
- •2. Довгострокове кредитування як форма участі банку в інвестиційному процесі
- •20. Діяльність банків на ринку цінних паперів пов’язана з безліччю ризиків. Ризики звичайно поділяють на дві групи:
- •31. 6.1.2.Методи дисконтування
- •35. Механизм ипотечного кредитования
- •38. Міжнародний інвестиційний кредит і його роль у розвитку економіки України
- •39. Порядок залучення іноземних інвестиційних кредитів під гарантії уряду України.
- •Порядок розгляду пропозицій щодо надання Україні іноземних кредитів у межах міжнародних договорів.
- •Порядок розгляду пропозицій про залучення юридичними особами — резидентами іноземних кредитів, повернення яких гарантується Кабінетом Міністрів України.
31. 6.1.2.Методи дисконтування
Методи чистої теперішньої вартості (чистого дисконтованого доходу)
Чиста теперішня вартість проекту визначаеться як величина, одержана шляхом дисконтування (при заздалегіть обдуманій нормі дисконту для кожного року) різниці між всіма річними відсотками та притоками реальних грошей, накопичуваних на протязі життя проекту.(Строк економічного життя проекту-це період,протягом якого інвестиційний проект генеруе приток грошових коштів.Як правило, він дорівнюе нормативному строку служби обладнання, яке придбане за рахунок інвестованих фінансових ресурсів, або є коротшим за нього).
Вказані різниці приводяться до теперішньої вартості на момент початку здійснення проекту.Чисті дисконтовані грошові потоки за всі роки додаються,щоб одержати чисту теперішню вартість(ЧТВ):
t=j
ЧТВ= ЧГП(t) /(1+р)
t=0
де ЧТВ-чиста теперішня вартість;
ЧГП(t)-річний чистий потік реальних грошей по проекту в роки t=0,1,2,.....j).
Чиста теперішня вартість відрізняеться від теперішньої вартості на величину інвестиційних витрат:
ТВ=ЧТВ+ПІ
де ПІ-початкові інвестиції;
ТВ-теперішня вартість грошових потоків, які генеруються проектом.
Вибір норми дисконту (р)обумовлений тривалістю життєвого циклу проекту,рівнем інфляції,рівнем господарського ризику,імовірністю зміни процентних ставок за використання позикових коштів.
Якщо розрахована чиста теперішня вартість на кінець життєвогоциклу проекту має додатнє значення,то прибутковість інвестицій вище норми дисконту (мінімального рівня прибутковості,при якому інвестування є доцільним).При ЧТВ=0,прибутковість знаходиться на мінімально припустимому рівні. А якщо значення ЧТВ є від'ємним, від реалізації даного проекту взагалі треба відмовитися.
У випадку, коли передбачається, що у період володіння величина грошових потоків, які надходять, зміниться, то для визначення їх поточної вартості вони можуть бути дисконтовані. Ставкою дисконту може служити очікувана ставка загальної дохідності. Одержана величина поточної вартості грошових потоків за відсутності прогнозу про можливий перепродаж об'єкта нерухомості дасть оцінку власного капіталу інвестора.
Приклад 6.10. Визначимо вартість власного капіталу інвестора за даними за 7 років володіння, застосувавши ставку дисконтування 14 % (див. табл. 6.5).
Таблиця 6.5
Рік |
Грошовий потік, грн |
Дисконтний множник |
Поточна вартість (гр. 2 • гр. 3), грн |
1 |
12 000 |
0,8771 |
10 525 |
2 |
14 000 |
0,7694 |
10 772 |
3 |
15 000 |
0,6749 |
10 124 |
4 |
16 000 |
0,5920 |
9472 |
5 |
18 000 |
0,5193 |
9347 |
6 |
19 000 |
0,4555 |
8655 |
7 |
20 000 |
0,3696 |
7992 |
Загальна поточна вартість |
66 887 |
Одержання доходу від перепродажу об'єкта нерухомості у майбутньому для багатьох інвесторів є фактором надто невизначеним, який не може вплинути на його ціну. Тому найважливішим критерієм оцінки нерухомості для таких інвесторів є поточні грошові надходження на інвестовані грошові кошти. Розглянемо це на прикладі.
Приклад 6.11. Очікуваний щорічний чистий операційний дохід становить 72 000 грн. Для придбання об'єкта нерухомості інвестор може одержати кредит у сумі 450 000 грн на 25 років під 12 % річних. Щорічна сума з обслуговування боргу становитиме:
450 000 • [0,12 • 1,1225: (1,1225 - 1)] = 57 375 грн.
Щорічний грошовий потік за вирахуванням платежів за обслуговування боргу становить: 72 000 - 57 375 = 14 625 грн. При бажанні інвестора одержати 14% грошових надходжень на власні капітал його величина становитиме: 14 625 : 0,14 =104 464 Загальна ціна об'єкта складе: 104 464 + 450 000 = 554 464 грн.
