Расчетная часть
Заданные условия(3 вариант):
Инвестор располагает суммой в 6000 тыс. руб. и земельным участком площадью 3300 м. кв. Придя в финансовую компанию, ему было предложено несколько вариантов вложения его капитала:
1. Вариант А – строительство торгово-офисного центра
2. Вариант Б – строительство жилого дома с последующем его управлением
Для привлечения дополнительны финансовых средств были рассмотрены также 2 варианта их привлечения:
1. Вариант А – дополнительный инвестор
2. Вариант Б – банковский кредит
Доля дополнительного инвестора определяется в зависимости от величины требуемых средств. Зависимость прямо пропорциональна
Банковская ставка – 20 %
Срок погашения кредита 7 лет. % начисляются ежеквартально
Ставка дисконтирования – 12 %
Стоимость земли 10 тыс. руб. за кв.м.
Расчет:
Для начала необходимо обозначить инвестиционные проекты по виду строительства и способу привлечения дополнительного капитала :
ИП 1 – строительство жилого дома, дополнительные средства – кредит в банке.
ИП 2 – строительство жилого дома, дополнительные средства – дополнительный инвестор.
ИП 3 – строительство офисного здания, дополнительные средства – кредит в банке.
ИП 4 – строительство офисного здания, дополнительные средства – дополнительный инвестор.
ИП 5 – продажа земли.
ИП 1
Вычислим необходимые параметры для расчета эффективности вложения денег:
Стоимость строительства 5 эт. жилого дома = 3300 * 18000 = 59400 тыс. руб.
Площадь на продажу с учётом коэф. пол. пл. = 3300 * 0.8 =2640 кв. м.
Стоимость продажи квартир 6 эт. жилого дома = 2640 * 33000 * 5 = =435600 тыс. руб.
Так как сказано, что вся жилая площадь будет продана за 2 года( 1год – 0,5, 2год – 0,5), то за 1 и 2 года будет получено 435600 / 2 = 217800 тыс. руб.
Выручка с продажи в 1 году (30 % - потеря) = 217800 * 0.7 = 152460 тыс. руб.
Выручка с продажи во 2 году(20 % - потеря) = 217800 * 0.8 = 174240 тыс. руб.
Если учесть, что жилая площадь будет продаваться равномерно за равные промежутки времени, то общий годовой доход будет приведен к середине года с последующим приведением полученного результата к современному периоду
времени.
Размер кредита = 59400 – 6000 = 53400 тыс. руб.
Выплачиваемая сумма по кредиту за 7 лет = 59400( 1 + 7 * 0.2) = 128160 тыс. руб. (ежеквартальное начисление)
Так как первый доход от продажи квартир будет виден только в середине 3 года, то способность к выплате кредита появится в конце 2 квартала 3 года.
Для облегчения расчёта дисконтированных расходов по кредиту, возможно приведение ежеквартального начисления к середине года с последующим
приведением полученного результата к современному периоду времени.
Ежегодные расходы по кредиту = 128160 / 4 = 32040 тыс. руб.
Представим график для ИП 1:
∑ ДД = (
+
) *
= 232033 тыс. руб.
∑ ДЗ = (
+ …+
) *
+ 6000 =88103
тыс. руб.
NPV = ∑ ДД - ∑ ДЗ = 1 тыс. руб.
PI =
= 2.634PBP = 4 года
t(год) |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
ДД |
|
|
|
114845 |
117188 |
|
|
ДЗ |
6000 |
|
|
24135 |
21549 |
19240 |
17179 |
ЧДД |
-6000 |
|
|
90710 |
95639 |
-19240 |
-17179 |
NPV |
-6000 |
|
|
84710 |
180349 |
161109 |
143930 |
ИП 2
Вычислим необходимые параметры для расчета эффективности вложения денег:
Стоимость строительства 5 эт. жилого дома = 3300 * 18000 = 59400 тыс. руб.
Площадь на продажу с учётом коэф. пол. пл. = 3300 * 0.8 =2640 кв. м.
Стоимость продажи квартир 5 эт. жилого дома = 2640 * 33000 * 5 = 435600 тыс. руб.
Размер средств, которые необходимо взять у дополнительного инвестора = = 54000 – 5000 = 49000 тыс. руб.
Стоимость земли = 3300 * 10 = 33000 тыс. руб.
Коэффициент, показывающий долю доходов инвестора = =
=
0.42
Так как сказано, что вся жилая площадь будет продана за 2 года( 1год – 0,5, 2год – 0,5), то за 1 и 2 года будет получено 435600 / 2 = 217800 тыс. руб.
