 6.

Конструктивный элемент	Единица измерения	Количество	Стоимость единицы, руб.
1. Фундамент ленточный 2. Стены, кирпич 3. Перекрытия 4. Внутренние стены, перегородки 5. Полы, линолеум 6. Кровельное железо 7. Отделка простая 8. Инвентаризационные коммуникации - канализация - водоснабжение (холодна вода) - отопление - электроснабжение	100 м 1м 100 м 100 м 100 м 100 м 100 м компл. компл. 100 м 100 кВт	2 1000 20 50 18 5 22 8 16 40 0,1	20000 150 2500 1500 1000 2800 1300 380 294 200 1900

Косвенные издержки составляют 18% от прямых, прибыль предприятия 30%, общий износ здания оценивается в 10%. Стоимость земельного участка составляет 50000руб.

7. Оценить стоимость объекта недвижимости, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано 5 примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице №7 :

Таблица 7.

Объект для сравнений	Чистый операционный доход, руб.	Цена продажи, руб.
№1 №2 №3 №4 №5 Оцениваемый объект	435000 560000 784000 1020000 1125000 680000	2900000 3500000 5600000 6000000 750000 ?

8. Определить стоимость двухквартирного дома, если имеется следующая информация:

- квартиры сдаются в аренду за 4000 руб. в месяц/квартиру

- поправка на недозагрузку и потери при сборе арендной платы – 3%

- расходы на коммунальные услуги – 2000 руб.,/мес.

- расходы на ремонт – 4000 руб.

- расходы на рекламу – 2500 руб.; - страховка – 5000 руб.

- заработная плата персонала – 6000 руб.

- прочие расходы – 1500 руб.

Рассчитать коэффициент капитализации методом Инвуда, Хоскольда и Ринга. Предполагается, что возмещение основной суммы капитала происходит в течение 6 лет. Доход на капитал составляет 15%. Безрисковая ставка 10%.

9. Для покупки квартиры банком выдан кредит в размере 1200000 руб. сроком на 10 лет под 16 % годовых. Определить ежегодные равновеликие выплаты по погашению кредита.

10. Земельный участок, площадью 500 м , предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, находится в г. Перевозе. Определить сумму земельного налога, подлежащую к уплате.

11. Определить стоимость земельного участка, предоставленного под строительство складского помещения. Строительство типового складского помещения потребует 10 млн. руб., прогнозируемый доход 4,5 млн. руб. Ставка капитализации для складских помещений 32 %, для земли – 20%.

12. Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (таблица 12):

Таблица 12.

Показатели	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное задание
Стоимость застройки, д.ед. Годовой валовой доход, д.ед. Поправка на недоиспользование, д.ед. Операционные расходы, д.ед. Коэффициент капитализации для зданий, % Коэффициент капитализации для земли, %	1400000 2500000 250000 350000 15 13	1250000 3000000 300000 400000 13 13	1200000 2000000 50000 100000 14 13

13. Найти величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов по следующим данным (таблица 13):

Таблица 13.

Конструктивные элементы	Остаточная восстановительная стоимость, т.руб.	Действительны возраст , лет	Срок экономической жизни, лет
Кровля Полы Окраска стен Побелка потолков Сантехника Электротехническое оборудование	1000 5200 3000 4500 10000 9000	5 5 5 5 5 5	20 10 12 13 15 30

14. При оценке загородного участка земли, площадью 3000 м ,собрана информация о продаже двух объектов сравнения. Выполнить корректировку продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка (Таблица 14)

Таблица 14.

Характеристика	Оценочный участок	Аналог №1	Аналог №2
Цена 1 м исходная, д.ед.	-	1450	980
Корректировка 1. Расстояние от границы города (1км. +/- 1,5%)	30	23	40
Корректировка 2. Инженерное обеспечение (электричество 20%; газ 10%; канализация 10%)	Электричество, вода, газ, канализация	Электричество, Вода газ, канализация	Электричество
Корректировка 3. Степень освоенности участка (освоен +3%; не освоен -3%)	освоен	не освоен	освоен
Корректировка 4. Транспортная доступность (10мин.+/-2%)	40мин.	30 мин.	1ч. 30 мин.

15. Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход к оценке. Имеется следующая информация:

№	Параметр	Единица измерения	Количество
1	Площадь дома	кв.м.	52
2	Стоимость строительства дома	т.р. / кв.м.	25
3	Площадь гаража	кв.м.	25
4	Стоимость строительства гаража	т.р. / кв.м.	7
5	Устранимый физический износ	т.р.	25
6	Неустранимый физический износ	%	4
7	Функциональный износ	т.р.	35
9	Рыночная стоимость земельного участка	т.р.	600

16. Определить стоимость объектов недвижимости затратным методом.

Стоимость нового строительства составляет (Таблица 16):

Таблица 16.

Конструктивный элемент	Единица измерения	Количество	Стоимость единицы, руб
1. Фундамент ленточный 2. Стены, кирпич 3. Перекрытия 4. Внутренние стены, перегородки 5. Полы 6. Кровельное железо 7. Отделка простая 8. Коммуникации - канализация - водоснабжение - отопление - электроснабжение	100 м 1 м 100 м 100 м 100 м 100 м 100 м компл. компл. 100 м 100 м	2 1000 25 100 20 6 25 10 15 40 0,3	25000 300 2000 3000 800 3200 1500 400 385 200 2000

Косвенные издержки составляют 15% от прямых, прибыль предпринимателя -25%. Фактический возраст здания 3 года. Срок экономической жизни -50 лет. Стоимость земельного участка составляет 40000руб.

17. Рассчитать сумму налога на имущество физических лиц стоимостью 350000 руб. Данное имущество находится в долевой собственности четырех лиц.

18. Известна следующая информация по рыночным продажам:

	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	200	200
Сад	есть	есть	есть	нет
Гараж	есть	нет	есть	нет
Цена продажи $	32000	30000	45000	40000

Определить

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

19. За 8 лет стоимость квартиры возросла с 1200 т.руб. до 2700 т.руб. Определить ставку процента, по которой происходило ежегодное начисление процентов.

20. Земельный участок, площадью 300 м , предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, находится в с. Ревезень. Определить сумму земельного налога, подлежащую к уплате

21. Гражданин Петров И. В. имеет огород площадью 650 кв.м. в с. Дубское Перевозского района. В июне Петров И. В. Признан инвалидом второй группы. Определить сумму земельного налога, подлежащую к уплате.

22. Найти величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов по следующим данным (таблица 22):

Таблица 22.

Конструктивные элементы	Восстановительная стоимость, т.руб.	Фактический возраст , лет	Срок экономической жизни, лет
Жалюзи Ковры Шкафы Отопление Бытовые приборы Вентиляция Система водоснабжения	800 5000 22000 61600 11000 15000 55000	6 6 6 6 6 6 6	15 12 25 30 15 15 18

23. Известна следующая информация по рыночным продажам:

	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	250	250
Паровое отопление	есть	есть	нет	есть
Погреб	нет	есть	нет	есть
Цена продажи $	30000	33000	40000	44000

Определить

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие парового отопления.

3. Корректировку на наличие погреба.

24. Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход к оценке. Имеется следующая информация:

№	Параметр	Единица измерения	Количество
1	Площадь дома	кв.м.	42
2	Стоимость строительства дома	т.р. / кв.м.	15
3	Площадь гаража	кв.м.	20
4	Стоимость строительства гаража	т.р. / кв.м.	5
5	Устранимый физический износ	т.р.	28
6	Неустранимый физический износ	%	5
7	Функциональный износ	т.р.	20
9	Рыночная стоимость земельного участка	т.р.	500

25. Гражданин Иванов И. В. имеет огород площадью 850 кв.м. в с. Ичалки Перевозского района. Петров И. В. - инвалид детства. Определить сумму земельного налога, подлежащую к уплате.