Тезисы лекций

Рабочая документация

Эта стадия для инженерного и архитектурного проектирования заключает в себе разработку для производства строительно-монтажных работ рабочей документации. В общем случае в составе рабочей документации для строительства здания или сооружения заключаются:

рабочие чертежи, направленные на производство монтажных и строительных работ.

рабочая документация для всех строительных изделий.

спецификация оборудования, изделий, материалов.

для нетиповых изделий эскизные чертежи общих видов.

О бязательным этапом переустройства является выпуск и оформление проектно-технической документации, которая включает в себя Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и Проект переустройства. Кто занимается разработкой проектной документации и почему она необходима?

Начнём с Технического заключения. С точки зрения закона, некоторые виды переустройства просто невозможно согласовать. Например, в тех случаях, когда в результате её осуществления ухудшаются условия проживания жильцов соседних квартир или нарушаются нормы пожарной безопасности. Однако даже допустимое переустройство не всегда возможно. Ведь в каждом отдельном случае, планируя изменения, приходится учитывать такие объективные условия, как износ здания, переустройство проведённое в соседних квартирах и т. д. Поэтому неотъемлемой частью проектной документации является Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания, выполненное специалистом-инженером на основании обследования помещения. Этот документ подтверждает принципиальную возможность задуманного переустройства. Кроме того, в Техническом заключении указываются несущие и ненесущие стены. Это принципиально как для оформления переустройства, так и для выпуска проекта, ведь любые манипуляции с несущей стеной, будь то резка либо смещение проёмов, подразумевают строгий расчёт и сооружение соответствующих укреплений.

На основании результатов Технического заключения выпускается Проект переустройства. так как предполагаемые изменения могут затрагивать не только существующую квартиру, но и инженерные системы и коммуникации, а это уже переоборудование.

Проект переустройства - это техническая документация, отражающая изменения в помещении относительно старого устройства квартиры, которая при необходимости включает в себя новые подводки к инженерным коммуникациям и расчёты узлов при затрагивании конструктивных элементов. При этом учитываются требования действующих строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов.

Грамотно подготовленный Проект переустройства - 70% успеха. С момента выпуска проектно-технической документации вся юридическая ответственность за техническое решение по перепланировке в рамках Законов РФ ложиться на главного инженера и проектную организацию, выпустивших техническую документацию.

Важно, чтобы Техническое заключение и Проект переустройства были разработаны специализированной проектной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности. Дело в том, что некоторые дизайнеры также предлагают свои услуги по проектированию. Однако в результате вы получите не Проект переустройства, а Дизайн-проект. Помните: дизайн-проект не поддаётся согласованию! Как правило, дизайнер не имеет высшего архитектурного образования (столь необходимого в данном случае) и не имеет лицензии на проектирование.

В дизайн-проекте не учитываются существующие строительные нормы, к тому же, дизайнер вряд ли знаком с юридической составляющей процесса согласования перепланировки. Это означает, что деньги на такой проект будут потрачены впустую. А если перепланировка проведена до согласования, вся ответственность за выполнение в помещении изменения целиком и полностью ляжет на владельца или арендатора помещения.

По Постановлению Правительства от 8 февраля 2005 г. № 73-пп защиту проектной документации проводит сама проектная организация. Все нюансы работы и защиты технической документации при согласовании переустройства квартир ложатся на проектную организацию. Техническая документация проходит согласование в следующих городских службах и инстанциях:ГПИ, Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Санкт- Петербург», - с балансодержателем (ТСЖ, ГУЖА), Жилищной инспекцией, Ленгазом, Администрацией района, МВК(Межведомственной Комиссией)или ЭТО ЖК(Экспертно-техническим отделом Жилищного комитета), с Управлением Государственной вневедомственной экспертизы,имеющей право давать экспертное заключение.

Опытные инженеры и архитекторы нашей организации произведут быстро и качественно все необходимые расчёты по проектированию переустройства, ответят на интересующие Вас вопросы и порекомендуют оптимальный вариант. Все работы ведутся в строгом соответствии и соблюдением всех необходимых норм проектирования.

Разработка любого вида проекта начинается с обследования состояния несущих конструкций здания и инженерных коммуникаций - на основании этого выпускается документ – Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и инженерных коммуникаций, подтверждающее принципиальную возможность задуманного переустройства.