При зростанні вимог інвестора до ставки доходу на власні капітал (наприклад 16 %) ціна об'єкта за інших рівних умов знизиться.
Річний грошовий потік: 14625 : 0,16 = 91 406 грн.
Загальна ціна об'єкта: 91 406 + 450 000 = 541 406 грн.
Ставка грошових надходжень на власний капітал може дорівнювати кінцевій віддачі в тому випадку, якщо виручка від перепродажу об'єкта нерухомості буде дорівнювати початковому вкладенню всього капіталу. Врахування таких факторів, як період володіння нерухомістю і ціна перепродажу, ускладнює аналіз процедуру оцінки, але дає більш реальне її значення.
Покупець нерухомості може розраховувати, що, продавши через кілька років придбаний ним сьогодні об'єкт нерухомості, він одержить за нього певну суму (реверсію). Абсолютно точно передбачити величину реверсії неможливо. Однак приблизні, ну її величину можна спрогнозувати. Використавши передбачену ставку доходу за дисконтну ставку, визначають поточну вартість реверсії.
32. Останній метод, який часто використовується банками оцінки ефективності інвестиційного проекту, — метод визначення строку окупності інвестицій. Якщо не враховувати фактор часу, то показник строку окупності інвестицій можна визначити за такою формулою:
(4.5)
де
—
спрощений показник строку окупності;
СІ — розмір інвестицій;
Рс
— щорічний середній чистий прибуток.
Отже, строк окупності інвестицій — це тривалість часу протягом якого недисконтовані прогнозні надходження грошових коштів перевищують недисконтовану суму інвестицій, тобто це число років, необхідних для відшкодування інвестицій.
Приклад 4.4. За даними прикладу 4.3 визначити строк окупності інвестицій.
Спочатку визначимо середній щорічний дохід за проектом:
Рс= (6 + 8 +14): 3 = 9,3 млн грн. Строк окупності інвестицій становитиме:
пу = 20 : 9,3 = 2, 15 р. (2 роки та 54 дні).
Для більш точного визначення строку окупності інвестицій використовують метод, який включає в себе ітеративний пошуки року, на якому грошові надходження покриватимуть вкладені кошти.
Для визначення складемо таблицю.
Таблиця 4.6
Рік |
0 |
1 |
2 |
3 |
Інвестиції, млн грн |
-20 |
— |
— |
— |
Доходи, млн грн |
— |
6 |
8 |
14 |
З таблиці видно, що інвестиції окупляться на третьому році. Але щоб знайти конкретний час, потрібно зробити такі розрахунки:
1. Визначимо, скільки коштів необхідно одержати на третьому році, щоб проект окупився:
20 - (6 + 8) = 6 млн грн.
2. Визначимо, за який період на третьому році ми одержимо необхідні 6 млн грн. Для цього складемо пропорцію і розв'яжемо її.
14 млн грн—12 міс.
6 млн грн — х міс.
х = (6 -12): 14 = 5,14 міс.
Таким чином, строк окупності складатиме 2 роки і 5,14 місяця або 2 роки і 155 днів, що на 100 днів більше, ніж у першому розрахунку. Інвестори на практиці частіше використовують другий спосіб визначення строку окупності інвестицій.
Крім
спрощеного строку окупності інвестицій
визначають також
і дисконтований
(РР),
тобто тривалість періоду, протягом
якого сума чистих доходів, дисконтованих
на момент завершення інвестицій,
дорівнює сумі інвестицій:
РР
= п,
за
якого
=
ІС. (4.6)
Порядок вирахування дисконтованого строку аналогічний вирахуванню спрощеного.
Приклад 4.5. Інвестиційний проект характеризується таким потоком платежів, які відносяться до кінця року (див. табл. 4.7). Ставка відсотка прийнята для дисконтування і = 10 %. Визначити строк окупності інвестиційного проекту.
Таблиця 4.7 (млн грн)
Рік,t |
Грошовий потік, Рk |
Дисконтний
множник,
|
Дисконтова-ний потік |
0 |
-30 |
1 |
-ЗО |
1 |
10,0 |
0,9052 |
9,052 |
2 |
13,0 |
0,8194 |
10,65 |
3 |
14,0 |
0,7417 |
10,38 |
4 |
14,0 |
0,6714 |
9,40 |
Розв 'язок: 30 - (9,052 + 10,65) = 10,298 млн грн.
10,38 млн грн - 12 міс.
10,298 млн грн -х міс.
х = (12 • 10,298) : 10,38 = 11,9 міс.
Таким чином, дисконтований строк окупності інвестицій становить 2 роки і 11,9 місяця.
33. Кредитування на консорційних засадах здійснюється за схемою: «створюй — володій — експлуатуй». Така схема припускає згоду між учасниками проекту щодо утворення (будівництва) підприємства, його акціонування або корпоратизації та експлуатації власником на пайових умовах. Звичайно на умовах консорціуму банк або кілька банків конвертують боргові зобов'язання в акції позичальника. Власниками проекту стають також підрядники, страхові компанії тощо.
