42. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

-  рыночной стоимости.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

43. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков

При определении рыночной стоимости недвижимости доходным подходом необходимо проводить прогнозирование будущих доходов, результаты которого сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости.

Структура бюджета доходов и расходов:

1) потенциальный валовый доход (ПВД) – общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД включает в себя:

- контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), РС

- скользящий доход, РН

- рыночная годовая арендная плата, РМ

- прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости, РА

2) Потери дохода, ПД: потери от недогрузки и потери при сборе арендной платы. Для каждой составляющей ПВД расчет потерь рекомендуется проводить обособленно.

3) Действительный валовый доход (ДВД) - предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы

ДВД=ПВД-ПД

4) Операционные расходы (ОР) - периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства ПВД:

- условно-постоянные – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта

- условно-переменные - расходы, размер которых зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта

- резерв на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения

5) Чистый операционный доход (ЧОД) - чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как: ЧОД=ДВД-ОР

6) Выплаты по обслуживанию долга (ОД) – платежи по обслуживанию ипотечных кредитов

7) Чистый валовой доход (ЧВД): ЧВД=ЧОД-ОД

8) Налог на прибыль (НПП)

9) Чистый доход (ЧД): ЧД=ЧВД-НПП

10) Доход от продажи объекта определяется как денежный поток, поступающий инвестору по окончанию проекта.

1. По масштабам обслуживания хозяйственного процесса выделяются следующие виды денежных потоков (ДП): ДП по предприятию в целом, ДП по отдельным структурным подразделениям предприятия, ДП по отдельным хозяйственным операциям.

2. По видам хозяйственной деятельности в соответствии с международными стандартами учета выделяют: ДП по операционной деятельности; ДП по инвестиционной деятельности; ДП по финансовой деятельности.

3. По направленности движения денежных средств выделяют: положительный ДП, характеризующий совокупность поступлений денежных средств на предприятие; отрицательный ДП, характеризующий совокупность выплат денежных средств предприятием.

4. По методу исчисления объема выделяют следующие виды ДП предприятия: валовый и чистый.

5. По уровню достаточности объема выделяют: избыточный и дефицитный.

6. По методу оценки во времени выделяют настоящий и будущий.

7. По непрерывности формирования в рассматриваемом периоде различают регулярный и дискретный.

8. По стабильности временных интервалов формирования регулярные денежные потоки характеризуются следующими видами: с равномерными временными интервалами в рамках рассматриваемого периода и с неравномерными.