Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
ИК.docx
Скачиваний:
1
Добавлен:
02.09.2019
Размер:
159.87 Кб
Скачать

31. 6.1.2.Методи дисконтування

Методи чистої теперішньої вартості (чистого дисконтованого доходу)

Чиста теперішня вартість проекту визначаеться як величина, одержана шляхом дисконтування (при заздалегіть обдуманій нормі дисконту для кожного року) різниці між всіма річними відсотками та притоками реальних грошей, накопичуваних на протязі життя проекту.(Строк економічного життя проекту-це період,протягом якого інвестиційний проект генеруе приток грошових коштів.Як правило, він дорівнюе нормативному строку служби обладнання, яке придбане за рахунок інвестованих фінансових ресурсів, або є коротшим за нього).

Вказані різниці приводяться до теперішньої вартості на момент початку здійснення проекту.Чисті дисконтовані грошові потоки за всі роки додаються,щоб одержати чисту теперішню вартість(ЧТВ):

t=j

ЧТВ= ЧГП(t) /(1+р)

t=0

де ЧТВ-чиста теперішня вартість;

ЧГП(t)-річний чистий потік реальних грошей по проекту в роки t=0,1,2,.....j).

Чиста теперішня вартість відрізняеться від теперішньої вартості на величину інвестиційних витрат:

ТВ=ЧТВ+ПІ

де ПІ-початкові інвестиції;

ТВ-теперішня вартість грошових потоків, які генеруються проектом.

Вибір норми дисконту (р)обумовлений тривалістю життєвого циклу проекту,рівнем інфляції,рівнем господарського ризику,імовірністю зміни процентних ставок за використання позикових коштів.

Якщо розрахована чиста теперішня вартість на кінець життєвогоциклу проекту має додатнє значення,то прибутковість інвестицій вище норми дисконту (мінімального рівня прибутковості,при якому інвестування є доцільним).При ЧТВ=0,прибутковість знаходиться на мінімально припустимому рівні. А якщо значення ЧТВ є від'ємним, від реалізації даного проекту взагалі треба відмовитися.

У випад­ку, коли передбачається, що у період володіння величина грошо­вих потоків, які надходять, зміниться, то для визначення їх поточ­ної вартості вони можуть бути дисконтовані. Ставкою дисконту може служити очікувана ставка загальної дохідності. Одержана величина поточної вартості грошових потоків за відсутності про­гнозу про можливий перепродаж об'єкта нерухомості дасть оцін­ку власного капіталу інвестора.

Приклад 6.10. Визначимо вартість власного капіталу інвестора за даними за 7 років володіння, застосувавши ставку дисконту­вання 14 % (див. табл. 6.5).

Таблиця 6.5

Рік

Грошовий потік, грн

Дисконтний множник

Поточна вартість (гр. 2 • гр. 3), грн

1

12 000

0,8771

10 525

2

14 000

0,7694

10 772

3

15 000

0,6749

10 124

4

16 000

0,5920

9472

5

18 000

0,5193

9347

6

19 000

0,4555

8655

7

20 000

0,3696

7992

Загальна поточна вартість

66 887

Одержання доходу від перепродажу об'єкта нерухомості у майбутньому для багатьох інвесторів є фактором надто невизначеним, який не може вплинути на його ціну. Тому найважливі­шим критерієм оцінки нерухомості для таких інвесторів є поточні грошові надходження на інвестовані грошові кошти. Розглянемо це на прикладі.

Приклад 6.11. Очікуваний щорічний чистий операційний до­хід становить 72 000 грн. Для придбання об'єкта нерухомості інвестор може одержати кредит у сумі 450 000 грн на 25 років під 12 % річних. Щорічна сума з обслуговування боргу становитиме:

450 000 • [0,12 • 1,1225: (1,1225 - 1)] = 57 375 грн.

Щорічний грошовий потік за вирахуванням платежів за обслуговування боргу становить: 72 000 - 57 375 = 14 625 грн. При бажанні інвестора одержати 14% грошових надходжень на власні капітал його величина становитиме: 14 625 : 0,14 =104 464 Загальна ціна об'єкта складе: 104 464 + 450 000 = 554 464 грн.

При зростанні вимог інвестора до ставки доходу на власні капітал (наприклад 16 %) ціна об'єкта за інших рівних умов знизиться.

Річний грошовий потік: 14625 : 0,16 = 91 406 грн.

Загальна ціна об'єкта: 91 406 + 450 000 = 541 406 грн.

Ставка грошових надходжень на власний капітал може дорівнювати кінцевій віддачі в тому випадку, якщо виручка від перепродажу об'єкта нерухомості буде дорівнювати початковому вкладенню всього капіталу. Врахування таких факторів, як період володіння нерухомістю і ціна перепродажу, ускладнює аналіз процедуру оцінки, але дає більш реальне її значення.

