Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Teoreticheskaya_chast.docx
Скачиваний:
0
Добавлен:
09.09.2019
Размер:
459.73 Кб
Скачать

Расчетная часть

Заданные условия(3 вариант):

Инвестор располагает суммой в 6000 тыс. руб. и земельным участком площадью 3300 м. кв. Придя в финансовую компанию, ему было предложено несколько вариантов вложения его капитала:

1. Вариант А – строительство торгово-офисного центра

2. Вариант Б – строительство жилого дома с последующем его управлением

Для привлечения дополнительны финансовых средств были рассмотрены также 2 варианта их привлечения:

1. Вариант А – дополнительный инвестор

2. Вариант Б – банковский кредит

Доля дополнительного инвестора определяется в зависимости от величины требуемых средств. Зависимость прямо пропорциональна

Банковская ставка – 20 %

Срок погашения кредита 7 лет. % начисляются ежеквартально

Ставка дисконтирования – 12 %

Стоимость земли 10 тыс. руб. за кв.м.

Расчет:

Для начала необходимо обозначить инвестиционные проекты по виду строительства и способу привлечения дополнительного капитала :

ИП 1 – строительство жилого дома, дополнительные средства – кредит в банке.

ИП 2 – строительство жилого дома, дополнительные средства – дополнительный инвестор.

ИП 3 – строительство офисного здания, дополнительные средства – кредит в банке.

ИП 4 – строительство офисного здания, дополнительные средства – дополнительный инвестор.

ИП 5 – продажа земли.

ИП 1

Вычислим необходимые параметры для расчета эффективности вложения денег:

  1. Стоимость строительства 5 эт. жилого дома = 3300 * 18000 = 59400 тыс. руб.

  2. Площадь на продажу с учётом коэф. пол. пл. = 3300 * 0.8 =2640 кв. м.

  3. Стоимость продажи квартир 6 эт. жилого дома = 2640 * 33000 * 5 = =435600 тыс. руб.

Так как сказано, что вся жилая площадь будет продана за 2 года( 1год – 0,5, 2год – 0,5), то за 1 и 2 года будет получено 435600 / 2 = 217800 тыс. руб.

  1. Выручка с продажи в 1 году (30 % - потеря) = 217800 * 0.7 = 152460 тыс. руб.

  2. Выручка с продажи во 2 году(20 % - потеря) = 217800 * 0.8 = 174240 тыс. руб.

Если учесть, что жилая площадь будет продаваться равномерно за равные промежутки времени, то общий годовой доход будет приведен к середине года с последующим приведением полученного результата к современному периоду

времени.

  1. Размер кредита = 59400 – 6000 = 53400 тыс. руб.

  2. Выплачиваемая сумма по кредиту за 7 лет = 59400( 1 + 7 * 0.2) = 128160 тыс. руб. (ежеквартальное начисление)

Так как первый доход от продажи квартир будет виден только в середине 3 года, то способность к выплате кредита появится в конце 2 квартала 3 года.

Для облегчения расчёта дисконтированных расходов по кредиту, возможно приведение ежеквартального начисления к середине года с последующим

приведением полученного результата к современному периоду времени.

  1. Ежегодные расходы по кредиту = 128160 / 4 = 32040 тыс. руб.

Представим график для ИП 1:

∑ ДД = ( + ) * = 232033 тыс. руб.

∑ ДЗ = ( + …+ ) * + 6000 =88103 тыс. руб.

  1. NPV = ∑ ДД - ∑ ДЗ = 1 тыс. руб.

  2. PI = = 2.634

  3. PBP = 4 года

t(год)

0

1

2

3

4

5

6

ДД

 

 

 

114845

117188

 

 

ДЗ

6000

 

 

24135

21549

19240

17179

ЧДД

-6000

 

 

90710

95639

-19240

-17179

NPV

-6000

 

 

84710

180349

161109

143930

ИП 2

Вычислим необходимые параметры для расчета эффективности вложения денег:

  1. Стоимость строительства 5 эт. жилого дома = 3300 * 18000 = 59400 тыс. руб.

  2. Площадь на продажу с учётом коэф. пол. пл. = 3300 * 0.8 =2640 кв. м.

  3. Стоимость продажи квартир 5 эт. жилого дома = 2640 * 33000 * 5 = 435600 тыс. руб.

  4. Размер средств, которые необходимо взять у дополнительного инвестора = = 54000 – 5000 = 49000 тыс. руб.

  5. Стоимость земли = 3300 * 10 = 33000 тыс. руб.

  6. Коэффициент, показывающий долю доходов инвестора = = = 0.42

Так как сказано, что вся жилая площадь будет продана за 2 года( 1год – 0,5, 2год – 0,5), то за 1 и 2 года будет получено 435600 / 2 = 217800 тыс. руб.