Проект переустройства/перепланировки помещений, зданий и квартир

Проект переустройства - – это проект, отражающий планируемые изменения в помещении относительно старой планировки, которая при необходимости включает в себя следующие разделы:

- «архитектурный» ( установка и демонтаж перегородок)

- «конструктивный» ( расчеты узлов при затрагивании конструктивных элементов)

- «водопровод, канализация» ,( подводки к инженерным коммуникациям)

- «вентиляция»

- «отопление»

- иные разделы проекта

В состав проектной документации входят следующие материалы:

- проектные предложения по хозяйственным мероприятиям - по выбраковке, удалению сухостойных, больных, физиологически старых и усыхающих деревьев и кустарников, по разреживанию насаждений и пересадке деревьев ( на чертеже геоподосновы в М 1:500);

- генеральный план реконструкции насаждений, отображающий идею объемно-пространственной структуры растительности, вновь размещаемых деревьев и кустарников, в сочетании с ценными существующими экземплярами по приемам ландшафтной композиции;

- план организации рельефа (по необходимости);

- посадочно-разбивочные чертежи на основе генерального плана в М 1:500, 1:200 (фрагменты), отображающие привязку растений, разбивку элементов цветочного оформления (цветники, рокарии, альпинарии), дорожек, троп, площадок;

- чертежи конструкций дорожных покрытий и малых архитектурных форм; разрезы в М 1:50,1:100;

- ведомости основных объемов работ по реконструкции объекта;

- смета затрат по реконструкции насаждений;

- пояснительная записка, отражающая обоснование разделов и положений проекта реконструкции и технологии озеленительных работ.

Ландшафтный проект разрабатывается на основании утвержденного в соответствующих органах задания на проектирование; на разработку проекта выдается заказ по специальному договору-контракту на проведение проектных работ. Проектирование может вестись на конкурсной основе по правительственной программе «образцовый подъезд-двор».

СОДЕРЖАНИЕ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ

В состав проектно-изыскательских работ входят: сбор исходных данных, натурное обследование территории, обработка полученных материалов и составление задания на ландшафтное проектирование:

1-ый этап - сбор исходных данных. Основная цель - получение данных по типу застройки, составу, возрастной структуре и численности населения, характеристикам элементов планировки ландшафта, получение плана геоподосновы.(см., выше).

Геоподоснова - ситуационный план объекта, чертеж в М 1:500, на котором указываются существующие геодезические отметки (или на основе плана организации рельефа), приводится план подземных сетей и наружных коммуникаций, существующих зданий и сооружений. Возраст геоподосновы должен быть не старше 5 лет.

План геоподосновы может быть получен в органах РЭУ, Управы, в отделе районного архитектора префектуры или заказан в организации Госгеотрест. План геоподосновы уточняется и корректируется непосредственно на территории, а также в организациях, ведающих подземными коммуникациями (эксплуатационные службы по электросетям, газу, телефонному узлу, водопровода, канализации, теплосети).

С уточненной геоподосновы исполнителем-проектировщиком снимается копия для выполнения натурных работ. На чертёж копии наносится существующая планировка территории (без нанесения реперов, марок, полигонометрических знаков). Затем проводится анализ планировочной ситуации, заключающийся в следующем:

выявление «зон влияния» подземных коммуникаций и надземных сооружений (дорог, площадок), «зоны влияния» в соответствии с нормами ограничения посадки деревьев и кустарников (по СНиП 2.07.91) наносятся на чертеж, выявление и нанесение на чертеж зон безопасности движения транспорта (треугольники видимости) на поворотах проездов, выезда на жилую территорию, на перекрестках дорог; выявление и нанесение на чертеж участков зеленых насаждений, площадок, садово-парковых дорожек и троп;

построение графика инсоляционного режима территории (конверт теней от зданий) на чертеже с помощью инсоляционной линейки; выявление мест постоянного и временного затенения освещенных участков; на период: 22 апреля, 22 сентября, на 11 и 16 часов;

проведение функционального зонирования территории; в зависимости от типа застройки;

При проведении функционального зонирования территории выделяются следующие зоны:

участки между красной линией улицы и линией застройки (палисадники, "карманы", сквер, бульвар);

придомовые полосы вблизи подъездов и входов в жилые здания;

участки у торцов многосекционных домов;

участки с противоположной стороны подъездов и входов в дома (полосы шириной в 6...10 м)

участки между жилыми домами - сады-дворы с площадками, тропиночно-дорожной сетью, существующими насаждениями

участки вдоль проездов, участки, представляющие собой пустыри, не освоенные и не благоустроенные, заросшие сорной растительностью.

