59)Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения.

В ст. 687 ГК РФ определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.

Наниматель может в любое время с согласия других членов, проживающих с ним, расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). Решение расторгнуть договор должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия, права на жилое помещение утратит лишь выбывший к другому месту жительства.

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делает его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.п.);

Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае (ст. 687 ГК РФ):

• задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен в договоре, а при краткосрочном найме — более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилья нанимателем (сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он не отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный, не более одного года, срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе;

• использования жилого помещения не по назначению, нарушения прав и интересов соседей. В этих случаях суд вправе установить нанимателю годичный испытательный срок, либо предоставить отсрочку исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

60)Право на жилые помещения в домах жилищных кооперативов.

Права члена кооператива на жилое помещение достаточно широки:

1. Он имеет право не только владеть и пользоваться (проживать со своей семьей) предоставленной ему квартирой, но и в определенных границах распоряжаться ею.

2. По взаимному согласию всех проживающих совместно с ним членов его семьи и с предварительным уведомлением правления кооператива член кооператива вправе разрешить проживание в находящемся в его пользовании жилом помещении временным жильцам (ст. 126 ЖК).

3. Не исключается и возможность обмена занимаемого им жилого помещения с другим членом кооператива, а также с собственником или нанимателем другого жилого помещения по договору коммерческого найма при условии согласия на это совместно проживающих с пайщиком членов его семьи (в том числе имеющих лишь право пользования таким помещением, поскольку при этом могут быть затронуты их законные интересы).

61)Понятие договора подряда.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Договор подряда близок к договору возмездного оказания услуг. Оба договора сближает выполнение определенных действий одной стороной (подрядчиком, исполнителем) по заданию другой стороны (заказчика). Принципиальное различие между этими обязательствами — предмет.

В договоре подряда предмет — материальный результат работы подрядчика, а в договоре на выполнение услуг предмет — нематериальный результат работы услугодателя, то есть предметом договора является сама услуга (определенные действия или деятельность), неотделимые от того, кто ее предоставляет.

Договор подряда, в котором в качестве подрядчика выступает гражданин, имеет сходство также с трудовым договором, недаром зачастую фактические трудовые отношения оформляются заключением гражданско-правовых договоров на оказание услуг или выполнение подрядных работ. Таким образом, эти отношения выводятся из сферы регулирования трудовым законодательством — к ним применяются исключительно нормы ГК РФ.

Подрядчик по договору подряда:

• самостоятельная сторона;

• выполня ет работу своим и силами и из своих материалов.

Подрядчик самостоятельно организует свой труд и получает оплату лишь за его результат. Для заказчика важен не сам процесс выполнения работы, а получение ее результата. Если этот результат невозможно передать заказчику, например, он испорчен по вине постороннего лица, то подрядчик не вправе требовать оплаты своего труда (он выполняет работу на свой риск).

Работник по трудовому договору:

• пользуется средствами и материалами работодателя;

• подчиняется правилам трудового распорядка, подконтролен руководителю;

• получает заработную плату (работа подлежит вознаграждению), даже если его деятельность не приводит к желаемому результату, например, труд машинистки;

• результат работы ему не принадлежит.

Источники правового регулирования:

• §1 гл. 37 ГК РФ;

• ФЗ «О защите прав потребителей»;

• - ФЗ «О техническом регулировании»;

• ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»;

• ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ. осуществляемой в форме капитальных вложений»;

• ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ»;

• ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»;

• ФЗ «Об экологической экспертизе»;

• Градостроительный кодекс;

• ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», несмотря на свое название, распространяется и на отношения по выполнению подрядных работ для любых государственных нужд, включая нужды субъектов РФ:

• кроме вышеперечисленных законов, особое значение имеют нормативные документы (СНиП — строительные нормы и правила).

Стороны договора: заказчик и подрядчик. Ими могут быть как граждане, так и юридические лица. Физические лица в договоре чаще всего являются заказчиками, но могут быть и подрядчиками. Последние должны соблюдать правила о дееспособности. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет для заключения договора подряда должны получить письменное согласие своих законных представителей.

Участие юридического лица в качестве подрядчика связано с его правоспособностью. При наличии специальной правоспособности юридическое лицо может выполнять подрядные работы, если такой вид деятельности предусмотрен в уставе.

Непосредственно участниками подрядных отношений могут быть и государство, и его субъекты. Они заключают государственные контракты на строительные, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей РФ и ее субъектов.

