9.1.4. Структуризація землекористування міст для обґрунтування їхніх меж

Функціональне зонування землекористування територій міст пе­редбачає виокремлення основних функціональних типів землекори­стування та раціональне їх взаєморозміщення.

За призначенням і використанням розрізняють такі основні функціональні типи землекористування:селищні (в тому числі багатоповерхової і одно-двоповерхової забудови); виробничі (зокре­ма, комунально-складські зовнішнього транспорту); ландшафтно-рекреаційні; сільськогосподарські тощо.

Склад і призначення територій основних функціональних типів землекористування та вимоги до використання земель наведено у таблиці.

У містах з історико-культурними цінностями виділяють тип зем­лекористування історико-культурного призначення, де сконцентро­вані ділянки цінного історичного середовища, пам'ятки історії, культури та архітектури.

У центральній частині, в якій сконцентровані провідні центро-формувальні функції міста, виокремлюють тип землекористування загальноміського (змішаного) землекористування.

Взаєморозміщення основних функціональних типів землекорис­тування визначається комплексом територіальних та екологічвих обмежень, умов і вимог: природних, санітарно-гігієнічних, еконо­мічних, функціональних, землевпорядних та архітектурно-плану­вальних.

Сельбищні зони розміщуються у взаємозв'язку з ландшафтом, з навітряного боку щодо вітрів переважних напрямків, а також вище за течією річок відносно промислових та сільськогосподарських під­приємств з технологічними процесами, які є джерелами викидів у навколишнє природне середовище шкідливих та неприємних за за­пахом речовин. У межах сельбищних зон розміщується переважно житлова та громадська забудова, яка повинна мати зручний зв'язок з місцями прикладення праці, центром міста і рекреаційними об'єктами.

На території сельбищної зони виділяють ділянки першочергового житлового будівництва, які мають розміщуватися поблизу існуючих інженерних мереж, магістральних транспортних комунікацій. Буді­вельна місткість цих ділянок має бути достатньою для розміщення очікуваних у період першої черги обсягів будівництва та заділу на наступні 1-2 роки. Ці ділянки вибирають переважно у районах завершення цілісних структурно-планувальних утворень або у складі першої черги будівництва нових районів. При кількох варіан­тах можливого розміщення житлового будівництва на основі ком­плексного оцінювання та порівняння окремих ділянок з урахуван­ням витрат на їх освоєння або реконструкцію визначається оптима­льний варіант. В окремих випадках порівнюють також експлуата­ційні витрати на інженерне обладнання, інженерну підготовку те­риторій і транспортне обслуговування.

Виробничі зони розміщуються з урахуванням забезпечення зруч­них транспортних і пішохідних зв'язків із сельбищними зонами. Промислові території, на яких знаходяться підприємства з великим вантажообігом, розташовуються поблизу залізниць і портових спо­руд з обладнанням необхідних під'їзних колій. Для розміщення (або розширення) водомістких виробництв важливо враховувати умови їх водопостачання. За потребою в джерелах водопостачання ділянки поділяються на чотири групи з потужністю (мінімальні середньомі­сячні витрати води): І — понад 30 м³ на добу; II — 10 - 30; III — 5 - 10; IV — 1,6 - 5 м³ на добу. Групи І і II використовують для роз­міщення великих водомістких промислових підприємств, III і IV — для підприємств середньої та невеликої водомісткості.

У межах комунально-складських територій виділяються ділянки для розміщення складів і комунальних підприємств, які пов'язані із зовнішнім транспортом.

Ландшафтно-рекреаційні зони розміщуються на території при­родних комплексів міста, тісно пов'язуються з сельбищними терито­ріями та зеленою зоною приміської зони.

Розсадники та відповідні господарські підприємства, організації, установи, а також ділянки колективних садів та городів розміщують переважно на територіях приміської зони, за межами резервних те­риторій на відстані транспортної доступності до місць проживан­ня — 1,5 - 2 год.

Залежно від комплексу містобудівних умов, серед яких особливу роль відіграють природні чинники, розмір та народногосподарський профіль, історичні особливості планування та забудови міст, існу­ють різні підходи до розміщення основних функціональних зон.

У сейсмічних районах потрібно враховувати сейсмічне мікрора­йонування з використанням під житлову забудову ділянок з мен­шою сейсмічністю.

Комплекс зазначених умов і наведених у табл. 9.1 вимог має ві­добразитися у схемі функціонального зонування землекористуван­ня території міста як у складі проектів землеустрою з упорядкуван­ня території міста, так і у складі його генерального плану.

Структуризація землекористування міста спрямована на ство­рення відкритої територіальної системи землекористування, яка складається з міста-центру системи розселення (агломерації), про­мислового та зеленого поясу і приміської зони.

Роль і функції земель у межах населених пунктів, а особливо в містах, у суспільстві визначаються тим, що ці землі призначені для забезпечення різноманітних видів життєдіяльності людей. З метою оптимізації землекористування проводять його структуризацію по функціях землі.

Структуризація функціональних типів землекористування міст має три типи моделей радіальну (радіально-кільцеву), лінійну та змішану, які зумовлені транспортно-планувальним каркасом — го­ловними міськими транспортними магістралями, мережею звичай­ного і швидкісного міського та зовнішнього транспорту, головними планувальними осями та вузлами.

Транспортно-планувальний каркас формується на основі мінімі­зації витрат часу на пересування населення від місця роботи. При цьому слід уникати транзитного руху через центр та житлові тери­торії міста, передбачати обвідні автомагістралі-дублери та швидкіс­ні автомобільні дороги, організовувати лінії швидкісних видів транспорту (у найзначніших містах — метрополітен, швидкісний трамвай, електрифіковані залізниці).

Одним із основних завдань структуризації є забезпечення опти­мальних функціональних зв'язків між місцями розселення, при­кладення праці та рекреації, установами громадського обслугову­вання з урахуванням частоти їх відвідування та попиту населення (у тому числі ринкового), а також утворення підвалин дохідної еко­номіки й екологічної безпеки землекористування міста.

Структура землекористування міста має формуватися за прин­ципом ієрархічної побудови.

У найзначніших, значних і великих містах виділяють три ієрар­хічних рівні структури землекористування —- локальний, районний (зональний), загальноміський, в інших містах — локальний та за­гальноміський, яким відповідають певні елементи сельбищної сис­теми землекористування.

Кількість, розмір, межі зон типів землекористування та органі­зація основних елементів сельбищної системи землекористування залежать від комплексу чинників та умов. До них належать розмі­ри, народногосподарський профіль міста, місце розташування його у плані, ландшафтні особливості, соціально-функціональний склад території забудови, структура форм власності на землю, наявність транспортних зв'язків, загальне архітектурно-планувальне вирі­шення та ін.

На локальному рівні структура типів землекористування міста формується переважно за рахунок монофункціональних одиниць — житлового, промислового, виробничого типів землекористування, які характеризуються певною функціональною, архітектурно-планувальною та соціальною цілісністю.

У межах сельбищної зони залежно від розміру міста та планува­льних утворень виділяють історично усталені типи під сельбищною забудовою, масиви земель нових житлових районів або мікрорайо­нів, групи житлових кварталів або житлових комплексів, які роз­глядаються як один тип землекористування і мають локальне роз­міщення інших (землекористування малих підприємств, офісів, сер­вісно-побутових пунктів тощо).