35 Земля как недвижимое имущество

Имуществом, как его определяет гражданское законодательство, является материальный объект гражданских прав.. Земля еще в период разрушения первобытнообщинного строя стала частной собственностью, т.е. имуществом. Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. В России после Октябрьской революции земля была национализирована и вследствие этого потеряла до 1991 г. свое значение как имущество. Следствием проведенных земельных преобразований последнего десятилетия является ликвидация государственной монополии на землю, возникновение частной и иной собственности и восстановление содержания земли как имущества. В соответствие с законодательством Российской Федерации в частной собственности могут находиться земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленности, транспорта. Земли других категорий по существующему законодательству пока находятся в собственности государства, т.е. являются по сути дела государственным имуществом. Муниципальная собственность на землю к настоящему времени фактически не выделена и не сформирована. При этом это в соответствие имущество может быть движимым и недвижимым. К недвижимому имуществу, в первую очередь, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми Существенными характеристиками недвижимости являются правовой режим ее использования: целевое назначение, разрешенное использование и оценочная стоимость

Социально-экономическая ценность земли связана с наличием у нее жизненно-необходимых для общества свойств (вещество, энергия, пространство). Потребительная ценность как способность удовлетворять определенные потребности общества связана со свойствами земли

При оценке земли могут использоваться три основных способа:

- Сравнительный способ

- Доходный подход,

- Затратный подход, Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

36. Земля как главный элемент единого объекта недвижимости

Наряду с землей есть и другие объекты недвижимости – здания, сооружения. В соответствие с законодательством они являются неотделимыми от земельного участка частями. Таким образом, неотделимая часть совместно с земельным участком как объектом недвижимости составляет единое целое, как в физическом, так достаточно часто в социально-экономическом аспектах.при рассмотрении вопроса взаимодействия земли как средства производства с другими средствами производства было установлено, что некоторые средства производства неразрывно связаны с конкретным земельным участком (каналы, полевые дороги, защитные и противоэрозионные сооружения, лесные полосы) в экономическом отношении. Поэтому следует считать, что земля расположенные на ней здания сооружения (объекты капитального строительства) составляют единый объект недвижимости. Следует считать, что единый объект недвижимости (ЕОН) состоит их трех элементов - земельный участок (ЗУ), природный ресурс (обособляемый от земельного участка) (ПР) и объект капитального строительства (ОКС). При этом главным элементом ЕОН является земельный участок, без которого его создание невозможно.Единый объект может быть простым и сложным. Простой, одноэлементный ЕОН – земельный участок, не имеющий зданий и сооружений и обособленного природного ресурса (ЕОН= ЗУ). Сложный ЕОН может содержать два и более элементов:

- земельный участок с обособленным природным ресурсом (ЕОН = ЗУ+ПР);

- урсом, зданиями сооружениями по добыче сырья, а также охране, восстановлению, улучшению свойств природного комплекса и зданиями сооружениями общего назначения (ЕОН = ЗУ + ПР + ОКСд + ОКСу +ОКСо)

При размещении зданий и сооружений могут возникать социально-экономические взаимодействия их не только с земельным участком под этими объектами, но с окружающей территории. Особенное отношение придается наличию отношений собственности. В ЕОН отношения собственности должны быть организованы одинаково. Для того чтобы объект можно было считать единым объектом недвижимости необходимо, чтобы у всех элементов ЕОН (земельный участок, природный ресурс, объекты капитального строительства) субъект собственности или владения был один (государство, муниципалитет, юридическое и физическое лицо). Землеустроительные мероприятия, формируя земельные участки, производя их раздел и объединение, фактически предопределяет большинство параметров единого объекта недвижимости. Совершенствование внутренней организации использования земли, улучшение свойств земли способствует повышению производственного или рекреационного потенциала

37Земля как составная часть земельно-имущественного комплекса

Земельно-имущественные комплексы (ЗИК) формируются применительно к целям и задачам природопользования, производственной рекреационной деятельности конкретного юридического и физического лица, поэтому они являются специализированными. Качество, форма, местоположение земельных участков, перечень, назначения зданий, сооружений, оборудования и машин устанавливаются и изменяется в процессе основной деятельности собственника ЗИК. При этом категория земель, разрешенное использование должна соответствовать целевому назначению использования земли, закрепленному в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах на земельный участок или единый объект недвижимости. В составе земельно-имущественного комплекса может быть один или несколько единых объектов недвижимости или обособленных объектов недвижимости. Для обеспечения результативности и эффективности ЗИК важно не только качественные характеристики каждого объекта, но их сочетание и увязка с параметрами рабочей силы и финансовых ресурсов. В ряде ЗИК земля имеет значение пространственно-операционного базиса и не имеет определяющего значения при их формировании и функционировании (обрабатывающая отрасль экономики). Но особенно сельскохозяйственные ЗИК основываются на качестве и количестве земли. Это связано с ролью земли как главного фактора сельскохозяйственного производства.

Землеустройство позволяет осуществлять совершенствование земельно-имущественного комплекса, приспосабливать его для новых задач и условий производства и при необходимости осуществить его коренную реконструкцию.

38 Особенности проявления земли как товараВ рыночном хозяйстве товаром являются не только предметы потребления, но и любое имущество, а в условиях частной собственности на землю – земля. Земля как товар имеет общие и особенные свойства. Как и любой другой товар, земля обладает потребительной и меновой стоимостью. Потребительная стоимость является оценкой способности земли удовлетворять определенные потребности человека.

В периоды оживления и особенно подъема отдельных отраслей или в целом экономики резко возрастает потребность в земле, т. е. спрос и наоборот, в периоды спада и депрессии спрос резко падает.

Земельный участок, в отличие от других товаров, имеет ряд особенностей:

1. Это недвижимый товар, то есть его нельзя перемещать к покупателю. Он продается и используется там, где находится.

2. Это многоцелевой товар и имеет спрос со стороны всех видов предпринимательской деятельности.

3. Потребительная и меновая стоимость земельного участка с течением времени не только не уменьшается, но и возрастает при общей тенденции спроса к возрастанию и снижению объемов предложения, к внедрению достижений научно-технического прогресса в процессы использования земли.

4. Потребительная стоимость земельного участка формируется в результате взаимодействия природного комплекса и общества. При правильном использовании она постоянно возрастает.

5. Стоимость (меновая) связана с затратами, касающимися не только конкретного участка, но и более обширной территории, где находится социальная и инженерная инфраструктура, его обслуживающая.

Разрешены следующие виды сделок с земельными участками: а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев); б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области. в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, в том числе и лизинга, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса; г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;д) залог земельных участков и земельных долей; е) наследование земельных участков и земельных долей; ж) мена земельных участков и земельных долей; з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей; и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций; к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания; л) иные сделки, не противоречащие законодательству РоссийскойФедерации и зак-ву области.