6. Выручка с продажи в 1 году (30 % - потеря) = 217800 * 0.7 * 0.42 = 64350 тыс. руб.
7. Выручка с продажи во 2 году(20 % - потеря) = 217800 * 0.8 * 0.42 = 73543 тыс. руб.
Если учесть, что жилая площадь будет продаваться равномерно за равные промежутки времени, то общий годовой доход будет приведен к середине года с последующим приведением полученного результата к современному периоду времени.
Представим график для ИП 2 :
∑ ДД = (
+
) *
= 97936 тыс. руб.
∑ ДЗ = 6000 тыс. руб.
NPV = ∑ ДД - ∑ ДЗ = 91936 тыс. руб.
PI =
= 16.323PBP = 4 года
t(год) |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
ДД |
|
|
|
48473 |
49463 |
|
|
ДЗ |
6000 |
|
|
|
|
|
|
ЧДД |
-6000 |
|
|
48473 |
49463 |
0 |
0 |
NPV |
-6000 |
|
|
42473 |
91936 |
91936 |
91936 |
ИП 3
Вычислим необходимые параметры для расчета эффективности вложения денег:
1. Стоимость строительства 9 эт. офисного здания = 3300 * 25 = 82500 тыс. руб.
2. Площадь на продажу с учётом коэф. пол. пл. = 3300 * 0.7 =2310 кв. м.
3. Сумма арендных поступлений 9 эт. офисного здания = 2310 * 1 * 9 = 20790 тыс. руб.
Так как аренда начисляется ежемесячно, то общий годовой доход будет приведен к середине года с последующим приведением полученного результата к современному периоду времени.
4. Годовой доход от аренды = 20790 * 12 = 249480 тыс. руб.
5. Размер кредита = 82500 – 6000 = 76500 тыс. руб.
6. Выплачиваемая сумма по кредиту за 7 лет = 76500 ( 1 + 7 * 0.2) = 183600
тыс. руб.
Так как первый доход от аренды площади будет виден только в начале 2 года, то способность к выплате кредита появится в конце 1 квартала 2 года.
Для облегчения расчёта дисконтированных расходов по кредиту, возможно приведение ежеквартального начисления к середине года с последующим
приведением полученного результата к современному периоду времени.
Ежегодные расходы по кредиту = 183600 / 5 = 36720 тыс. руб.
Стоимость капитального ремонта (раз в 20 лет) = 82500 * 0.6 = 49500 тыс. руб.
Сумма эксплуатационных расходов (ежегодно в начале года) =
= 82500 * 0.2 = 16500 тыс. руб.
t(год) |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
ДД |
|
|
210479 |
187928 |
167793 |
149815 |
133763 |
119431 |
106635 |
95210 |
ДЗ(кредит) |
|
|
30980 |
27660 |
24697 |
22051 |
19688 |
|
|
|
ДЗ(экспл.расх) |
|
|
13921 |
12429 |
11097 |
9908 |
8847 |
7899 |
7053 |
6297 |
ДЗ(кап.ремонт) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ЧДД |
|
|
165579 |
147838 |
131998 |
117856 |
105228 |
111533 |
99583 |
88913 |
NPV |
|
|
165579 |
313417 |
445415 |
563271 |
668500 |
780032 |
879615 |
968528 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
85009 |
75901 |
67769 |
60508 |
54025 |
48236 |
43068 |
38454 |
34334 |
30655 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5622 |
5020 |
4482 |
4002 |
3573 |
3190 |
2848 |
2543 |
2271 |
2027 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
79387 |
70881 |
63287 |
56506 |
50452 |
45046 |
40220 |
35910 |
32063 |
28628 |
1047914 |
1118795 |
1182082 |
1238588 |
1289039 |
1334085 |
1374305 |
1410216 |
1442279 |
1470906 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
27371 |
24438 |
21820 |
19482 |
17395 |
15531 |
13867 |
12381 |
11055 |
9870 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1810 |
1616 |
1443 |
1288 |
1150 |
1027 |
917 |
819 |
731 |
653 |
|
4329 |
|
|
|
|
|
|
|
|
25560 |
18492 |
20377 |
18193 |
