- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
4. Жизненный цикл объектов недвижимости
Рассмотрим подробнее жизненный цикл объектов недвижимости. Жизненный цикл любого объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:
I этап называется предынвестиционным. Он включает в себя разработку идей, обоснование эффективности проекта, решение вопроса финансирования, проектирование, определение исполнителя.
II этап – это организация сооружения объекта, его подготовки и сдачи в эксплуатацию.
III этап – это этап эксплуатации объекта. Как правило, это самый длительный этап жизненного цикла объекта недвижимости.
IV этап – это реконструкция объекта, капитальный ремонт и последующая эксплуатация. Также может быть достаточно длительным, впрочем, все зависит от состояния объекта.
V этап – это ликвидация объекта или его перепрофилирование.
Особенности жизненного цикла объекта недвижимости обуславливают следующее:
Объект недвижимости может являться товаром на любой из стадий жизненного цикла.
Объект может использоваться по своему целевому назначению на этапах III и IV.
Объект недвижимости может являться источником дохода на всех этапах.
5. Специфика рынока недвижимости
Таким образом, можно определить рынок недвижимости как средство перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями традиционными рыночными методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок недвижимости встроен в общую систему рынков страны и является неотъемлемой частью инвестиционного и товарного рынков. Более того, так как недвижимое имущество – основа функционирования бизнеса, рынок недвижимости является одним из наиболее значимых для экономики страны в целом.
Существование рынка недвижимости обеспечивает:
устойчивые потоки доходов от инвестиций в недвижимость;
рост стоимости активов в долгосрочном и краткосрочном периоде;
возможность перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями;
защиту капитала от инфляции.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, в том числе таких, как спрос и предложение, законодательная система страны, демографические факторы и т.д.
Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости. Частично эти особенности связаны с самой сутью понятия «недвижимое имущество» и спецификой объектов недвижимости, частично обусловлены историческим развитием и законодательной системой. Можно выделить следующие наиболее важные особенности рынка:
Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами — экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой, и так далее.
Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности.
Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости.
Достаточно длительный период экспозиции недвижимости, который обусловлен низкой ликвидностью объектов.
Высокий уровень издержек трансакционных издержек (или издержек обмена).
Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакционные издержки и снижает ликвидность объектов.
Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер.
Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.