53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

     Вся информация об объектах недвижимости, о существующих и прекращенных правах на них, сведения о правообладателях, заключенных сделках, ограничениях (обременениях) в процессе государственной регистрации записывается в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав, а также дела, содержащие правоустанавливающие документы и книги учета документов являются вечными, то есть их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Это означает, что разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трех подразделов. Содержание каждого из подразделов наглядно представлено на рис. 6.

Рис. 6. Подразделы единого государственного реестра

Как видно из рис. 6 [33], в подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Объекты государственной регистрации

Все объекты, подлежащие регистрации можно объединить в несколько групп:

-право собственности и другие вещные права;

-ограничения (обременение) прав;

-сделки с недвижимым имуществом;

-физические объекты, подлежащие регистрации и учету.

Обязательной государственной регистрации подлежат все права собственности и другие вещные права: право хозяйственного ведения, оперативного управления, иные права.

Право хозяйственного ведения возникает, когда по законодательству РФ собственник закрепляет принадлежащее ему имущество за созданным им предприятием. Осуществляя право полного хозяйственного ведения закрепленным за ним имуществом, предприятие владеет, пользуется и распоряжается указанным имуществом, совершает в отношении его любые действия, не противоречащие закону. К праву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собственности, если законодательными актами или договором предприятия с собственником не предусмотрено иное. Собственник вправе получать часть прибыли от использования имущества, которое он передал предприятию, в размере, определенном договором между собственником и предприятием.

Право оперативного управления - особая разновидность вещных прав в гражданском законодательстве РФ. По объему правомочий право оперативного управления значительно уступает праву собственности и праву хозяйственного ведения. В соответствии с ГК РФ субъектами права оперативного управления могут быть только казенное предприятие и учреждение. Эти юридические лица в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества - права владения, пользования и распоряжения им. При этом собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Казенное предприятие может отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом только с согласия его собственника. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения его доходов определяется собственником имущества. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если же в соответствии с учредительными документами ему предоставлено право осуществлять коммерческую деятельность, то полученные от нее доходы и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Ограничением (обременением) прав называется наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. К основным ограничениям (обременениям) относятся: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Ипотека – это залог недвижимого имущества.

Доверительное управление – это осуществление Доверительным управляющим от своего имени и за вознаграждение в течение определенного договором срока любых правомерных юридических и фактических действий с имуществом, переданным в доверительное управление.

Аренда – это соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.

Действия (сделки) влекущие за собой возникновение, изменение, прекращение или передачу прав также подлежат государственной регистрации. Однако не для всех она является обязательной. Как правило, при регистрации сделок действует принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право. Кроме того, не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

-договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

-договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

-договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

-договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

-инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

-предварительные договоры;

-различные соглашения между участниками общей собственности, (в случае раздела общего имущества регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

-брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества необходима регистрация возникших прав);

-договоры доверительного управления (регистрируется обременение права собственности);

-договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется обременение);

-договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в соответствии с принципом свободы договора возможно заключение договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

Обязательной государственной регистрации подлежат такие сделки, как:

1. Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

2. Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир, а также доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир.

3. Договоры ренты с отчуждением недвижимости под выплату ренты.

4. Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

5. Договоры дарения нежилых помещений.

6. Договор аренды с выкупом (как жилых, так и нежилых помещений).

7. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса.

8. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года.

9. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса.

10. Договор аренды земельных участков.

11. Договор аренды жилых помещений юридическими лицами.

12. Договоры субаренды.

13. Договоры ипотеки.

Можно выделить следующее недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации:

1. Земельные участки.

2. Участки недр.

3. Обособленные водные объекты.

4. Леса, многолетние насаждения.

5. Здания, части зданий, сооружения.

6. Нежилые помещения, части помещений.

7. Предприятия как имущественный комплекс.

8. Объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

9. Жилые дома и их части, квартиры, части квартир, служебные жилые помещения, комнаты.

10. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения.

11. Кондоминиумы, которые (согласно Федеральному закону от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья») определяются как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости, в которых отдельные части находятся в собственности физических и юридических лиц, а общее имущество – в их долевой собственности.