Для реалізації великих проектів можуть створюватися промислово-фінансові групи та консорціуми, учасники яких, у тому числі банки, стають інвесторами, здійснюють безпосереднє кредитування і розподіляють між собою всі інвестиційні ризики.
Банківський консорціум надає інвестиційний кредит позичальнику в такі способи: шляхом акумулювання кредитних ресурсів у визначеному банку з подальшим наданням кредитів суб'єктам господарської діяльності; шляхом гарантування загальної суми кредиту провідним банком або групою банків, при цьому кредитування здійснюється залежно від потреби у кредиті; шляхом зміни гарантованих банками-учасниками квот кредитних ресурсів за рахунок залучення інших банків для участі в консорціумній операції (див. Положення НБУ «Про порядок здійснення консорціумного кредитування» від 21 лютого 1996 р.).
Банківські консорціуми створюються з метою акумуляції кредитних ресурсів як в національній, так і в іноземній валюті, здійснення кредитування господарських інвестиційних програм із значними обсягами фінансування, зменшення кредитних ризиків, дотримання нормативного показника максимального розміру ризику на одного позичальника.
Різновидом консорціумного кредиту є паралельний кредит: в угоді беруть участь два або більше банків, які самостійно ведуть переговори з позичальником. Банки-кредитори узгоджують між собою умови кредитування, щоб у підсумку укласти кредитний договір із загальними для всіх учасників умовами. Кожний банк самостійно надає позичальнику визначену частку кредиту, дотримуючись загальних, узгоджених з іншими банками-кредиторами умов кредитування.
Сущность консорциального кредитования Потребности экономики в инвестициях не могут быть удовлетворены одним банком в силу ряда причин: -ограниченность собственных средств и сложность привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования -действуют нормативы банковской ликвидности и предельные размеры кредита, выдаваемые одному заемщику -кредитный риск, связанный с замораживанием ликвидных средств на длительный срок -объем кредита и риск по нему слишком велики для одного банка. Все эти проблемы решаются при объединении нескольких банков для кредитования одного заемщика. Под консорциальным кредитом понимается предоставление кредита одному кредитополучателю двумя и более кредиторами-консорциумами банков. Консорциальный кредит не является самостоятельной формой кредита и базируется на общих принципах кредитования. Меняется только техника предоставления кредита и порядок аккумуляции ресурсов. Деятельностью консорциума руководит ведущий банк, в роли которого обычно выступает банк, располагающий крупными ресурсами, имеющий квалифицированные кадры и опыт проведения крупномасштабных мероприятий. Ведущий банк должен иметь налаженные связи с учреждениями кредитной системы и иметь высокий рейтинг в банковской системе. Ведущий банк выполняет следующие функции: 1)организация переговоров с клиентом 2)организация переговоров с банками-участниками 3)изучение предложенного к кредитованию проекта и связанного с ним риска 4)разработка проекта кредитного соглашения и условий предоставления кредита 5)получение средств от банков согласно доли их участия и предоставление кредитополучателю
34. Іпотечний інвестиційний кредит — це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестиційних заходів. Особливістю інвестиційного іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.
Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.
Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручників, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.
Предметом іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.
Інвестиційні позички під заставу нерухомості є або короткостроковими кредитами на будівництво, які погашаються протягом кількох місяців чи тижнів, або довгостроковими позичками на строк від 25 до З0 років.
Характерними ознаками інвестиційного іпотечного кредитування є те, що:
• середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;
• тривалий строк користування кредитом (від 15 до 25—З0 років);
більший ризик, адже можливі зміни несприятливих економічних умов, відсотків, стану здоров'я позичальника та ін.;
при видачі кредиту під заставу більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан і вартість його майна — об'єкта кредитування;
при прийнятті рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.
При оцінці заявок на одержання іпотечних позичок кредитори повинні враховувати такі моменти.
1. Співвідношення суми запланованого позичальником платежу та ціни покупки заставного майна. Чим вище відношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікавлений у дотриманні всіх умов договору, тому що має менше майна у власності. Якщо вартість застави менша від ціни покупки, то особливого значення набуває страхування застави, а кредитор повинен приділяти особливу увагу оцінці характеру застави та відповідальності позичальника.
2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подальшому здійснюватиме в банку інші операції (вносити кошти на депозит та ін.).
3. Стабільність залишків на депозитних рахунках — основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видає банк.
4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщень) передбачає ретельний аналіз кредитним інспектором банку таких аспектів кредитної заяви:
а) розмір та стабільність доходу клієнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашення;
б) розмір заощаджень клієнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшує розмір заощаджень, то клієнт має меншу суму ліквідних активів;
в) ставлення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігається, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у випадку невиплати боргу;
г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);
д) динаміка відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під заставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.