16244 |
14504 |
12950 |
11562 |
10323 |
9217 |
1496467 |
1514959 |
1535336 |
1553529 |
1569773 |
1584277 |
1597226 |
1608789 |
1619112 |
1628329 |
30 |
31 |
32 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
8813 |
7868 |
7025 |
6273 |
5601 |
5001 |
4465 |
3986 |
3559 |
3178 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
583 |
520 |
465 |
415 |
370 |
331 |
295 |
264 |
235 |
210 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8230 |
7348 |
6561 |
5858 |
5230 |
4670 |
4169 |
3723 |
3324 |
2968 |
1636559 |
1643907 |
1650468 |
1656326 |
1661556 |
1666225 |
1670395 |
1674118 |
1677442 |
1680409 |
40 |
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
47 |
48 |
49 |
2837 |
2533 |
2262 |
2020 |
1803 |
1610 |
1438 |
1284 |
1146 |
1023 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
188 |
168 |
150 |
134 |
119 |
106 |
95 |
85 |
76 |
68 |
|
358 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2650 |
2008 |
2112 |
1886 |
1684 |
1504 |
1342 |
1199 |
1070 |
956 |
1683059 |
1685067 |
1687179 |
1689065 |
1690749 |
1692253 |
1693595 |
1694794 |
1695864 |
1696820 |
50 |
51 |
52 |
53 |
54 |
55 |
56 |
57 |
58 |
59 |
914 |
816 |
728 |
650 |
581 |
518 |
463 |
413 |
369 |
329 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
60 |
54 |
48 |
43 |
38 |
34 |
31 |
27 |
24 |
22 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
853 |
762 |
680 |
607 |
542 |
484 |
432 |
386 |
345 |
308 |
1697673 |
1698435 |
1699115 |
1699722 |
1700264 |
1700748 |
1701181 |
1701567 |
1701911 |
1702219 |
60 |
61 |
62 |
63 |
64 |
65 |
66 |
67 |
68 |
69 |
294 |
263 |
234 |
209 |
187 |
167 |
149 |
133 |
119 |
106 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
19 |
17 |
16 |
14 |
12 |
11 |
10 |
9 |
8 |
7 |
|
30 |
|
|
|
|
|
|
|
|
275 |
216 |
219 |
196 |
175 |
156 |
139 |
124 |
111 |
99 |
1702493 |
1702709 |
1702928 |
1703124 |
1703298 |
1703454 |
1703593 |
1703718 |
1703828 |
1703928 |
70 |
71 |
72 |
73 |
74 |
75 |
76 |
77 |
78 |
79 |
80 |
81 |
95 |
85 |
76 |
67 |
60 |
54 |
48 |
43 |
38 |
34 |
30 |
27 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
6 |
5 |
4 |
4 |
4 |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
88 |
79 |
71 |
63 |
56 |
50 |
45 |
40 |
36 |
32 |
28 |
25 |
1704016 |
1704095 |
1704165 |
1704228 |
1704285 |
1704335 |
1704380 |
1704420 |
1704455 |
1704487 |
1704516 |
1704541 |
∑ДД |
1964243 |
∑ДЗ |
259702 |
NPV = 1704541 тыс. руб.
PI =
= 7.563PBP = 3 года
ИП 4
Вычислим необходимые параметры для расчета эффективности вложения денег:
1. Стоимость строительства 9 эт. офисного здания = 3300 * 25 = 82500 тыс. руб.
2. Площадь на продажу с учётом коэф. пол. пл. = 3300 * 0.7 =2310 кв. м.
3. Сумма арендных поступлений 8 эт. офисного здания = 2310 * 1 * 9 = =20790 тыс. руб.
Так как аренда начисляется ежемесячно, то общий годовой доход будет приведен к середине года с последующим приведением полученного результата к современному периоду времени.
Годовой доход от аренды = 20790 * 12 = 249480 тыс. руб.
Размер средств, которые необходимо взять у дополнительного инвестора = 82500 – 6000 = 76500 тыс. руб.
Стоимость земли = 10 * 3300 = 33000 тыс. руб.
Коэффициент, показывающий долю доходов инвестора =
=
=
0.338
Выручка с арендных поступлений = 249480 * 0.338 = 84240 тыс. руб.
Стоимость капитального ремонта (раз в 20 лет) = 82500 * 0.6 = 49500 тыс. руб.
