21. Метод распределения.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.
Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.
Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
Для применения метода распределения необходимы ряд условий:
• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
22. Рентные отношения в сельском хозяйстве.
Рентные отношения— одна из сущностных черт аграрных отношений. Рентные отношения в сельском хозяйстве являются следствием ограниченности земли вообще как основного средства производства в сельском хозяйстве и неравноценности земельных участков по плодородию и месторасположению.
В соответствии с классическим определением земельной ренты она представляет собой особый доход, который получают земельные собственники при распределении общественного продукта.
В сельском хозяйстве на одинаковый капитал производится больше прибавочной стоимости, чем в промышленности, так как доля живого труда в сельском хозяйстве выше, чем в промышленности. Поэтому и стоимость сельскохозяйственных продуктов выше их цены производства. Однако самого факта излишка стоимости сельскохозяйственной продукции над их ценой производства недостаточно для объяснения абсолютной земельной ренты. Необходимым условием ее существования является частная собственность на землю, препятствующая свободному переливу капитала из промышленности в сельское хозяйство и перераспределению всей произведенной в обществе прибавочной стоимости между различными группами капиталистов. Поэтому продукция сельского хозяйства продается не по ценам производства, а по стоимости.
При оценке сельскохозяйственной недвижимости особое значение приобретают физические характеристики недвижимого имущества и факторы окружающей среды. К ним относятся климат, типы почвы и их продуктивная способность, наличие или отсутствие воды для орошения и возможности пастбищ для откорма скота. Физические и экономические характеристики сельскохозяйственных угодий отличаются от аналогичных характеристик городских земель.
Почвы в городских условиях должны быть подходящими, для того чтобы выдерживать улучшения) которые возводятся на них. В сельскохозяйственных объектах имущества почва является главным фактором в производстве, изменяющимся по своей способности обеспечивать выращивание данного количества конкретной сельскохозяйственной продукции. К внешним факторам, которые следует принимать во внимание, относятся наличие и степень развития объектов инфраструктуры.