- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
Ставка дисконта – процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков расхода и дохода в единую величину и в текущей стоимости
3 основных метода расчета для определения ставки дисконта
Метод кумулятивного построения
Метод выделения. Предполагает использование информации о сделках с объектами – аналогам. Расчет ставки дисконта данным методом выделения предполагает несколько этапов: 1) выбор объектов-аналогов; 2) моделирование для каждого объекта – аналога потока доходов и расходов на период времени близкий к расчетному периоду по суммарному и наиболее лучшему и эффективному использованию объектов; 3) расчет ставки доходности по объектам аналогам; 4) обработка данных
Метод мониторинга. Основан на регулярном мониторинге рынка недвижимости и отслеживание основных экономических показателей, характеризующих инвестиции в недвижимость С=Д1/(1+р)+Д2/(1+р)в квадрате(Дn+R)/(1+р)в n-ой степени =сумма от n до i=1(Дi/(1+p)в i-ой степениR/(1+p)в n-ой степени), С – стоимость объекта недвижимости, n –число лет расчетного периода, Дi – поток денежных средств за i-ый год расчетного периода, p – ставка дисконта, R – величина реверсии.
35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
Метод дисконтирования денежных потоков
Применяется тогда, когда доходы от объекта нестабильны. Наиболее целесообразно применение метода в следующих случаях:
Если будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих
Есть данные, позволяющие обосновать размер денежных потоков
Потоки доходов и расходов носят сезонный характер
Оцененная недвижимость – крупный многофункциональный объект
Объект недвижимости строится или только что построен и еще не вышел на
плановую мощность
Определение стоимости начинается с определения продолжительности расчетного периода учитываются такие факторы:
Продолжительность функционирования объекта
Срок окупаемости, типичный для данного сегмента
Требования инвесторов к срокам окупаемости
Стабильность экономики
После определения продолжительности расчетного периода находят поток денежных средств за каждый год (полугодие, квартал, месяц расчетного периода)
Поток денежных средств - это разность между суммами поступлений2 и выплат денежных средств от объекта недвижимости за определенный период времени.
Для определения потока денежных средств за каждый год расчетного периода необходимо найти величину реверсии
Реверсия – ликвидационная стоимость объекта на последний год расчетного периода. После расчета денежных потоков необходимо определить ставку дисконта.
Достоинства:
Позволяет оценивать инвестиционную и рыночную стоимость объекта
Подходит для оценки сложных и многофункциональных объектов (предприятий)
Дают возможность оценивать объекты, не имеющие аналогов
Недостатки:
Носит прогнозный характер
Является трудоемким расчетом
Расчет ставки дисконта иногда вызывает недоверие клиента