Существенные условия договора: предмет и срок.

Предмет договора: овеществленный результат, который может воплощаться в новой вещи (изготовление мебели), в ее переработке (обивка мебели новой тканью, покраска меха) либо выполнении других работ (ремонт). Из характеристики предмета, данной в ст. 703 ГК РФ, очевидно, что он материален (осязаем) и индивидуально определен.

Срок договора может устанавливаться по-разному. Может указываться:

• начальный срок работ;

• конечный срок выполнения работ;

• срок завершения отдельных этапов работ (промежуточные сроки).

Начальный и конечный сроки относятся к существенным условиям. Промежуточные сроки включаются в качестве условия договора при длительном характере его действия, чаще всего, в строительном подряде, иногда — в бытовом подряде (сроки примерки одежды).

Цена в договоре — стоимость работы подрядчика. Цена чаще выражается в денежной сумме, но может заключаться в ином встречном предоставлении (оказание услуг или передача какой-либо вещи подрядчику). Цена работы может быть определена путем составления сметы. Смета — это постатейный перечень затрат по выполнению работ. Обычно ее составляет подрядчик, но юридическую силу она приобретает лишь после подтверждения ее заказчиком (п. 3 ст. 709 ГК РФ). В строительном подряде смета является обязательным элементом договора (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

Виды смет.

• Твердая смета (по указанию п. 4 ст.709 ГК РФ. это общее правило, если иное не установлено соглашением сторон) — она не подлежит пересмотру, но при отсутствии иных указаний в договоре может быть скорректирована при наличии в совокупности ряда условий (п. 6 ст. 709 ГК РФ):

о при существенном возрастании стоимости материалов, оборудования, услуг третьих лиц; о если это нельзя было предусмотреть при заключении договора.

• Приблизительная смета может изменяться. В процессе выполнения работ она может колебаться в небольших пределах, как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Превышение приблизительной сметы возможно, если (п. 5 ст. 709 ГК РФ):

• необходимы дополнительные работы (необычно ранние заморозки потребовали выполнения незапланированных работ для закладки фундамента здания). Если производство дополнительных работ вызвано виновным поведением подрядчика (своевременно не приступил к работе) или заказчика (задержал предоставление подрядчику участка), то последствия изменения цены несет виновная сторона;

• дано согласие заказчика.

Форма договора: как правило, письменная. Если работа выполняется в присутствии заказчика, сделка может быть устной. Особенности договора подряда:

• возможно участие нескольких лиц. как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика. Они являются солидарными должниками (кредиторами) при неделимости предмета обязательства, выполнении работ, в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, а также в иных случаях, предусмотренных договором или законом;

• подрядчик вправе привлекать к выполнению работ по договору третьих лиц. субподрядчиков без согласия заказчика, если иное не предусмотрено договором или законом. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, несущего ответственность перед заказчиком за действия субподрядчика, а перед субподрядчиком — заказчика (п. 3 ст. 706 ГК РФ).

Таким образом, заказчик не вступает в правоотношение с субподрядчиком. Вместе с тем. договором или законом может быть установлена и прямая ответственность заказчика и субподрядчика друг перед другом.

Систему генерального подряда не следует путать с ситуацией, когда заказчик заключает один договор с несколькими подрядчиками. Она представляет собой обязательство с множественностью лиц на стороне подрядчика, которое в общем виде регулируется ст. 321 и 322 ГК РФ. применительно к подряду — ст. 707 ГК РФ. Такая структура договорных связей может порождать два варианта распределения обязанностей и ответственности сторон.

• Каждый из подрядчиков должен исполнить договор в пределах той его доли, которая указана в соглашении с заказчиком и только за ее неисполнение он несет ответственность (ресторан заключил договор с двумя ателье на пошив фирменных костюмов, причем одно ателье должно было сшить определенное количество костюмов для официантов, другое — для остальных служащих ресторана. В этом случае заказчик вправе требовать исполнения обязательств в пределах своей доли). Такое исполнение обязательств существует при делимости предмета.

• При неделимости предмета в договоре строительного подряда предусмотрено, что один подрядчик закладывает фундамент дома, другой выполняет общестроительные работы, третий — специализированные. При отсутствии в договоре, в котором на стороне подрядчика выступают три строительные организации, указаний о распределении работ между ними, они признаются солидарными должниками заказчика. Такой вариант предполагает требование исполнения договора как от всех трех подрядчиков совместно, так и от любого из них.