Ціновий аналіз ринку житлової нерухомості
Другим етапом методології аналізу ціноутворення є аналіз цін. Всі показники, що використовуються при загальному аналізі можна поділити на дві категорії: абсолютні: ціна в гривнях (долларах), термін експозиції в днях, обсяг угод та ін.; відносні (безрозмірні) показники, виражені у процентах або частках одиниці: структура попиту-пропозиції, індекси або темпи росту, приросту.
Для визначення цінових тенденцій слід побудувати графік динамічного ряду по точкам середньо-місячних значень. Наступний крок – зглажування значень (апроксимація) за допомогою статистичних функцій прикладних комп'ютерних програм (наприклад – Excel) – за умови недостатності вибірки. Загальна закономірність задається лінією тренда (довгострокової тенденції) у формі функціональної залежності. При цьому можливе використання отриманої моделі для прогнозування, але тільки на нетривалий період (залежно від тривалості періодів попереднього моніторингу). На етапі середньострокового прогнозування необхідно використовувати більш складні методи: кореляційно-регресійний аналіз, математичне моделювання.
Для оцінки доступності житла можливе застосування різноманітних показників. Найбільш вагомим фактором, від якого також залежить можливість залучення кредитних ресурсів, є величина доходів населення. Тому в якості базового критерію використовується термін накопичувального періоду для придбання житла та його обернений показник – коефіцієнт доступності. Розрахунок цих показників здійснюється за наступними формулами:
К дост. = Д * n / Ц * S, (11.3)
де К дост. – коефіцієнт доступності житла;
Д – середньорічний дохід однієї людини за рік, дол. США;
n – кількість членів сім'ї;
S – загальна площа умовного об'єкта, кв. м;
Ц – ціна 1 кв. м;
Т нак. = 1 / К дост. = Ц * S / Д * n , (11.4)
де Т нак. – термін необхідного накопичувального періоду для купівлі житла.
Т нак. показує скільки років необхідно отримувати дохід щоб купити житло. Дані індикатори-регулятори по суті встановлюють взаємозв'язок між величиною доходів населення, які характеризують загальний стан соціально-економічного розвитку, та ціновим рівнем на РЖН.
В основі спеціалізованої класифікації цінових факторів лежить дворівневий поділ:
- до макроекономічних відносяться фактори, що визначають загальну кон'юнктуру ринку в національному та регіональному сегменті;
- до мікроекономічних – ті, що характеризують параметри конкретних житлових об'єктів у локальному сегменті ринку.
Наведемо комплексний перелік та характеристику найбільш важливих факторів для сучасних умов національної економіки.
1. Доходи населення
Чим значніше зростання цін на житло, тим більша вага впливу доходів на попит. При цьому одночасно втрачають свою значимість інші фактори, які можуть бути актуальними за інших умов. Постійний ріст доходів сприяє збільшенню платоспроможного попиту на житлову нерухомість, наслідком чого є підвищення цінових показників як в абсолютному, так і у відносному вираженні. Крім загального рівня, важливою також є диференціація доходів, що характеризує динамічність попиту в певному ціновому діапазоні.
2. Соціально-демографічні фактори
Загальний рівень попиту на житло складається з сумарної кількості потреб споживачів (як сімей, так і окремих осіб), які мають змогу та (або) необхідність набути його в той чи інший спосіб. У даному разі демографічні фактори проявляють себе із боку суб'єктів РЖН та є макрокатегоріями. Можливий вплив демографічних факторів на ціноутворення РЖН складається з наступних елементів: процеси зростання (зменшення) населення та їхній взаємозв'язок і з співвідношенням рівня народжуваності-смертності; загальна кількість сімей та їхня структура (в першу чергу кількісний та віковий склад); динаміка утворення нових шлюбів та розлучень; тенденції міграційних процесів. Оскільки зміна демографічних факторів за своїм походженням відбувається відносно повільно, їхній вплив у короткостроковій перспективі особливо не відчутний. Проте окремі соціально-демографічні процеси, є досить важливими зокрема для регіональних ринків.
3. Міграційні процеси
Міграційні процеси в Україні набрали масового та постійного характеру, що є специфічною національною ознакою. За географічним принципом слід розрізняти внутрішню (в межах країни) та зовнішню міграцію (за межі України). Зовнішня міграція відбувається в основному у країни Європейського Союзу та Росії. Наслідком цих вимушених процесів є значні суми міграційних капіталів як одного із монетарних факторів. На РЖН іміграційні процеси мають чітко виражений регіональний вплив у вигляді інвестиційних капіталовкладень на первинному ринку або купівлю готового житла на вторинному.
4. Ціна ПрРЖН (первинний сегмент)
Даний фактор є одним із інтегруючих чинників із боку пропозиції та ціноутворюючою складовою на ВтРЖН. За своєю суттю ціна ПрРЖН відображає тісний взаємозв'язок, який існує між двома окремо функціонуючими частинами єдиного ринку житлової нерухомості: первинного та вторинного. При цьому за своїм характером ПрРЖН є більш автономним, в основі якого лежать витратні механізми ціноутворення. Витрати, які несе забудовник житла, є тим мінімальним рівнем ціни, нижче за який втрачається економічна доцільність його будівництва, а саме – отримання прибутку. Процесам їхньої взаємодії властивий як прямий, так і зворотній зв'язок. Ціни вторинного ринку – це особливий орієнтир, який показує, наскільки рентабельним є нове будівництво при існуючому рівні затрат. У свою чергу зростання цін на первинному ринку активізує вторинний ринок у якості реальної альтернативи задоволення попиту.
