21. Основные принципы управления недвижимостью. Теория системного (современного ) подхода.
Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника
Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
- управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
- правовом -- распределение и комбинирование прав на недвижимость;
- экономическом -- управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
- техническом -- содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Три группы теорий управления:
Традиционная (классическая) теория
Бихевиористская (неоклассическая) теория
Теория системного (современного) подхода
Теория системного (современного) подхода
Основой современной системы управления являются инновационные и международные процессы.
Современный подход интегрирует и расширяет классические и неоклассические представления, рассматривая организацию в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе его жизненного цикла.
Основные принципы современной теории управления
изменения, внесенные в какие – либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;
любая система после возможных изменений, вызванных внутренними или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;
система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют определенные границы своего развития, которые могут быть, как полностью открыты, так и полностью закрыты;
системам присуща определенная иерархия, которая обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.
Основные организационные структуры:
дивизиональная
программно-целевая
единого строительного бизнеса
В центре внимания дивизиональной организационной структуры находятся продукты/рынки отдельных полей бизнеса (направлений деятельности). Главными элементами такой структуры служат отделения.
Управление отделениями (организационными единицами) осуществляется при полной оперативности, самостоятельности, возможности вступать в договорные отношения друг с другом, получать прибыль и осуществлять самофинансирование на основе согласованных долгосрочных целей и задач с высшим руководством.
К таким задачам относятся: модернизация и расширение производственных мощностей, переход на выпуск новой продукции, преобразование организационной структуры субъекта предпринимательства.
Возникновение целевых, проектных или рабочих подразделений приводит к тому, что такие группы могут быть преобразованы в так называемые внутренние фирмы, обладающие еще большей самостоятельностью, чем подразделения основной структуры. Поэтому такую организационную структуру можно охарактеризовать как постоянно обновляющуюся дивизиональную структуру, построенную и развивающуюся по программно – целевому принципу.
Единое стратегическое управление – это более усложненный тип организационной структуры управления в современных условиях с системой контроллинга.
Контроллинг ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия – оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности.
Единое стратегическое управление как метод является синтезом сочетания стратегического подхода к постановке задач и программно – целевого подхода к их реализации.