Сумма эксплуатационных расходов (ежегодно в начале года) =
= 82500 * 0.2 = 16500 тыс. руб.
t(год) |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
ДД |
|
|
71071 |
63456 |
56657 |
50587 |
45167 |
40327 |
36007 |
32149 |
ДЗ(экспл.расх) |
|
|
41762 |
37287 |
33292 |
29725 |
26540 |
23697 |
21158 |
18891 |
ДЗ(кап.ремонт) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ЧДД |
|
|
29309 |
26169 |
23365 |
20862 |
18626 |
16631 |
14849 |
13258 |
NPV |
|
|
29309 |
55478 |
78843 |
99705 |
118331 |
134962 |
149811 |
163069 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
28704 |
25629 |
22883 |
20431 |
18242 |
16288 |
14542 |
12984 |
11593 |
10351 |
16867 |
15060 |
13446 |
12005 |
10719 |
9571 |
8545 |
7630 |
6812 |
6082 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
11837 |
10569 |
9437 |
8426 |
7523 |
6717 |
5997 |
5355 |
4781 |
4269 |
174906 |
185475 |
194912 |
203338 |
210861 |
217578 |
223575 |
228930 |
233711 |
237979 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
9242 |
8252 |
7368 |
6578 |
5873 |
5244 |
4682 |
4181 |
3733 |
3333 |
5431 |
4849 |
4329 |
3865 |
3451 |
3082 |
2751 |
2457 |
2193 |
1958 |
|
4329 |
|
|
|
|
|
|
|
|
3811 |
-926 |
3038 |
2713 |
2422 |
2163 |
1931 |
1724 |
1539 |
1374 |
241791 |
240864 |
243903 |
246615 |
249038 |
251200 |
253131 |
254855 |
256395 |
257769 |
30 |
31 |
32 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
2976 |
2657 |
2372 |
2118 |
1891 |
1688 |
1508 |
1346 |
1202 |
1073 |
1749 |
1561 |
1394 |
1245 |
1111 |
992 |
886 |
791 |
706 |
631 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1227 |
1096 |
978 |
873 |
780 |
696 |
622 |
555 |
496 |
443 |
258996 |
260092 |
261070 |
261944 |
262724 |
263420 |
264042 |
264597 |
265092 |
265535 |
40 |
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
47 |
48 |
49 |
958 |
855 |
764 |
682 |
609 |
544 |
485 |
433 |
387 |
345 |
563 |
503 |
449 |
401 |
358 |
319 |
285 |
255 |
227 |
203 |
|
358 |
|
|
|
|
|
|
|
|
395 |
-5 |
315 |
281 |
251 |
224 |
200 |
179 |
160 |
142 |
265930 |
265925 |
266240 |
266521 |
266772 |
266996 |
267197 |
267375 |
267535 |
267677 |
50 |
51 |
52 |
53 |
54 |
55 |
56 |
57 |
58 |
59 |
308 |
275 |
246 |
220 |
196 |
175 |
156 |
140 |
125 |
111 |
181 |
162 |
145 |
129 |
115 |
103 |
92 |
82 |
73 |
65 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
127 |
114 |
101 |
91 |
81 |
72 |
64 |
58 |
51 |
46 |
267805 |
267918 |
268020 |
268110 |
268191 |
268263 |
268328 |
268385 |
268437 |
268482 |
60 |
61 |
62 |
63 |
64 |
65 |
66 |
67 |
68 |
69 |
99 |
89 |
79 |
71 |
63 |
56 |
50 |
45 |
40 |
36 |
58 |
52 |
47 |
42 |
37 |
33 |
30 |
26 |
24 |
21 |
|
30 |
|
|
|
|
|
|
|
|
41 |
7 |
33 |
29 |
26 |
23 |
21 |
19 |
17 |
15 |
268523 |
268530 |
268563 |
268592 |
268618 |
268641 |
268662 |
268681 |
268697 |
268712 |
70 |
71 |
72 |
73 |
74 |
75 |
76 |
77 |
78 |
79 |
80 |
81 |
32 |
29 |
25 |
23 |
20 |
18 |
16 |
14 |
13 |
12 |
10 |
9 |
19 |
17 |
15 |
13 |
12 |
11 |
10 |
9 |
8 |
7 |
6 |
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
13 |
12 |
11 |
9 |
8 |
7 |
7 |
6 |
5 |
5 |
4 |
4 |
268725 |
268737 |
268748 |
268757 |
268765 |
268773 |
268779 |
268785 |
268791 |
268796 |
268800 |
268804 |
∑ДД |
663251 |
∑ДЗ |
394447 |
NPV = 268804 тыс. руб.
PI =
= 1.681
PBP = 3 года.
ИП 5
Доход от продажи земли = 3300 * 10000 = 33000 тыс. руб
NPV = 33000 + 6000 = 39000 тыс. .