5. Спекулятивний фактор
Такі операції притаманні фактично будь-якому ринку, їх можна вважати нормальним явищем його існування, особливо на початкових етапах та під час активного розвитку. Вплив спекулятивного фактору це природна реакція на певний вакуум, дефіцитність, наявність цінових диспропорцій та є інструментом, за допомогою якого відбувається насичення та вирівнювання ринку. Як правило, купівля житла здійснюється з метою захисту накопичених коштів від обезцінення в результаті інфляції та (або) отримання доходу на підвищенні цін. Спекулятивні кошти в певні часові періоди та на різних локальних ринках досягають досить значної частки. Внаслідок специфіки ПрРЖН частка спекулятивного капіталу порівняно з ВтРЖН є вищою. Для спекуляцій характерне використання ситуативного підходу, що визначає такі їхні властивості, як тимчасовість та непостійність. В основі дій спекулянтів лежить вдалий прогноз майбутнього цінового рівня.
6. Оподаткування
Фактором зовнішнього впливу із боку держави на ціну РЖН є рівень податкового навантаження. Його ефективність сприяє зниженню тінізації РЖН, зростанню обсягів та успішному функціонуванню всього ринку. Оподаткування є однією з складових, що входять у загальні трансакційні витрати при здійсненні угод купівлі-продажу житла, та складається з двох основних елементів: єдиного державного мита та збору в Фонд соціального пенсійного страхування. Крім того, можлива також сплата інших платежів у бюджети міського рівня залежно від прийнятих норм на окремих регіональних рівнях. Найбільшою методологічною проблемою, яка виникає у практичному застосуванні, є визначення бази податку, а саме – розрахунок ринкової ціни за допомогою оціночних методів. Оскільки зміна ринкової ціни з часом передбачає непостійність бази податку, майбутні законодавчі проекти передбачають перехід на запровадження оподаткування володіння майном за прогресивною шкалою.
7. Якість житла
Фактично будь-які об'єкти житлового фонду, що є предметом купівлі-продажу на РЖН, володіють у більшій чи меншій мірі набором певних якісних характеристик. Якість житла є результуючим показником набору його властивостей і відноситься до факторів мікроекономічного рівня. Як і на будь-яких інших споживчих ринках, якість житла як товару має безпосередній взаємозв'язок з його ціною. Досить часто низька ціна асоціюється з недостатнім рівнем якості об'єкта, і навпаки: висока ціна – з високою якістю. Перелік якісних чинників впливу на ціну:
1) територіальне місцерозташування об'єкта;
2) матеріал виготовлення будівлі;
3) поверх (окремої квартири та загальна кількість поверхів);
4) термін експлуатації і величина зносу (хронологічний та ефективний вік);
5) стан інфраструктури: соціальної, транспортної, інженерної;
6) архітектурно-планувальні особливості (кількість кімнат, балконів, лоджий та ін.);
7) інші параметри (в т.ч. екологічний стан району).
8. Фактор сезонності
Даний фактор є властивістю мікроциклічності РЖН, який проявляє свою дію протягом обмеженого часового періоду (в рамках одного календарного року). Його основною відмінністю від макроекономічних циклів є більш чітко виражена регулярність. Проте одночасно з тим не завжди можна константувати той факт, що із року в рік в один і той же час цінові зміни на РЖН внаслідок впливу сезонності відбуваються однаково. Причинами походження цього фактору на РЖН є сезонні цикли ділової активності в розвитку всіх секторів національної економіки, а також погодні умови.
9. Місцерозташування житлового об'єкта
За географічним принципом слід розділяти трирівневий поділ:
а) належність до певного регіону (міста Києва, обласного центру, іншого міста чи населеного пункту);
б) віддаленість від центру (центр, популярний район, окраїна і т.п.);
в) місцерозташування квартири в будинку (поверх, форма).
10. Іпотечне кредитування
Можливості придбання житла обмежуються його високою ринковою вартістю та пов'язані з необхідністю одноразових витрат значної суми грошових коштів. Для того, щоб уникнути часової асинхронності між отриманими доходами з житловими витратами, застосовуються механізми іпотечного кредитування як окремої частини фінансового ринку, що характеризує його тісний взаємозв'язок з РЖН. За допомогою використання іпотечного кредитування відбувається стимулювання загального рівня попиту покупців та, насамперед, його переходу з латентного стану на платоспроможний.
11. Інші фактори
На ціну об'єкта при проведенні операцій купівлі-продажу житла опосередковано впливає низка об'єктивних та суб'єктивних умов: продаж може відбутись за ціною нижчою від ринкової, якщо продавцю необхідно терміново продати власність або між учасниками угоди існує сімейний чи діловий зв'язок; за ціною вищою за ринкову, коли покупцю необхідно терміново купити власність.