69. Підстави розірвання договору найму (оренди) житла.

1. На вимогу наймодавця

- Якщо наймач не вносить плату за користування житлом протягом шести місяців підряд, якщо договором не встановлений більше тривалий строк, а при короткостроковому найманні - більше двох разів

- Руйнування або псування житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає. Судом наймачеві може бути даний строк (не більше одного місяця) на поновлення стану житла, після чого, при неусуненні порушень, суд по повторному позові наймодавця розриває договір

- Якщо буде потреба використання житла для проживання самого наймодавця й членів його родини (за умови попередження наймача не пізніше чим за два місяці)

- Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використають житло не по призначенню або систематично порушують права сусідів, наймодавець повинен попередити наймача про усунення цих порушень. Якщо зазначені порушення продовжаться, наймач має право вимагати розірвання договору наймання житла

2. На вимогу наймача

- Наймач у будь-який час може відмовитися від договору наймання, за згодою осіб, які з ним проживають, письмово попередивши наймодавця за три місяці

- Наймач може відмовитися від договору наймання, якщо житло стало непридатним для проживання в ньому

У випадку розірвання договору наймання житла наймач й інші особи, які проживали в приміщенні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла (ст. 826 ЦК України)

70. Договір найму (оренди) земельної ділянки: поняття, правова ціль, юридична характеристика, істотні умови, особливості та форма.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Правова мета

перехід земельної ділянки в тимчасове користування для володіння та користування

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Істотними умовами договору є: умови про предмет (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, термін та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Предметом найму є земельна ділянка з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які містяться на ній, або без них. Під земельною ділянкою слід розуміти частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Специфіка цього договору полягає також у формі оплати орендної плати, яка може бути грошовою, натуральною або відробітковою.

Договір найму (оренди) земельної ділянки є строковим. Законодавець встановлює правило про те, що короткострокова оренда не може бути більше 5 років, а довгострокова — не більше 50 років.

Форма договору: письмова, а за бажанням сторін може посвідчуватися нотаріально.

Наймач може передати земельну ділянку або її частину в користування іншій особі (піднайм, суборенду) лише з дозволу наймодавця.

Специфіка договору полягає в тому, що його предмет юридично пов'язаний із земельною ділянкою. У зв'язку із цим будівля або інша капітальна споруда та земельна ділянка, на якій вони містяться, розглядаються як єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об'єкт. При цьому, земельна ділянка є річчю-приналежністю головних речей — будівлі або іншої капітальної споруди. Взаємозв'язок прав наймача будівлі або іншої капітальної споруди з правами на земельну ділянку встановлено в ст. 796 ЦК, де зазначено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.