На первом этапе необходимо получить следующие материалы: характеристику административного округа, в котором находится объект; площадь, границы объекта реконструкции, устанавливаемые заказчиком при определении задания на проектирование;

возраст и характер застройки, время возведения зданий и сооружений, тип застройки, этажность, окраска фасадов зданий, население, его возрастная структура; назначение учреждений обслуживания, их размещение в жилом микрорайоне;

данные по перспективной реконструкции застройки, по возведению новых зданий и сооружений, сносу пятиэтажных домов, по изменению планировки территории;

2-ой этап - натурное обследование. Основная цель - обследование и анализ состояния существующих насаждений, изучение режимов пользования участками в соответствии с функциями территории. Натурное обследование включает следующие виды работ:

рекогносцировка территории; проводится как в границах объекта, так и на прилегающее территории с отметками и фиксацией специфики на рабочем плане;

уточнение плана геоподосновы в натуре - планировочных элементов территории - колодцев, существующей сети проездов и дорог, сооружений, площадок.

При обнаружении расхождений вносятся изменения на плане ("протопы" дорожек, изменения контуров площадок и т.п.); инвентаризация насаждений - нанесение на план растительности с привязкой отдельных экземпляров к постоянным базисам; работы ведутся с помощью геодезических инструментов (буссоль, мерная лента, рулетка).

Способы садово-парковой (ландшафтной) инвентаризации насаждений включают: 1) сплошной пересчёт растений или детальную съёмку и оценку каждого древесного растения на отдельных и ответственных участках (или, в ряде случаев, по всей территории) жилой застройки, и 2) ландшафтно-таксационную оценку насаждений на участках с высокой плотностью насаждений, их чрезмерной загущенностью и хаотичностью размещения (в основном у торцов зданий, с тыловой части фасадов зданий и др.).

При ландшафтно-таксационном способе на плане отмечаются и подробно описываются крупные и ценные великовозрастные экземпляры деревьев (крупномеры); основная растительность не представляющая особой ценности, оценивается обобщенно, «куртинами» на плане указывается выдел с условными знаками видов растений («Б»- береза, «Л»- липа и т.п.). Участки с древостоями описываются по видовому составу, возрасту, полноте, средней высоте, подросту, почвенному покрову.

При детальной инвентаризации каждое растение нумеруется, а затем наносится на план. Привязка растений в натуре осуществляется к существующим элементам планировки - к границам проезда или к дорожке с твердым покрытием, к отмостке здания, к сооружению. Привязка осуществляется с помощью рулетки (или буссоли), а также вымеренными шагами. Полученные данные по натуральным замерам растений фиксируются на рабочем плане в М: 100.

Инвентаризации подвергаются отдельные и ценные растительные группировки - группы деревьев и кустарников, живые изгороди, аллеи (типы садово-парковых насаждений). Ценной группировке растений, дающей законченное зрительное впечатление (группа берез, тополя и т.п., аллея), присваивается номер римскими цифрами ( I , II , III ... ).

Месту размещения каждого растения в группе присваивается номер арабскими цифрами (1,2,3 .... );

Номера на деревьях наносятся несмываемой краской, а на нижние ветви ценных экземпляров кустарников вешается бирка. Размер цифр не должен превышать 5 см и они должны хорошо читаться.

Деревья наносятся на план кружком, определяющем ствол растения, группы кустарников отмечаются соответствующим контуром по занимаемой их кронами площади.

Отмеченные на плане отдельные древесные растения и типы садово-парковых насаждений(живые изгороди, аллеи, группы, ряды) описываются в ассортиментной ведомости (Приложение, формы 4, 5, 6, 7, 8).

При заполнении ведомостей следует учитывать следующее: тип садово-паркового насаждения (ТСПН); группа простая, сложная; ряд деревьев; живая изгородь; ряды, аллеи; количество растений в группировке;

функциональное назначение ТСПН - защитная полоса насаждений,

закрепление поворота дорожки, декорирование торца здания и т.п. виды (или вид) растительного элемента; его жизненной формы (дерево, кустарник);

примерный возраст (точность 4....5 лет), общей высоты растения, высоты и ширины наземной части, кроны, диаметр ствола;

степень плотности кроны дерева (ажурная, плотная, процент просветов); декоративные качества группировки и отдельного растения, степень пораженности их вредителями и болезнями, механические повреждения; предварительные рекомендации по уходу за растениями, по требованиям к применению немедленных мер по обрезке сухих ветвей с механическими повреждениями и заломами; удалению сухих растений;

указания по выбраковке и выборке (удалению) растений - усохших усыхающих, зараженных вредителями с большим количеством повреждений, с полной потерей декоративности, сорняков;

указания по пересадке растений (в основном мало возрастных) деревьев до 8 лет, кустарников до 2-4 лет, имеющих здоровый вид.