Покупець нерухомості може розраховувати, що, продавши через кілька років придбаний ним сьогодні об'єкт нерухомості, він одержить за нього певну суму (реверсію). Абсолютно точ­но передбачити величину реверсії неможливо. Однак приблизні, ну її величину можна спрогнозувати. Використавши передбачену ставку доходу за дисконтну ставку, визначають поточну вартість реверсії.

32. Останній метод, який часто використовується банками оцінки ефективності інвестиційного проекту, — метод визначення строку окупності інвестицій. Якщо не враховувати фактор часу, то показник строку окупності інвестицій можна визначити за такою формулою:

(4.5)

де — спрощений показник строку окупності; СІ — розмір інвестицій; Рс — щорічний середній чистий прибуток.

Отже, строк окупності інвестицій — це тривалість часу протягом якого недисконтовані прогнозні надходження грошових коштів перевищують недисконтовану суму інвестицій, тобто це число років, необхідних для відшкодування інвес­тицій.

Приклад 4.4. За даними прикладу 4.3 визначити строк окупності інвестицій.

Спочатку визначимо середній щорічний дохід за проектом:

Рс= (6 + 8 +14): 3 = 9,3 млн грн. Строк окупності інвестицій становитиме:

пу = 20 : 9,3 = 2, 15 р. (2 роки та 54 дні).

Для більш точного визначення строку окупності інвестицій використовують метод, який включає в себе ітеративний пошуки року, на якому грошові надходження покриватимуть вкладені кошти.

Для визначення складемо таблицю.

Таблиця 4.6

Рік

0

1

2

3

Інвестиції, млн грн

-20

Доходи, млн грн

6

8

14

З таблиці видно, що інвестиції окупляться на третьому році. Але щоб знайти конкретний час, потрібно зробити такі розра­хунки:

1. Визначимо, скільки коштів необхідно одержати на третьому році, щоб проект окупився:

20 - (6 + 8) = 6 млн грн.

2. Визначимо, за який період на третьому році ми одержимо необхідні 6 млн грн. Для цього складемо пропорцію і розв'яжемо її.

14 млн грн—12 міс.

6 млн грн — х міс.

х = (6 -12): 14 = 5,14 міс.

Таким чином, строк окупності складатиме 2 роки і 5,14 місяця або 2 роки і 155 днів, що на 100 днів більше, ніж у першому роз­рахунку. Інвестори на практиці частіше використовують другий спосіб визначення строку окупності інвестицій.

Крім спрощеного строку окупності інвестицій визначають та­кож і дисконтований (РР), тобто тривалість періоду, протягом якого сума чистих доходів, дисконтованих на момент завершення інвестицій, дорівнює сумі інвестицій:

РР = п, за якого = ІС. (4.6)

Порядок вирахування дисконтованого строку аналогічний ви­рахуванню спрощеного.

Приклад 4.5. Інвестиційний проект характеризується таким потоком платежів, які відносяться до кінця року (див. табл. 4.7). Ставка відсотка прийнята для дисконтування і = 10 %. Визначити строк окупності інвестиційного проекту.

Таблиця 4.7 (млн грн)

Рік,t

Грошовий потік, Рk

Дисконтний множник,

Дисконтова-ний потік

0

-30

1

-ЗО

1

10,0

0,9052

9,052

2

13,0

0,8194

10,65

3

14,0

0,7417

10,38

4

14,0

0,6714

9,40

Розв 'язок: 30 - (9,052 + 10,65) = 10,298 млн грн.

10,38 млн грн - 12 міс.

10,298 млн грн -х міс.

х = (12 • 10,298) : 10,38 = 11,9 міс.

Таким чином, дисконтований строк окупності інвестицій ста­новить 2 роки і 11,9 місяця.

33. Кредитування на консорційних засадах здійснюється за схе­мою: «створюй — володій — експлуатуй». Така схема припускає згоду між учасниками проекту щодо утворення (будівництва) підприємства, його акціонування або корпоратизації та експлуа­тації власником на пайових умовах. Звичайно на умовах консорціуму банк або кілька банків конвертують боргові зобов'язання в акції позичальника. Власниками проекту стають також підрядни­ки, страхові компанії тощо.

Для реалізації великих проектів можуть створюватися проми­слово-фінансові групи та консорціуми, учасники яких, у тому чис­лі банки, стають інвесторами, здійснюють безпосереднє кредиту­вання і розподіляють між собою всі інвестиційні ризики.