6. Выручка с продажи в 1 году (30 % - потеря) = 217800 * 0.7 * 0.42 = 64350 тыс. руб.

7. Выручка с продажи во 2 году(20 % - потеря) = 217800 * 0.8 * 0.42 = 73543 тыс. руб.

Если учесть, что жилая площадь будет продаваться равномерно за равные промежутки времени, то общий годовой доход будет приведен к середине года с последующим приведением полученного результата к современному периоду времени.

Представим график для ИП 2 :

∑ ДД = ( + ) * = 97936 тыс. руб.

∑ ДЗ = 6000 тыс. руб.

  1. NPV = ∑ ДД - ∑ ДЗ = 91936 тыс. руб.

  2. PI = = 16.323

  3. PBP = 4 года

t(год)

0

1

2

3

4

5

6

ДД

 

 

 

48473

49463

 

 

ДЗ

6000

 

 

 

 

 

 

ЧДД

-6000

 

 

48473

49463

0

0

NPV

-6000

 

 

42473

91936

91936

91936

ИП 3

Вычислим необходимые параметры для расчета эффективности вложения денег:

1. Стоимость строительства 9 эт. офисного здания = 3300 * 25 = 82500 тыс. руб.

2. Площадь на продажу с учётом коэф. пол. пл. = 3300 * 0.7 =2310 кв. м.

3. Сумма арендных поступлений 9 эт. офисного здания = 2310 * 1 * 9 = 20790 тыс. руб.

Так как аренда начисляется ежемесячно, то общий годовой доход будет приведен к середине года с последующим приведением полученного результата к современному периоду времени.

4. Годовой доход от аренды = 20790 * 12 = 249480 тыс. руб.

5. Размер кредита = 82500 – 6000 = 76500 тыс. руб.

6. Выплачиваемая сумма по кредиту за 7 лет = 76500 ( 1 + 7 * 0.2) = 183600

тыс. руб.

Так как первый доход от аренды площади будет виден только в начале 2 года, то способность к выплате кредита появится в конце 1 квартала 2 года.

Для облегчения расчёта дисконтированных расходов по кредиту, возможно приведение ежеквартального начисления к середине года с последующим

приведением полученного результата к современному периоду времени.

  1. Ежегодные расходы по кредиту = 183600 / 5 = 36720 тыс. руб.

  2. Стоимость капитального ремонта (раз в 20 лет) = 82500 * 0.6 = 49500 тыс. руб.

  3. Сумма эксплуатационных расходов (ежегодно в начале года) =

= 82500 * 0.2 = 16500 тыс. руб.

t(год)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

ДД

 

 

210479

187928

167793

149815

133763

119431

106635

95210

ДЗ(кредит)

 

 

30980

27660

24697

22051

19688

 

 

 

ДЗ(экспл.расх)

 

 

13921

12429

11097

9908

8847

7899

7053

6297

ДЗ(кап.ремонт)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЧДД

 

 

165579

147838

131998

117856

105228

111533

99583

88913

NPV

 

 

165579

313417

445415

563271

668500

780032

879615

968528

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

85009

75901

67769

60508

54025

48236

43068

38454

34334

30655

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5622

5020

4482

4002

3573

3190

2848

2543

2271

2027

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

79387

70881

63287

56506

50452

45046

40220

35910

32063

28628

1047914

1118795

1182082

1238588

1289039

1334085

1374305

1410216

1442279

1470906

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

27371

24438

21820

19482

17395

15531

13867

12381

11055

9870

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1810

1616

1443

1288

1150

1027

917

819

731

653

 

4329

 

 

 

 

 

 

 

 

25560

18492

20377

18193

16244

14504

12950

11562

10323

9217

1496467

1514959

1535336

1553529

1569773

1584277

1597226

1608789

1619112

1628329

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

8813

7868

7025

6273

5601

5001

4465

3986

3559

3178

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

583

520

465

415

370

331

295

264

235

210

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8230

7348

6561

5858

5230

4670

4169

3723

3324

2968

1636559

1643907

1650468

1656326

1661556

1666225

1670395

1674118

1677442

1680409

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

2837

2533

2262

2020

1803

1610

1438

1284

1146

1023

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

188

168

150

134

119

106

95

85

76

68

 

358

 

 

 

 

 

 

 

 

2650

2008

2112

1886

1684

1504

1342

1199

1070

956

1683059

1685067

1687179

1689065

1690749

1692253

1693595

1694794

1695864

1696820

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

914

816

728

650

581

518

463

413

369

329

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

60

54

48

43

38

34

31

27

24

22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

853

762

680

607

542

484

432

386

345

308

1697673

1698435

1699115

1699722

1700264

1700748

1701181

1701567

1701911

1702219

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

294

263

234

209

187

167

149

133

119

106

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

19

17

16

14

12

11

10

9

8

7

 