Кустарники учитываются по видам и формам и по высоте: до 1 м -низкие, от 1 до 1,5 м - средние, от 1,6 до 2,5 м - высокие. Отмечаются экземпляры с наличием поросли и отмерших частей.

При описании дерева для ландшафтного проекта учитывается его высота, диаметр ствола на высоте 1,3 м от поверхности земли, размеры кроны и общая детальная характеристика.

Аллеи учитываются по протяжённости, видовому составу, высоте, возрасту, числу рядов; живые изгороди и бордюры - по видовому составу, числу рядов, типу формирования кроны.

При ландшафтно-таксационном способе инвентаризации при описании выделяют следующие положения:

состав насаждений;

возраст посадок;

характеристика санитарного состояния;

эстетическое состояние (оценка декоративности);

предварительные мероприятия по реконструкции (прореживание, удаление малоценных экземпляров, санитарная прочистка и т.п.)

Пояснения и наблюдения фиксируются в рабочем журнале (приложение).

3 этап - камеральная обработка полевых материалов.

Камеральная обработка полученных данных для разработки ландшафтного проекта реконструкции насаждений жилой застройки включает следующие виды работ: Составление сводного плана инвентаризации насаждений на всю территорию объекта;

Оформление ассортиментных ведомостей инвентаризации и их обработка; Оформление журнала обследования территории с пояснительной запиской Составление паспорта объекта.

Составление сводного плана инвентаризации насаждений осуществляется на основе рабочих планов. Сводный план представляет собой чертёж в М 1:500, на которой отражается общая ситуация - здания, сооружения, дороги и проезды, садово-парковые элементы планировки, (дорожки, тропы, площадки, растительные группировки). На чертеже четко наносятся границы объекта и территории домовладения.

При оформлении ассортиментной ведомости проверяется правильность заполнения граф, порядок нумерации растительных группировок (ТСПН), отдельных экземпляров растений.

Затем приступают к обработке данных по инвентаризации. Обработка ведется по формам приводимых в приложениях.

Составляются специальные сводные ведомости, включающие следующие показатели, которые необходимо учитывать при разработке проекта реконструкции насаждений:

виды древесных растений, рекомендуемые к сохранению с указанием возраста;

виды древесных растений, рекомендуемые к пересадке;

виды древесных растений, рекомендуемые для удаления с территории (вырубка, корчевка)

Ведомости составляют по формам (см., приложения, формы 8, 9).

Результатом обработки ведомостей служит суммарный расчет деревьев и кустарников (в шт.) на территории объекта, при этом, в общую сумму включаются растения, рекомендованные к сохранению, пересадке и удалению.

Зная общую сумму деревьев и кустарников можно определить плотность насаждений на территории по формуле:

Pd=Qo/So и Pk=Qo'/So'

где Pd- плотность деревьев;

Рк- плотность кустарников;

Qo- количество деревьев;

Qo' -количество кустарников;

So- площадь озелененных территорий.

Сравнение полученных величин плотности размещения растений на единицу площади территории (в га, м2.) с величиной нормативного показателя (100...125 шт/га) дает представление о необходимости проведения ландшафтных работ по реконструкции насаждений.

Плотность размещения растений на территории микрорайона - величина не постоянная для различных участков. Поэтому, рекомендуется дифференцированный подход при анализе и оценке существующих насаждений в зависимости от функционального зонирования территории, а также требований к ее ландшафтному дизайну. В ряде случаев специалисты по ландшафтному дизайну и посадке крупномеров компании Живая Легенда рекомендуют выделять зоны придомовых полос, междомовых участков - дворов, пустырей. Соответственно, по каждому участку составляются сводные ведомости. Завершением работы является составление баланса территории и паспорта объекта (Приложение, форма 10). На основании полученных данных разрабатывается задание на проектирование объекта реконструкции насаждений.

Полученные результаты подвергаются детальному анализу, после чего приступают к разработке ландшафтного проекта.

Пример типового договора

ДОГОВОР № _______

г. Москва «___»___________2003 г.

Господин ___________________________________________, именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующий от собственного имени и в своих интересах, с одной стороны и ООО «ЗИЛ» (лицензии на осуществление проектной и строительной деятельности № ГС-1-50-02-21-0-7705023257-008260-1 от 25.07.02 г. и № ГС-1-50-02-22-0-7705023257-008261-1 от 25.07.02 г.), именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице генерального директора господина Куртакова Василия Сергеевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.