Банківський консорціум надає інвестиційний кредит позичаль­нику в такі способи: шляхом акумулювання кредитних ресурсів у визначеному банку з подальшим наданням кредитів суб'єктам господарської діяльності; шляхом гарантування загальної суми кредиту провідним банком або групою банків, при цьому креди­тування здійснюється залежно від потреби у кредиті; шляхом зміни гарантованих банками-учасниками квот кредитних ресур­сів за рахунок залучення інших банків для участі в консорціумній операції (див. Положення НБУ «Про порядок здійснення консорціумного кредитування» від 21 лютого 1996 р.).

Банківські консорціуми створюються з метою акумуляції кре­дитних ресурсів як в національній, так і в іноземній валюті, здій­снення кредитування господарських інвестиційних програм із значними обсягами фінансування, зменшення кредитних ризиків, дотримання нормативного показника максимального розміру ри­зику на одного позичальника.

Різновидом консорціумного кредиту є паралельний кредит: в угоді беруть участь два або більше банків, які самостійно ведуть переговори з позичальником. Банки-кредитори узгоджують між собою умови кредитування, щоб у підсумку укласти кредитний договір із загальними для всіх учасників умовами. Кожний банк самостійно надає позичальнику визначену частку кредиту, до­тримуючись загальних, узгоджених з іншими банками-кредиторами умов кредитування.

Сущность консорциального кредитования Потребности экономики в инвестициях не могут быть удовлетворены одним банком в силу ряда причин: -ограниченность собственных средств и сложность привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования -действуют нормативы банковской ликвидности и предельные размеры кредита, выдаваемые одному заемщику -кредитный риск, связанный с замораживанием ликвидных средств на длительный срок -объем кредита и риск по нему слишком велики для одного банка. Все эти проблемы решаются при объединении нескольких банков для кредитования одного заемщика.  Под консорциальным кредитом понимается предостав­ление кредита одному кредитополучателю двумя и более кредиторами-консорциумами банков. Консорциальный кредит не является самостоятельной формой кредита и базируется на общих принципах кредитования. Меняется только техника предоставления кредита и порядок аккумуляции ресурсов. Деятельностью консорциума руководит ведущий банк, в роли которого обычно выступает банк, располагающий крупными ресурсами, имеющий квалифицированные кадры и опыт проведения крупномасштабных мероприятий. Ведущий банк должен иметь налаженные связи с учреждениями кредитной системы и иметь высокий рейтинг в банковской системе. Ведущий банк выполняет следующие функции: 1)организация переговоров с клиентом 2)организация переговоров с банками-участниками 3)изучение предложенного к кредитованию проекта и связанного с ним риска 4)разработка проекта кредитного соглашения и условий предоставления кредита 5)получение средств от банков согласно доли их участия и предоставление кредитополучателю

34. Іпотечний інвестиційний кредит — це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заста­ву нерухомого майна на фінансування інвестиційних заходів. Особливістю інвестиційного іпотечного кредиту є те, що заста­вою для його надання може виступати та нерухомість, на ку­півлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування немож­ливий.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеці­альні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальни­ками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у влас­ності об'єкти іпотеки, або мають поручників, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Предметом іпотеки при наданні кредиту доцільно використо­вувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Інвестиційні позички під заставу нерухомості є або коротко­строковими кредитами на будівництво, які погашаються протя­гом кількох місяців чи тижнів, або довгостроковими позичками на строк від 25 до З0 років.

Характерними ознаками інвестиційного іпотечного кредиту­вання є те, що:

• середній розмір кредиту під заставу значно перевищує серед­ній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

• тривалий строк користування кредитом (від 15 до 25—З0 років);

  • більший ризик, адже можливі зміни несприятливих економічних умов, відсотків, стану здоров'я позичальника та ін.;

  • при видачі кредиту під заставу більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан і вартість його майна — об'єкта кредитування;

  • при прийнятті рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.

При оцінці заявок на одержання іпотечних позичок кредитори повинні враховувати такі моменти.

1. Співвідношення суми запланованого позичальником плате­жу та ціни покупки заставного майна. Чим вище відношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікав­лений у дотриманні всіх умов договору, тому що має менше май­на у власності. Якщо вартість застави менша від ціни покупки, то особливого значення набуває страхування застави, а кредитор повинен приділяти особливу увагу оцінці характеру застави та від­повідальності позичальника.

2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подальшому здійснюватиме в банку інші операції (вносити кошти на депозит та ін.).

3. Стабільність залишків на депозитних рахунках основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що ви­дає банк.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових примі­щень) передбачає ретельний аналіз кредитним інспектором бан­ку таких аспектів кредитної заяви:

а) розмір та стабільність доходу клієнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашення;

б) розмір заощаджень клієнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшує розмір заощаджень, то клієнт має меншу суму ліквідних активів;

в) ставлення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігається, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у випадку невиплати боргу;

г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випа­док, якщо майно перейде у власність банку);

д) динаміка відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під за­ставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.