30

 

 

 

 

 

 

 

 

275

216

219

196

175

156

139

124

111

99

1702493

1702709

1702928

1703124

1703298

1703454

1703593

1703718

1703828

1703928

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

95

85

76

67

60

54

48

43

38

34

30

27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6

6

5

4

4

4

3

3

3

2

2

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

88

79

71

63

56

50

45

40

36

32

28

25

1704016

1704095

1704165

1704228

1704285

1704335

1704380

1704420

1704455

1704487

1704516

1704541

ДД

1964243

ДЗ

259702

  1. NPV = 1704541 тыс. руб.

  2. PI = = 7.563

  3. PBP = 3 года

ИП 4

Вычислим необходимые параметры для расчета эффективности вложения денег:

1. Стоимость строительства 9 эт. офисного здания = 3300 * 25 = 82500 тыс. руб.

2. Площадь на продажу с учётом коэф. пол. пл. = 3300 * 0.7 =2310 кв. м.

3. Сумма арендных поступлений 8 эт. офисного здания = 2310 * 1 * 9 = =20790 тыс. руб.

Так как аренда начисляется ежемесячно, то общий годовой доход будет приведен к середине года с последующим приведением полученного результата к современному периоду времени.

  1. Годовой доход от аренды = 20790 * 12 = 249480 тыс. руб.

  2. Размер средств, которые необходимо взять у дополнительного инвестора = 82500 – 6000 = 76500 тыс. руб.

  3. Стоимость земли = 10 * 3300 = 33000 тыс. руб.

  4. Коэффициент, показывающий долю доходов инвестора =

= = 0.338

  1. Выручка с арендных поступлений = 249480 * 0.338 = 84240 тыс. руб.

  2. Стоимость капитального ремонта (раз в 20 лет) = 82500 * 0.6 = 49500 тыс. руб.

  3. Сумма эксплуатационных расходов (ежегодно в начале года) =

= 82500 * 0.2 = 16500 тыс. руб.

t(год)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

ДД

 

 

71071

63456

56657

50587

45167

40327

36007

32149

ДЗ(экспл.расх)

 

 

41762

37287

33292

29725

26540

23697

21158

18891

ДЗ(кап.ремонт)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЧДД

 

 

29309

26169

23365

20862

18626

16631

14849

13258

NPV

 

 

29309

55478

78843

99705

118331

134962

149811

163069

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

28704

25629

22883

20431

18242

16288

14542

12984

11593

10351

16867

15060

13446

12005

10719

9571

8545

7630

6812

6082

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11837

10569

9437

8426

7523

6717

5997

5355

4781

4269

174906

185475

194912

203338

210861

217578

223575

228930

233711

237979

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

9242

8252

7368

6578

5873

5244

4682

4181

3733

3333

5431

4849

4329

3865

3451

3082

2751

2457

2193

1958

 

4329

 

 

 

 

 

 

 

 

3811

-926

3038

2713

2422

2163

1931

1724

1539

1374

241791

240864

243903

246615

249038

251200

253131

254855

256395

257769

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

2976

2657

2372

2118

1891

1688

1508

1346

1202

1073

1749

1561

1394

1245

1111

992

886

791

706

631

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1227

1096

978

873

780

696

622

555

496

443

258996

260092

261070

261944

262724

263420

264042

264597

265092

265535

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

958

855

764

682

609

544

485

433

387

345

563

503

449

401

358

319

285

255

227

203

 

358

 

 

 

 

 

 

 

 

395

-5

315

281

251

224

200

179

160

142

265930

265925

266240

266521

266772

266996

267197

267375

267535

267677

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

308

275

246

220

196

175

156

140

125

111

181

162

145

129

115

103

92

82

73

65

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

127

114

101

91

81

72

64

58

51

46

267805

267918

268020

268110

268191

268263

268328

268385

268437

268482

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

99

89

79

71

63

56

50

45

40

36

58

52

47

42

37

33

30

26

24

21

 

30

 

 

 

 

 

 

 

 

41

7

33

29

26

23

21

19

17

15

268523

268530

268563

268592

268618

268641

268662

268681

268697

268712

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

32

29

25

23

20

18

16

14

13

12

10

9

19

17

15

13

12

11

10

9

8

7

6

5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13

12

11

9

8

7

7

6

5

5

4

4

268725

268737

268748

268757

268765

268773

268779

268785

268791

268796

268800

268804

ДД

663251

ДЗ

394447

NPV = 268804 тыс. руб.

PI = = 1.681

PBP = 3 года.

ИП 5

  1. Доход от продажи земли = 3300 * 10000 = 33000 тыс. руб

  2. NPV = 33000 + 6000 = 39000 тыс. .

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.